Отчитаться за каждую дверь? Чем грозят новые правила перепланировки жилья в 2024 году

Витиеватые формулировки

Корректировки, которые вступают в силу с 1 апреля 2024 года, вносят изменения в Жилищный кодекс и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Отметим сразу, эти два документа традиционно считаются базовыми и не конкретизируют всех реалий, существующих в регионах на уровне подзаконных актов и сложившейся практики.

Собственно, с 1 апреля на федеральном уровне актуализируется сам термин «перепланировка». Он теперь закреплён в ФЗ от 19 декабря 2023 года № 608. Если раньше в статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понималась переделка конфигурации помещения (прорезка проёмов в стенах, создание перегородок, перенос дверей и т. д.), то теперь речь идёт об изменении площадей в жилье. Но что конкретно за этими действиями подразумевается, в ФЗ № 608 в принципе не раскрывается. Упоминается лишь ситуация с образованием новых площадей и их границ.

Эти новые витиеватые формулировки и позволили сделать вывод некоторым экспертам, что объединение или разделение комнат теперь превратится из некоей «реконструкции» на усмотрение жильца именно в перепланировку. Также теперь придётся согласовывать с чиновниками любые мелочи, вплоть до увеличения или уменьшения дверных проёмов и демонтажа встроенной мебели.

Кроме того, с 1 апреля устанавливается предельный срок в 30 дней утверждения акта о перепланировке. Здесь и вступают в силу, в том числе, региональные нюансы. Если во всех остальных субъектах перепланировки утверждают муниципалы, то в Москве и Петербурге такие полномочия переданы на уровень районных администраций и созданных при них межведомственных комиссий (МВК).

Выясняем, к чему действительно готовиться с 1 апреля.

Было всегда?

Как разъясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов, термин «реконструкция» всегда использовалась исключительно в отношении здания в целом, а не отдельной квартиры или помещения.

— Реконструкция предполагает изменение высотности, этажности и иных конструктивных особенностей здания. Проще говоря, это всегда более глобальные действия и, как правило, связанные с работами за пределами одного помещения, — подчёркивает он.

Как добавляют юристы, существовала всегда и необходимость согласовывать разделение или объединение комнат.

Как напоминает юрист Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, в действующем законодательстве существуют списки того, что, грубо говоря, делать нельзя, а что — можно.

Так, категорически не допускается снос несущих стен между теми же комнатами. Нельзя создавать мокрые зоны (ванные, кухни) над спальнями, гостиными, прихожими и т. д. С перечнем того, что можно делать ситуация обстоит более запутанно: досконально все варианты не перечисляются.

— С учётом того, что при разделении комнат изменялись характеристики квартиры (например, из трёхкомнатной она стала двухкомнатной), то это всегда признавалось перепланировкой, так что здесь ничего не поменялось, — констатирует Дмитрий Некрестьянов.

Казус с дверями и шкафами

Как подчёркивают все эксперты, именно менять двери с изменением параметров проёма на несколько сантиметров в действующем законодательстве никто до сих пор не запрещал. Это исходит из логики жизни, когда те же коробки и наличники могут быть чуть шире или уже.

— С учётом того, что при обмерах также существует люфт в связи с неточностью измерительных приборов, не всякое изменение площади является результатом перепланировки, поэтому новая формулировка ЖК РФ весьма неудачна, — отмечает Дмитрий Некрестьянов.

Естественно, согласование требуется, если речь идёт о глобальном переносе двери или создании нового проёма. Никто не согласует такие действия, если опять же речь идёт о несущих конструкциях.

В ситуации со встроенной мебелью все регионы как раз и исходили из собственной практики. Так, до сих пор, как рассказывает Дмитрий Некрестьянов, в Москве демонтаж встроенных шкафов не считался никогда перепланировкой в принципе.

Как уточняет Анна Горбенко, в Петербурге действует порядок, когда снос таких объектов запрещён, если информация о них содержится в техплане МКД и имеется в распоряжении чиновников ГБУ «ГУИОН» (за исключением Петербурга в остальных регионах речь идёт о БТИ).

— Такие данные есть в основном по старому фонду в центре, где дома подвергались многочисленным и массовым переделкам. В новостройках никак не выделяют встроенную мебель, да и даже кладовые, в отдельную площадь или помещения, — отмечает она.

По словам юриста в сфере ЖКХ Кирилла Захаряна, никто не запрещает демонтировать встроенный шкаф, даже если данные у чиновников есть. Просто в этом случае жильцу предстоит установить объект тех же конкретных габаритов.

На особом положении находятся антресоли. Они всегда считались перепланировкой, так как меняли характеристики жилья, уточняет Дмитрий Некрестьянов.

За пределами квартиры

Добавим также, что в ФЗ №608 нигде не упоминается о том, идёт ли речь непосредственно о перепланировках в жилом помещении или в общедомовом имуществе (лестничных клетках). Между тем, нередки ситуации, когда соседи объединяются, отгораживают там себе пространство, создают кладовые и т. д., либо просто устанавливают в подъездах лавки, полки для книг.

Как объясняет Дмитрий Некрестьянов, здесь возможны два варианта.

Если происходит объединение площади коридора и квартиры, то это признаётся перепланировкой с присоединением общего имущества. Здесь помимо процедуры согласования необходимо ещё получения 100% согласия жильцов многоквартирного дома, и это практически недостижимо.

Если не происходит присоединения общего имущества, а просто устанавливается шкаф/дверь в коридоре, то также требуется согласие собственников помещений, но нужно более 50% голосов (что более реалистично).

— Ну, и за любые работы на общем имуществе отвечает либо УК, ТСЖ, ЖСК, в зависимости от того, кто является балансодержателем дома, — поясняет Дмитрий Некрестьянов.

Как рассказывает Кирилл Захарян, на практике ситуация складывается следующим образом. Если УК, ТСЖ, ЖСК считают, что права остальных жильцов были нарушены, то организации подают в суд с требованием демонтировать объекты и возложить расходы на тех, кто произвёл переделки.

Даже если…

Все юристы подчёркивают: никаких кардинальных новелл в законе нет, это, по существу, не лучшая и крайне скупая компиляция того, что и так было, так что в панику впадать точно не стоит.

Председатель совета ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Евгений Пургин отмечает, что даже если самые пугающие трактовки верны, то стоит разделять две вещи: человек намерен жить в квартире или собирается выставить её на продажу.

— При первом варианте я бы подождал первых прецедентов по решениям судов. Те же встроенные шкафы и изменения дверных проёмов происходят непосредственно в квартире. То есть, теоретически, иски могут подать либо соседи, либо ТСЖ, ЖСК, УК, посчитавшие, что их права каким-то образом ущемлены. Но тут встаёт вопрос, как они могли узнать о произведённых изменениях, — интересуется он.

По словам Евгения Пургина, в ситуации с продажей тоже есть свои нюансы. На практике он сам ни разу не сталкивался с ситуацией, когда кто-то бы ни смог продать квартиру даже с самыми чудовищными перепланировками, которые бы в жизни чиновники не согласовали. Здесь всё дело в цене вопроса за такое жильё. Так, например, был случай, когда в квартире в центре с очень привлекательной локацией фановую трубу пустили через вентиляционную шахту, что в принципе категорически запрещено. Но на такой товар тоже нашёлся свой купец и довольно быстро.