Уязвимы на триллион: стали ли отказываться от рассрочек застройщики в Петербурге?

Сначала скакнули, потом упали?

Претензии к рассрочке Центробанк высказывает с завидным постоянством. По логике банковской структуры, застройщики, когда предлагают такой вариант, не оценивают детально платежеспособность своих клиентов. В итоге может выйти так, что покупатель по каким-то причинам не сможет расплатиться вовремя или вообще сорвет сделку. О справедливости таких суждений свидетельствуют данные того же ЦБ о накопленной задолженности россиян на сумму в 1 триллион рублей.

Второй момент заключается в том, что с точки зрения финансового законодательства механизм рассрочки никак не урегулирован.

Грубо говоря, это договор между застройщиком и конкретным покупателем. В такой бумаге может быть написано все, что угодно, особенно, «мелким шрифтом».

Кроме того, именно от рассрочки деньги не поступают на эскроу-счета банковским структурам. Хотя здесь есть свои тонкие нюансы. Суммы не переводятся, если речь идет о покупке жилья в доме, уже сданном в эксплуатацию. Там, собственно, эти эскроу-счета уже закрыты. Если объект находится на стадии возведения, то деньги поступают из собственного кармана покупателя, но в меньших объемах, чем при классической ипотеке.

Соответственно, при банкротстве застройщика совершено непонятно, как выходить из данной ситуации.

То есть, это механизм, при котором в зоне риска оказываются все стороны.

И как делают вывод в рекомендациях ЦБ от 9 июня 2025-го, пользователи рассрочки оказывают в более «уязвимом положении», чем те, кто взял ипотеку. Хотя и здесь тоже не обходится без лукавства с учетом резко взметнувшихся ипотечных ставок. В этом косвенно тоже готов расписаться Центробанк.

— В I квартале 2025 года, по опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10–20%, — отмечается в рекомендациях.

Между тем, как выяснили «Известия», застройщики на федеральном уровне… теперь тоже больше не хотят связываться с рассрочками. Разбираемся, что же происходит в Петербурге.

Все индивидуально?

Как рассказывает коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Кобякова, в их компании рассрочки занимают значительную долю.

Она призывает подходить к такому механизму, как и к другим способам оплаты, с осторожностью и тщательно просчитывать финансовую модель, согласовывая при необходимости параметры с банком, осуществляющим проектное финансирование.

Как считает Ольга Кобякова, в современных условиях рассрочка стала основным способом приобретения жилья для клиентов. Для застройщиков она формирует главный канал продаж.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов уверен, что интерес к рассрочке сохраняется. Однако, ее доля индивидуальна для каждого конкретного объекта. Например, в проектах их компании традиционно значительную часть покупателей составляют семьи с детьми, а ключевым способом покупки остается семейная ипотека.

По словам Дмитрия Ефремова, на практике рассрочки чаще всего предоставляются до ввода дома в эксплуатацию, что снижает риски для застройщика и сохраняет управляемость процесса. При этом многие компании идут навстречу покупателю, предлагая льготные условия: первый взнос от 10 — 15%, нулевая переплата при коротком сроке, либо возможность перейти на ипотеку после ввода дома в эксплуатацию.

— Сегодня правительство внимательно следит за тем, как развивается рынок альтернативных инструментов оплаты жилья. В частности, в фокусе — влияние рассрочек на систему эскроу-счетов и проектного финансирования. Чем меньше средств поступает на эскроу, тем выше нагрузка на банки, и тем менее устойчивой выглядит финансовая модель проекта. Это уже привело к обсуждению возможных ограничений: сокращения видов рассрочек, контроля перехода с них на ипотеку и даже регулирования цен на квартиры при субсидировании. С одной стороны, это отвечает задачам прозрачности и финансовой устойчивости, — поясняет Дмитрий Ефремов.

Объективная ситуация на рынке?

Генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев комментирует ситуацию кратко: популярность рассрочки не растет, что связано с объективной ситуацией на рынке. Высокая стоимость заемных средств делает для застройщиков беспроцентные рассрочки невыгодными. Сейчас они, как правило, ограничены по сроку и требуют значительного первоначального взноса.

В одном из ЖК компании доступна следующая рассрочка: 50% средств нужно внести сразу, остаток оплачивается через 10 месяцев.

Пессимистично настроен и генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. Он уверен, что покупка квартиры в рассрочку в настоящее время — это почти всегда плохая идея.

— Да, раньше это был рабочий инструмент, особенно на старте продаж. Но в 2025 году рынок сменил курс: девелоперы массово отказываются от рассрочек. Петербург — в числе первых. Почему? Всё просто: каждый пятый договор здесь срывается. Для сравнения: по ипотеке досрочных расторжений — меньше 8%. Разница колоссальная, — подчеркивает он.

Как добавляет Алексей Бондарев, для застройщика рассрочка — это замороженные деньги и высокий риск дефолта. Поэтому условия ужесточили до предела: срок сократили до 12 — 24 месяцев, первый взнос — минимум 20%, штрафы — 2% в месяц за просрочку. В Москве ещё ситуация обстоит жестче — в премиум-сегменте рассрочку дают только при оплате половины стоимости.

— Сами требования к покупателям тоже стали жёсткими. Уже не прокатит принести только справку 2-НДФЛ. Запрашивают выписки по счетам, документы на активы, поручителей — и проверяют даже их. Если ваш гарант недавно купил iPhone в кредит, в сделке могут отказать.

Рассрочку сегодня заменяет ипотека. Особенно семейная — под 6% годовых. Банки выдают деньги сразу, девелопер не ждёт, клиент — защищён. А если посчитать комиссии и штрафы, рассрочка легко переваливает за 25–30% годовых. Ипотека дешевле и безопаснее. Неудивительно, что в Петербурге уже 68% сделок проходят с привлечением кредита, — заключает он.

А у элиты все по-другому?

Как вспоминает эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин, один из застройщиков недавно вообще убрал рассрочку в проекте, а спустя месяц вернул — но уже с ограничением по сроку до 2027 года. Это типичная история: если спрос идёт через ипотеку, рассрочка становится лишней.

— Модель меняется: теперь платежи чаще делают ежемесячными или ежеквартальными, чтобы сразу пополнять счёт эскроу — это снижает ставку проектного финансирования. Некоторые девелоперы даже ввели обязательное страхование от невыплаты по рассрочке. И оно совсем недешёвое: при сумме долга в 20 млн рублей годовая страховка может стоить 70 — 200 тысяч, — делится он.

По мнению Георгия Патанина, главная причина отказов — экономия. Застройщик не хочет ждать деньги годами и держать замороженный актив. Ему выгоднее продать по ипотеке и сразу закрыть расходы.

Как добавляет Игорь Патанин, покупатели, наученные опытом, стали осторожнее. Больше никто не верит в «свою квартиру за 25 тысяч в месяц». Люди понимают, что последний платёж — самый тяжёлый, а переход на ипотеку может резко поднять ежемесячную нагрузку.

Вместе с тем, по словам Игоря Патанина, в бизнес и премиум-сегменте рассрочки сохраняются. Это история не про выгоду, а про удобство: покупатели с высоким доходом просто не хотят связываться с банками. У них другой ритм: премии раз в год, доходы из бизнеса — и возможность платить крупно, но редко.

Пока от ставки не танцуют?

Между тем, 6 июня было принято решение о снижении ключевой ставки с 21 до 20%. В некоторых СМИ «реляции», и так звучавшие раньше, о падении стоимости «квадрата» о перспективах восстановления рынка, усилились.

Как рассказывает Дмитрий Ефремов, в компании не фиксировали резкого снижения цен ни в Петербурге, ни в Ленобласти, наоборот, рынок показывает умеренный рост. В основном это связано с удорожанием стройматериалов и нехваткой квалифицированных специалистов, что влияет на себестоимость строительства.

Так, за январь–май этого года рост цен составил +6% в городе (спальные районы) и +3,6% в области. В годовой динамике за май 2024 — 2025 гг. стоимость квадратного метра в Ленобласти росла немного быстрее.

— Снижение ключевой ставки, безусловно, позитивный сигнал, но рынок недвижимости, особенно в сегменте масс-маркет, инертен, поэтому изменения не произойдут моментально. Мы прогнозируем до конца 2025 года плавный рост цен, без резких скачков. Возможно точечное снижение в отдельных локациях, — прогнозирует Дмитрий Ефремов.

Ольга Кобякова также уверена, что, несмотря на первое за почти три года снижение, значительного влияния на рынок это изменение не окажет. Ставки по рыночной ипотеке и на проектное финансирование по-прежнему остаются на высоком уровне.

По ее прогнозам, на фоне возможного сокращения числа новых проектов в ответ на имеющуюся динамику спроса и рост себестоимости строительства, включая высокие ставки по проектному финансированию, рост цен на первичном рынке недвижимости, вероятно, продолжится.