Чтоб не «Черкизон»: реальны ли планы по обновлению Апраксина двора в Петербурге?
А дальше будем рыть...
На преобразование Апраксина двора крупнейший собственник недвижимости в комплексе — концерн «Питер» отвёл себе как минимум 10 лет. Но первые результаты горожанам обещают уже в 2027-м. К этому времени приведут в порядок корпуса 37—38, которые объединят исторической стеклянной галереей, а подвал углубят и запустят туда эскалаторы.
В дальнейшем рыть придётся и под корпусами, имеющими охранный статус, но лишёнными пока канализации и подвода воды. Придётся как-то решать и проблемы с нехваткой электрических мощностей. Сколько будут стоить такие радикальные начинания, в концерне «Питер» не сообщают.
Между тем, опрошенные эксперты напоминают, что работа в историческом центре всегда была сродни покупки «кота в мешке», требует колоссальных затрат по времени, но в принципе, в мировой практике реализуема. Например, в Лондоне прокладывают сейчас новую канализацию вдоль набережной Темзы. Правда, стоит это 2,5 млрд фунтов стерлингов, или около 300 млрд рублей с учётом текущего курса.
К слову, в «десятые» годы такую сумму в 300 млрд рублей город хотел попросить у федерального бюджета на восстановление всего исторического центра Северной столицы. Однако затем эта программа подорожала уже до 4 трлн рублей и оказалась под сукном.
При этом никто не спорит с тем, что Апраксин двор нельзя оставлять в существующем виде в центре города и уже давно пора что-то делать с аналогом московского «Черкизона».
Туманные сроки или… ?
Многие опрошенные эксперты крайне осторожно комментируют заявленные концерном «Питер» сроки реализации проекта в 10 лет. По мнению вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, перспектива в 15—20 лет ближе к реальности.
— Объём инвестиции оценить крайне сложно, всё слишком туманно, — отмечает она и добавляет, что про сроки выхода на реконструкцию/стройку комментировать не готова.
Вокруг проекта было уже слишком много прогнозов.
Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева напоминает, что реализация таких сложных и крупных проектов редко осуществляется в краткие сроки.
— В данном случае процесс, скорее всего, займёт десять лет или более. Апраксин двор находится в историческом центре Петербурга, и здания там имеют охранный статус. Отсюда вытекает вся специфика их приспособления к современной эксплуатации. Работа с историческими объектами — это всегда «кот в мешке», так как очень сложно заранее просчитать все нюансы, — делится она.
…времени выше крыши?
Оптимистичнее всех настроена генеральный директор агентства недвижимости «LAPINA» Екатерина Лапина. По её словам, «китайцы бы вообще всё реализовали… за месяц».
— У нас реальнее говорить о годе работы. Сейчас современные технологии таковы, что всё это реально вполне построить очень быстро. Другое дело, что исторический центр, где малейшее телодвижение надо согласовывать с чиновниками. Вот на эти согласования и уходят все усилия. Правильно и то, что «Питер» выбрал подход с работой поэтапно на нескольких объектах по времени. Причём, скорее всего, компания будет всё строить за свои деньги. Впрочем, и деньги это тоже сейчас не проблема. Банки их охотно дают, — констатирует Екатерина Лапина.
Она отмечает, что отреставрированные кварталы в центре есть в Хорватии, Таллине, Риге, Хельсинки и т. д. А те же китайцы и вообще создают в мегаполисах подземные города под центральными локациями.
— Я неоднократно и часто бываю в Китае. Там все эти торговые комплексы, предприятия услуг, спортивные клубы и т.д. располагаются очень часто под землёй. Это целые города в городах. На эти объекты иногда ведут сразу несколько эскалаторов на разных уровнях один за другим. Есть такое и во Вьетнаме, во многих азиатских странах. Существует это и в США. Нам часто говорят, что с нашими грунтами ничего рыть нельзя. Ещё раз подчеркну: это не так. У нас технологии 21 века, — подчёркивает она.
Примечательно, что, как вспоминает Ольга Шарыгина, в Лондоне вдоль Темзы строят новую канализацию Thames Tideway Tunnel.
— Говорят, что это крупнейший за 10 лет проект в сфере гражданского строительства Великобритании, 2,5 млрд фунтов стерлингов, хотят закончить до конца 2024-го. Для всего города канализацию перестроят. Думаю, что это ещё более масштабный проект, в котором задето гораздо больше собственников, — приводит пример эксперт.
А что по функционалу
Отметим: определённости, что появится в обновлённой Апрашке, сейчас у компании «Питер» нет. По задумкам её представителей, это будут офисы, торговые залы преимущественно под сувенирную продукцию, небольшие продуктовые ряды.
Руководитель направления реставрации и реконструкции «Студии 44» (готовила в своё время комплексный проект территории) Григорий Иванов указывает на наличие в перспективе «неких музейных, развивающих кластеров, коворкингов, не то, чтобы гостиниц, но места, где люди могут остановиться на какой-то период».
А в своё время Апраксин двор и вообще хотели зачистить от строений под частую и разбить там общественный парк.
Эксперты предупреждают авторов новой концепции о том, что в её рамках надо думать далеко на будущее.
— С функцией всё сложно, потому что на таких масштабных проектах она точно не может быть одна. Всё, что перечисляли за последние 10 лет (торговля, отели, апартаменты, офисы, креативные пространства) — всё должно быть (всё, кроме парка на месте сноса). Но какого формата, объёма, концепции — это большая работа профессиональной команды. Проект длинный, долгий и нужно обладать сильным видением того, что будет актуально через 10—15—20 лет, чтобы задать правильный вектор уже сейчас, — добавляет Ольга Шарыгина.
Наталия Киреева подчёркивает, что необходимо разработать актуальную концепцию всей территории и вносить в неё корректировки по мере реализации.
— Здесь важно регулярно обновлять план преобразования комплекса в соответствии с трендами рынка. Среди наиболее перспективных форматов, которые можно реализовать в этой локации: торговый и культурно-досуговый. Сегмент общепита в виде разноформатных гастрономических площадок также станет востребованным на территории Апраксина двора. Помимо этого, в локации можно успешно реализовать офисные объекты, — объясняет она.
Продуктовым сетям здесь не место?
Независимый консультант по продвижению продовольственных товаров в торговые сети Михаил Лачугин считает, что концепцию надо готовить даже для нескольких кварталов и думать, что делать с тем же Сенным рынком, собственником которого также является концерн «Питер».
— Понятно, что в центре не должно быть этого аналога московского «Черкизона». Но здесь надо рассматривать будущее всей большой локации, а не конкретной точки и определяться с её функционалом. Торговля в центре какой-то категории населения, безусловно, нужна, но далеко не всем. И с этим надо определиться концептуально, — рассуждает он.
Екатерина Лапина напоминает, что в европейских странах отреставрированные кварталы — это история не про прибыль для инвестора и место выбивания денег для ретейла. Там располагаются сувенирные лавки, книжные магазины, кондитерские лавки, где можно перекусить, дизайнерские мастерские и т. д. Но точно туда не пускают сетевые продуктовые магазины.
