Пора на дачу: что выгоднее — купить участок с домом или арендовать его?

ИЖС, СНТ и другие буквы

Прежде всего, давайте разберемся, где вообще могут быть построены дача (садовый дом) или солидный загородный особняк. Зависит это от вида разрешённого использования конкретного участка.

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — такие участки находятся в черте населённых пунктов и предназначены для возведения капитального жилого дома, подходящего для круглогодичного проживания.

К основным плюсам ИЖС относятся: возможность получения ипотеки и доступ к государственным программам поддержки, полноценная инфраструктура для жизни (электричество, вода, дороги), возможность оформления постоянной регистрации. Среди минусов — цена участка, высокие налоги, строгие требования к объекту строительства, особенности жизни в населённом пункте.

• СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — объединение собственников нескольких участков для занятия садоводством и огородничеством. В СНТ можно возводить садовые дома и хозпостройки, а если оно находится в границах населённого пункта — то и полноценный жилой дом.

Плюсы СНТ: стоимость участка и налоги ниже, требований к строительству меньше, земля плодороднее, а участки могут располагаться в более уединённых и красивых природных уголках. Минусы: сложнее получить кредит, гораздо менее развитая инфраструктура, необходимость самому решать вопросы с подведением коммуникаций, ограниченные размеры участка и проблемы с регистрацией по месту жительства.

• ДНП/Т (дачное некоммерческое партнерство/товарищество) — похожи на СНТ, но в отличие от них предназначены, в первую очередь, для загородного отдыха. Поэтому для таких участков было обязательно строительство жилого или садового дома. С 2019 года организовать ДНП нельзя, а все существующие дачные объединения приравнены к садоводческим товариществам со всеми их плюсами и минусами.

— Несколько лет назад была существенная разница между ИЖС и СНТ, поскольку только на ИЖС-участки можно было получить кредит. Сейчас такой разницы нет: заём можно получить как в случае ИЖС, так и в СНТ.

• ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — при расположении в черте населённого пункта такой участок считается личным приусадебным участком, и на нём можно строить жилые и садовые дома.

Плюсы такого ЛПХ аналогичны плюсам ИЖС, но цена, как правило, ниже. Кроме того, в этом случае меньше налоги, а владелец может легально получать доход от продажи сельскохозяйственной продукции. Главное — не перепутать и не затеять стройку в ЛПХ за пределами деревни. Такие участки считаются полевыми, и строительство на них запрещено.

Арендовать или покупать?

— Это вечный вопрос из серии, что было первым — яйцо или курица. Потому что кто-то, имея в собственности дом, продаёт его и дальше рассматривает только вариант аренды. А кто-то, наоборот — арендовав дачу на сезон, затем начинает поиск своего идеального загородного дома. Кстати, сейчас появились такие коттеджные поселки, где часть земли выделяется для строительства доходных вилл под аренду, а часть домов можно купить в собственность. То есть у вас есть возможность провести тест-драйв загородной жизни и при этом попробовать пожить в конкретном месте. В любом случае, всё зависит от личных целей и, безусловно, бюджета.

Плюсы и минусы аренды дачи или загородного дома

Плюсы:

• Низкие первоначальные затраты по сравнению с покупкой.
• Гибкость — можно менять локацию или характеристики дома в зависимости от настроения и потребностей.
• Возможность всесторонне протестировать специфику загородной жизни перед покупкой собственного дома.
• Свобода — не нужно заниматься капитальным обслуживанием участка, платить за него налоги, вникать в юридические тонкости строительства и содержания дома.

Минусы:

• Вы платите за проживание в доме, но он не является вашим активом, который растёт в цене.
• Отсутствие гарантий длительного проживания, поскольку хозяин может расторгнуть договор.
• Сложно модифицировать дом под свои нужды, любые изменения и перепланировки нужно согласовывать с владельцем.
• Ограниченный выбор вариантов аренды, особенно в высокий сезон.

Аренда идеально подходит для:

• кратковременного или сезонного проживания;
• того, чтобы протестировать загородный образ жизни;
• людей с ограниченным бюджетом или неопределенными планами на будущее.

Плюсы и минусы покупки дачи или загородного дома

Плюсы:

• Дом в собственности становится активом, который растёт в цене.
• Свобода — можно делать ремонт и перепланировку дома, благоустраивать участок по вашему вкусу.
• Стабильность — у вас есть постоянное место для загородного отдыха.
• Возможность долгосрочного инвестирования и получения дохода от сдачи дома и участка в аренду. Или же можно переехать жить за город и сдавать городскую квартиру.
• В загородном доме на участке ИЖС можно получить постоянную регистрацию.

Минусы:

• Высокие первоначальные затраты, может потребоваться кредит.
• Необходимость оформлять документы на участок и дом, вникать в юридические тонкости.
• Ответственность за содержание и ремонт недвижимости, уплата налогов.
• Если локация разонравится, поменять её будет гораздо сложнее.
• Риск снижения ликвидности, если рынок упадет и недвижимость потеряет в цене.

Покупка выгодна в случаях, когда:

• есть инвестиционные цели, связанные с домом и участком;
• человек планирует долгосрочное или постоянное проживание за городом;
• он уверен в своём финансовом положении;
• у него есть желание и возможность обустроить дом и участок в соответствии со своими потребностями.

Цена вопроса

Стоимость аренды или покупки загородного/садового дома в Ленинградской области очень сильно варьируется в зависимости от местоположения и размера участка, окружающей инфраструктуры и транспортной доступности, состояния дома и наличия коммуникаций.

— Я вам назову примерную вилку. Если рассматривать загородный дом, который по удобству проживания сопоставим с городской квартирой, то я бы рассчитывала на стоимость аренды приблизительно от 100 тысяч рублей в месяц. И дальше до бесконечности: я знаю дома, которые сдаются и за миллион в месяц.

Цены на покупку участка с летним садовым домиком на соответствующих онлайн-сервисах стартуют от 1,5–2 млн рублей. Верхняя планка за благоустроенный коттедж в престижном месте может достигать 40–50 млн рублей.

Как выбрать хорошее место для аренды или покупки загородного дома

Выбор места для комфортной загородной жизни — ответственный момент. Как правило, люди обращают внимание на:

• удалённость от постоянного места жительства и транспортную доступность;
• наличие на участке воды, канализации и электричества, возможность газификации;
• качество мобильной связи и интернета;
• инфраструктуру — наличие поблизости магазинов, аптек, школ, поликлиник и других социальных объектов;
• репутацию садоводства или коттеджного посёлка;
• природу вокруг и экологическую обстановку.

При этом одни и те же факторы для одного человека могут оказаться плюсом, а для другого — минусом. Например, при отсутствии машины станция электрички рядом с СНТ — это преимущество. Но оно может обернуться толпами людей в выходной день, особенно если рядом есть озеро. Поэтому автомобилисты, мечтающие о тихом загородном отдыхе, часто выбирают более удалённую и труднодоступную локацию, куда на общественном транспорте не добраться.

Помимо учёта личных предпочтений Марина Шкурко посоветовала при выборе загородной недвижимости обязательно предпринять три шага:

1. Пообщаться с потенциальными соседями как неиссякаемым источником информации из первых рук.
2. Изучить отзывы в интернете.
3. Сделать запрос в администрацию на предмет возможных ограничений и дальнейшей судьбы участка. Вдруг по плану через пару лет рядом с ним пройдёт автомагистраль?

Когда лучше арендовать или покупать дачу?

Рынок загородной недвижимости имеет выраженную сезонность, поэтому об аренде дачи или загородного дома лучше позаботиться заранее. Очевидно, что летом количество привлекательных и доступных вариантов сильно сокращается.

Некоторые присматривают себе жильё на следующий летний сезон ещё с осени. В этом случае есть шанс договориться о выгодной цене.

Зима — не самый удобный сезон для поисков. Могут возникнуть сложности с просмотром вариантов в отдалённых посёлках и СНТ, если хозяева не живут там постоянно. Кроме того, снег не позволит детально оценить особенности участка и прелесть окружающих пейзажей.

Самый «горячий» сезон для аренды — весна. В это время на рынке появляются новые предложения, а участки и окрестные территории уже можно посмотреть без снега.

Рынок продаж загородной недвижимости также оживает в конце весны, и высокий спрос держится всё лето. В то же время, пик заключения сделок приходится на более поздний период. К осени покупатели окончательно определяются с выбором, а продавцы порой немного снижают цены, чтобы реализовать дома и участки до зимы.

— Май — прекрасное время для того, чтобы начать поиск своего идеального загородного дома. Но, вообще, покупка загородной недвижимости — это все-таки достаточно длительный процесс. То есть можно все лето потратить на просмотр вариантов, а осенью купить. У нас максимальное количество сделок совершается как раз осенью.