Новые стандарты Мурино: как изменятся новостройки и цены на них из-за новых требований

Новые требования к архитектурно-строительному облику (АГО) новостроек для Мурино содержатся в приказе Комитета градостроительной политики Ленобласти от 29 декабря 2023 № 216. Однако официально пресс-служба регионального правительства сообщила о новвоведениях в начале второй декады января 2024 года.

В самом документе содержатся достаточно витиеватые формулировки, сводящиеся к тому, что готовить приказ пришлось из-за наслоившихся федеральных и региональных корректировок. Так, ещё в мае прошлого года правительство РФ утвердило постановление №857 согласно которому, введение требований к АГО становится обязательным для всех регионов, за исключением городов федерального значения: Москвы, Петербурга и Севастополя.

От муниципалов к регионалам

В постановлении правительства РФ полномочия по согласованию АГО в рамках единых требований были отнесены к ведению муниципалитетов. Им же предстояло подготовить список территорий, где должны действовать такие стандарты и конкретно их расписать. Исключение было сделано для подземных строений, опасных производств, гидротехнических сооружений и т.д.

Требования по АГО распространились как на объекты нового строительства, так и на те, которые отправлялись на реконструкцию.

Такой механизм должен был начать действовать с 1 сентября прошлого года и проработать пять лет до 1 сентября 2028-го.

Однако в конце 2023 года ЗакС Ленобласти принял закон, по которому полномочия по именно утверждению АГО были переданы Комитету градостроительной политики 47 региона. Изменения вступили в силу с 1 января 2024 года.

Дело в том, что в Ленобласти, в отличие от Петербурга, есть двухуровневая система муниципалитетов: на уровне районов в целом, за которые как раз отвечает ведомство, и городских и сельских поселений отдельно.

Для запуска механизма перераспределения полномочий и пришлось менять утвержденные ранее ПЗЗ муниципалитетов последнего второго уровня, дополнения их ПЗЗ строками о согласовании АГО на уровне комитета.

Так, например, в сентябре 2023 года аналогичный по сути приказ, например, был издан для Свердловского городского поселения, где располагается локация интенсивной жилищной застройки последних лет — Новосаратовка. Но тогда эта новость прошла без особо внимания, так как территория только осваивается застройщиками и имеет статус деревни.

Мурино же, где по факту проживают свыше 100 тыс. человек и, по данным Петростата за 2022 год, ставшее самым крупным населённым пунктом Ленобласти, превратилось в город в 2019-м.

А есть ли проблема?

В целом эксперты готовы приветствовать введение единых требований в Мурино, где ещё есть земля под застройку, в отличие от Кудрово, где больше нет новых новостроек. На условиях анонимности собеседники готовы привести и примеры сомнительных с точки зрения АГО уже построенных ЖК или находящихся в процессе реализации.

Как отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова, Мурино по сути сейчас становится единой агломерацией с Буграми, и потенциал развития там есть.

По данным аналитиков Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец декабря 2023 в Мурино средняя цена «квадрата» составила 166,0 тыс. рублей.

— На сегодняшний день в продаже 13 объектов без учёта очередей, — сообщили там.

От себя подчеркнём, что новый механизм такие новостройки затрагивать не будет. Речь идёт только о проектах на самом их первоначальном старте. Заявки на них от застройщиков будут рассматриваться теперь комитетом в течение 10 дней.

Как подчёркивает директор по продажам ГК «Запстрой» Евгений Бескровный, на самом деле никаких глобальных проблем с архитектурным обликом Мурино нет. Хоть и, действительно, территория как и многие другие новые районы, в которых строят свои ЖК разные застройщики, выглядит неоднородно.

Когда фантазия и деньги идут не на пользу

Бывший вице-губернатор по строительству Ленобласти Георгий Богачёв также уверен, что ситуация с АГО в Мурино обстоит намного лучше, чем в тех же петербургских Шушарах, но есть те, кто строил «в силу своей богатой фантазии и с учётом имеющихся средств».

— Ещё раз напомню: Мурино долгое время было деревней. Так что по началу те же муниципалы никаких особенных требований к застройщикам не предъявляли. Они поступали по принципу: есть инвестор — и то уже хорошо, и то уже хлеб. Сейчас ситуация изменилась. Так что и подходы надо менять. Стандартизация — это процесс, который идёт для всех территорий, но особенно он важен для приграничных с городом локаций. Мы же стандартизировали уже строительство типовых соцобъектов, — пояснил он.

Так, среди неоднозначных с точки зрения АГО объектов в Мурино эксперты готовы выделить ЖК «Северная пальмира» с её серо-оранжево-жёлтой гаммой фасадов от московского застройщика ГК «МонАрх».

Есть в списке весёленьких расцветок и два печально знаменитых долгостроя. Это ЖК «Десяткино 2.0» от скандального ГК «Норманн» с оранжево-коричневыми фасадами.

Как подтвердили в пресс-службе правительства Ленобласти, объект, возведение которого стартовало 10 лет назад, в 2014 году, до сих пор не сдан.

Ещё один проблемный объект ЖК «Ромашки» (ранее «Силы природы») вперёд продвинулся, но оригинального подхода к цветовой палитре не утратил. Его строительство под прежним названием начала в 2013 году 0 2 Development. Тогда предполагалось, что фасады будут переливаться неоновыми оттенками. Сейчас объект достраивается при участии ДОМ. РФ и его кредитной линии застройщику на 2 млрд рублей. Летом 2023 года был сдан один из корпусов комплекса. Теперь на фасадах красуются гигантские цветные изображения ромашек.

Не в требованиях дело?

Как успокаивают многие эксперты, само введение новых требований к новостройкам не приведёт «здесь и сейчас» к росту цен на «квадраты» в Мурино. Стоимость жилья будет расти по другим причинам, а вот качество объектов может снизиться.

По словам Георгия Богачёва, стандарты подразумевают использование застройщиками в основном материалов средней ценовой категории, так что «застройщики должны справиться».

— Считаю, что в ближайшем обозримом будущем эти требования не повлияют на стоимость недвижимости в Мурино, — полностью согласен с ним Евгений Бескровный.

Однако на условиях анонимности сразу несколько собеседников высказали предположение, что если у застройщика не будет хватать средств на исполнения требований, то девелоперы просто сэкономят на внутренней отделке.

— Никто себе в убыток и за свой счёт строить не будет, — подчёркивают они.

Другое дело в том, что общее повышение и улучшение АГО Мурино в целом в перспективе может разогнать цены.

— Это решение станет вехой в истории Мурино, определяя его лицо на долгие годы. Любое улучшение повышает привлекательность, а значит, и спрос, который в свою очередь привести к росту цен, — рассуждает эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин.

Тревожные звонки для вторички?

Напомним, что в постановлении правительства РФ речь также идёт о реконструкции. Как пояснили в пресс-службе 47 региона, она не приравнивается в данном случае к ремонту или капремонту МКД. Но есть важный момент, связанный с действиями собственников «вторички». Например, жилец может захотеть установить кондиционер, остеклить или окрасить балкон. И если локация попала в список территорий, где действуют требования, то такие намерения впредь придётся согласовывать. Правда, идти необходимо будет не в комитет, а к муниципалам. В Ленобласти им оставлена эта зона ответственности.

Пока о громких претензиях муниципалов к населению по этому направлению ничего не известно.

В Петербурге в своё время наделала шороху балконная амнистия, по которой практически всё остекление могло оказаться вне закона. Однако в итоге после всех скандалов было принято решение, что штрафовать горожан будут лишь за балконы, остеклённые без согласования с чиновниками после января 2020-го.