Доступные квартиры в Центральном районе Петербурга: цены, проблемы и подводные камни

Общие сведения и инфраструктура

Жильё в центре Петербурга – это возможность в полной мере ощутить дух города и его истории, проникнуться красотой архитектуры, садов и парков. Собственно Центральный район ограничен Невой, Обводным каналом и Дворцовым мостом. Именно в его пределах находится Дворцовая площадь, Эрмитаж и вообще большинство главных достопримечательностей Петербурга. Это самая «музейная» часть города.

Многие жилые здания – исторические, а то и вовсе памятники регионального значения. Говорить об инфраструктуре и красоте это части города можно долго. Главные реки и каналы с красивыми набережными, Исаакиевский, Казанский соборы и храм Спаса на Крови, Инженерный замок и Русский музей, Летний сад – всё это находится именно здесь.

Рестораны и кафе расположены на каждом углу. Много отелей и хостелов, ведь и поток туристов большой. Здесь располагаются многие престижные школы города, например, Президентский физико-математический лицей №239, а также 12 вузов.

Проблем с количеством медицинских учреждений тоже нет: на территории района 17 больниц и столько же поликлиник.

Цены на жильё в Центральном районе

Разброс цен на жильё в Центральном районе Петербурга очень большой. К примеру, в одной из крупнейших баз объявлений о продаже недвижимости можно найти пентхаус в двух шагах от станции метро Площадь Александра Невского за 2,2 миллиарда рублей. Стоимость квадратного метра такого жилья – 6,6 млн рублей.

У метро Чернышевская продаётся немало квартир по цене 350-360 млн рублей. В основном это жильё в исторических домах – с лепниной, высокими потолками, панорамными окнами и эркерами, а также хорошим ремонтом. Но есть и немало новостроек.

Конечно, это самая дорогая недвижимость. Средняя цена квадратного метра обычного жилья в Центральном районе Петербурга на март 2024 г., по информации базы данных RealtyMag, – от 222 642 до 391 000 р/кв. м, в зависимости от количества комнат в квартире.

Но риелтор Павел Ильин утверждает: можно найти жильё намного дешевле.

– В центре Санкт-Петербурга гигантское количество квартир по вполне доступной цене: 2,5-3,5 миллиона.

Правда, ведущий передачи «Гид 78. Квартиры Петербурга» Радик Миргалиев вместе с экспертом нашли приемлемые на первый взгляд варианты по значительно более высокой цене: от 5 950 000 до 8 600 000 р. При этом ни один из вариантов не оказался качественным и пригодным для полноценной жизни.

Подводные камни недорогого жилья в центре

Одна из главных проблем недорогого жилья в центре Петербурга – его маленькая площадь.
Порой доходит до смешного, когда за несколько миллионов вам предлагают «квартиру» размером 8-10 метров. Долго размышлять, откуда берётся такая «роскошь», не приходится.

– Здесь сложившийся пласт коммунальных квартир, на первых этажах очень много коммерции, и что же делают инвесторы? Выкупают большую коммунальную квартиру, делают перепланировку, переносят мокрые точки и из 7-8-комнатной коммунальной квартиры делают студии, – рассказал риелтор.

И тут мы переходим ко второму, главному «подводному камню» недорогих квартир в центре Петербурга. Он не так очевиден, как площадь, которую вы видите своими глазами при первом же визите. Но проблем может доставить очень много.

Дело в том, что по закону переносить «мокрые точки», от есть санузел, раковину, душ, унитаз, можно только в двух случаях: если объект находится на первом этаже, либо если это второй этаж, но внизу нет жилых помещений – например, под вами магазин или склад. Во всех других случаях «мокрые точки» на всех этажах должны располагаться по одной вертикали.

Если в вашей новоиспечённой студии, сделанной из комнаты в коммуналке, «мокрая точка» находится там, где нельзя, – такую перепланировку никак нельзя узаконить.

– При этом почти во всех объявлениях можно найти утверждение: «перепланировка в процессе узаконивания», то есть объект якобы будет «чистый». Но, приобретя такой объект, вы можете получить проблему, а именно предписание вернуть всё в первоначальное состояние, – рассказал Павел Ильин.

Так, покупая недорогую отдельную квартиру в центре, вы можете оказаться жителем коммуналки без своего санузла. Либо владельцем квартиры без санузла вовсе.

Транспортная доступность

Главный плюс Центрального района – огромное количество транспорта, идущего во все концы города. В первую очередь речь идёт о метро: станций в центре много (11!), и до большинства можно без проблем дойти пешком либо доехать на автобусе. Бывает, что рядом с квартирой сразу несколько станций. Например, Радик Миргалиев и Павел Ильин нашли квартиру в пешей 10-минутной доступности сразу от трёх станций метро: Лиговский проспект, Владимирская и Достоевская.

А вот с наземным транспортом в центре всё несколько сложнее. Конечно, маршрутов автобусов, троллейбусов и трамваев, колесящих по Центральному району, достаточно. Но вот беда: через сердце города постоянно протекает огромный поток транспорта. Люди едут на своих авто на работу и по делам в другие районы, студенты забиваются в автобусы, следующие до университетов, да и туристов, спешащих к достопримечательностям, достаточно. Не говоря уже о торговых центрах, театрах и музеях. Поэтому пробки, особенно в час пик – довольно обычное дело.

Владельцам автомобилей придётся в центре ещё более сложно. Минус Центрального района – платные парковки. Конечно, постоянная регистрация даёт право на льготную парковку. Но среди предложений недорогого жилья с хорошим ремонтом нередко можно встретить апартаменты. Покупая такую недвижимость, прописку не сделаешь: апартаменты относятся к коммерческому виду недвижимости. Как отметил Павел Ильин, такая квартира больше подойдёт под сдачу в аренду.

Апартаменты для туристов в центре Петербурга: прибыльный бизнес или убытки?

Стоит ли покупать в центре недвижимость для сдачи в аренду? А то и вовсе планировать бизнес в виде хостела или отеля? Ведь туристов в Петербурге немало, особенно летом.

Как рассказала Радику Миргалиеву бывшая петербурженка, 30 лет прожившая в центре, дело это слишком сложное и хлопотное, и ремонтировать придётся не только своё помещение:

– Когда ты хочешь в жилом доме открыть хостел или отель, то тебе администрация района предлагает выполнить ряд работ. Например, мне сказали установить железную дверь и покрасить парадную в персиковый цвет.

Да и отдельную квартиру под сдачу экс-представительница этого рынка не рекомендует:

– Вы не окупите эти вложения. Во-первых, это в целом выйдет достаточно дорого: квартиры убитые, ремонт обойдётся дорого. Во-вторых, их содержать недёшево. Мне кажется, что этот бизнес сейчас не идёт.

«Убитые» дома и квартиры

Проблема «убитых квартир» в центре крайне актуальна. Многие исторические дома закрыты зелёной сеткой – они на реставрации, но реставрация эта может длиться долгие годы. Дворы нередко защищены от посторонних воротами с кодовыми замками, но внутри – ни цветочка, ни лавочки, только облезлые стены и бесконечные лабиринты прохода из арки в арку.

Нередко и сами квартиры могут «похвастаться» оголившейся дранкой на потолке, обвалившейся штукатуркой и т.п. Но это не самое страшное. Хуже всего – старые коммуникации, прогнившие, грязные и забитые трубы.

Из-за них вода может плохо доходить до верхних этажей, бывает нестабильный напор, случаются прорывы и аварии. Менять трубы нужно не только в отдельной квартире, но и во всём доме. А капитального ремонта многие здания не могут дождаться уже давно.

Рассохшиеся оконные рамы, которые нередко нельзя менять на пластик – ещё одна неприятность. К тому же, могут крошиться сами стены, а крыша – протекать. Отметим ещё одну неприятность: именно в центре Петербурга любит обитать такая городская «живность» как крысы и клопы.

Подводим итог

Радик Миргалиев и Павел Ильин осмотрели три варианта недорогого отдельного жилья в центре, и все они оказались далеки от представлений о нормальной квартире. Первый вариант располагался в идеальном месте – недалеко от Летнего сада, с окнами на Фонтанку.

Вот только квартира находилась в цокольном этаже. Из-за этого там было прохладно и сыро. Когда начнутся дожди, влажность повысится ещё больше, а квартиры и вовсе может затопить. А зимой здесь будет очень холодно.

Второй вариант – квартира с отдельным входом. Такие квартиры в Петербурге, как правило, переделаны из бывших коморок дворников, которые жили раньше при каждом доме. Проблема в ужасном виде из окна: в облезлый двор. Решётки на окнах тоже не добавляют праздничного настроения. Да и сам дом – из тех, что никак не дождутся капитального ремонта.

Третий вариант и вовсе оказался «проектом»: вместо отдельной квартиры продавец предложил ту самую комнату в коммуналке, из которых обычно и делаются студии в центре.

Все эти варианты имеют множество минусов и совсем не подходят под концепцию качественного жилья. Поэтому, прежде чем вложить свои накопления в «недорогую квартиру в центре», хорошо подумайте: а сможете ли вы там жить?