Русские скупили всё: что творится на рынке зарубежной недвижимости?

Квартирный вопрос испортил не только москвичей. Сегодня Булгаков смело мог бы распространить слова своего героя на весь мир. Жилая недвижимость уже давно превратилась в своего рода «бетонную валюту»: в ней зачастую куда надёжнее хранить и приумножать деньги, чем в долларах или евро.

Однако гонка за квадратными метрами обернулась таким негативным явлением, как «ценовой пузырь». Это когда цены на жильё в том или ином регионе слишком сильно и неоправданно растут, то есть без каких-либо экономических предпосылок. Стоимость квартир при этом зашкаливает так, что местное население становится совершенно не способно ни купить, ни арендовать жильё, ни даже взять ипотечный кредит. В результате оказывается, что жилья понастроили слишком много, и оно остаётся висеть мёртвым грузом, а затем происходит резкий спад цен — «пузырь» лопается.

«Индекс пузыря»: что изменилось в 2023 году

Такие «пузыри» — нередкое явление на рынке недвижимости. Меняется только локация. Ежегодно швейцарский банк UBS публикует так называемый «индекс пузыря» — UBS Global Real Estate Bubble Index, в котором перечисляет города мира, в которых велик риск образования «пузыря». Помимо этого, аналитики банка называют и города, где цены на жилую недвижимость справедливы относительно прочих факторов и оправданны.

«Индекс пузыря» рассчитывают на основе пяти факторов:

• цена недвижимости по отношению к доходу от неё,
• цена недвижимости по отношению к стоимости её аренды,
• изменения в соотношении ипотеки в ВВП,
• изменения в соотношении и строительства к ВВП,
• соотношение стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране.

Если при сложении всех данных получается коэффициент выше 1,5, это рассматривается как признак возможного образования «пузыря». То есть недвижимость в этом городе явно переоценена без всяких реальных причин, а значит, вкладываться в неё достаточно рискованно.

На днях UBS обновил свой «индекс пузыря», немало удивив инвесторов. Если в 2022 году эксперты насчитали 9 городов с переоценённой недвижимостью (Торонто, Франкфурт, Цюрих, Мюнхен, Гонконг, Ванкувер, Амстердам, Тель-Авив, Токио и Майями), то в 2023 году риск образования «пузыря» остался только в Цюрихе (Швейцария) и Токио (Япония).

Всего эксперты проанализировали цены в 25 городах мира. Они отмечают, что ежегодный рост цен во всех этих мегаполисах остановился после резкого скачка год назад — тогда цены взлетели сразу на 10%. Кроме того, средние ставки по ипотеке с 2021 года на большинстве рынков выросли примерно в три раза, что тоже послужило сдерживающим фактором. Сыграл свою роль и глобальный всплеск инфляции в последние два года.

Специалисты не исключают и снижения цен на недвижимость в изученных городах в ближайшее время. Это произойдёт, если ставки по кредитам не снизятся.

Однако, предупреждают специалисты UBS, в некоторых городах цены на квартиры, напротив, могут взлететь. Причина в том, что в европейских мегаполисах выдаётся всё меньше разрешений на строительство — строить уже просто негде. При этом население городов продолжает прибывать, спрос на аренду растёт, а значит, нехватка жилплощади усилится. Всё это может подогреть рост цен.

Так или иначе, сегодня UBS Global Real Estate Bubble Index выглядит так:

Города с переоценённой недвижимостью:

• Цюрих, Швейцария
• Токио, Япония

Города со справедливыми ценами на недвижимость:

• Милан, Италия
• Нью-Йорк, США
• Сингапур
• Мадрид, Испания
• Бостон, США
• Сан-Франциско, США
• Дубай, ОАЭ
• Сан-Паулу, Бразилия
• Варшава, Польша

Русские переориенировались на Турцию и Кипр

В развитие ситуации на рынке мировой недвижимости вносят существенный вклад и россияне. За последний год спрос на квартиры и дома за рубежом среди наших соотечественников вырос в разы. Граждане РФ и раньше с удовольствием приобретали себе апартаменты в Турции, дома в Испании и квартиры в Болгарии, но в 2022 году интерес перерос в настоящий бум.

При этом география покупки россиянами заграничной недвижимости сильно изменилась. Если раньше все стремились заполучить квадратные метры в Европе, то теперь в безусловных лидерах — Турция, ОАЭ и Кипр. Изменилась и мотивация: по оценкам NF Group, почти 70% покупателей из России хотят приобрести рубежом в первую очередь ради получения ВНЖ или гражданства. И лишь треть покупателей (33%) рассматривали жильё за рубежом как инвестицию или как место для проживания, пишет РБК.

Как отмечают эксперты, основной пик ажиотажа пришёлся на прошлый год, а вот в 2023 спрос на жильё за рубежом уже не в пример ниже. Тем не менее, тройка самых популярных стран не изменилась: 27% покупателей интересуются Турцией, на втором месте ОАЭ (22%), ещё 17% отдают предпочтение Кипру.

Испанские жилые комплексы интересуют теперь только 11% потенциальных покупателей из России, ещё 7% обратили свои взоры в сторону Гренады. Кстати, в 2022 году на 4 и 5 месте были Португалия и Греция, а о Гренаде практически никто и не знал. Причина проста: в апреле 2023 года эта страна объявила о прекращении выдачи гражданства за инвестиции в недвижимость, и это стало триггером: очень многие поспешили купить жильё в первом квартале 2023 года, чтобы успеть до завершения программы.

В 2023 году россияне открыли для себя и ещё одну перспективную в плане инвестиций страну — это Таиланд. Интерес наших соотечественников к покупке недвижимости в Таиланде вырос в этом году в 2,6 раза. Эксперты объясняют это двумя причинами: во-первых, это важное курортное направление, а значит, жильё можно выгодно сдавать, и во-вторых, Таиланд, в отличие от европейских стран, занял нейтральную позицию в отношении актуальных геополитических событий. По данным Intermark Real Estate, средняя цена сделки с тайской недвижимостью составила порядка 150 тыс. долларов.

Также в 2023 году появилось ещё одно относительно новое и экзотическое направление для покупки жилья — это страны Карибского бассейна и крохотное островное государство Вануату в Тихом океане. За год спрос на жильё на Карибах вырос среди российских покупателей в 2,4 раза. Почему наши сограждане вдруг резко «повалили» в столь далёкую даль? Причина банальна: при покупке квартиры выдают и гражданство.

Правда, таких «лазеек» для россиян становится всё меньше и меньше. Помимо Гренады, программу получения «золотых паспортов» в обмен на инвестиции в недвижимость прикрыла Черногория, Сент-Китс и Невис, Доминикана, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия. Больше не дают гражданство россиянам Португалия, Греция, Мальта, Болгария и Испания.

А ведь всего несколько лет назад получить гражданство или хотя бы ВНЖ одной из этих стран было более чем реально даже для не самых богатых граждан РФ — к примеру, паспорт Сент-Китса и Невиса можно было «купить» всего за 150 тыс. долларов. Кстати, именно такое гражданство в своё время получил основатель «ВК» и создатель Telegram Павел Дуров.

Где ещё можно урвать квартиру за копейки?

Тем, кто всё ещё не отказался от мечты прикупить квартирку где-то за рубежом, советуем ознакомиться с рейтингом стран с самой дешёвой недвижимостью. Правда, стоит помнить, что понятие «дешевизна» в этом случае весьма условно — ведь и в России можно купить квартиру за копейки, например, где-нибудь в Саранске, но едва ли многим захочется там жить. Тем не менее, при большом желании в этих странах даже при минимальном бюджете в 50 тыс. евро можно приобрести сносное жильё, а в некоторых ещё и получить при этом ВНЖ.

Латвия

Как и во всей Европе, цены на жильё здесь существенно выросли за последние пару лет. Тем не менее, в небольших городках можно найти варианты за 30-40 тыс. евро, что для остальной Прибалтики просто нереально. Другой вопрос, захотят ли вам эту квартиру продавать, а главное, захочется ли вам самому жить в этой «недружественной» стране?

Португалия

Несмотря на то, что португальский паспорт россиянам больше не светит, это направление всё ещё весьма популярно у наших релокантов. Дело в том, что недвижимость в Португалии стоит не таких космических денег, как, скажем, во Франции или Германии — если постараться, можно отыскать приличный вариант за 40-50 тыс. евро. Конечно, это будут не курортные районы. Кроме того, стоит учесть, что Португалия — одна из самых бедных стран Евросоюза.

Болгария

Квартиры и дома в Варне, Золотых Песках и Солнечном береге россияне скупали сотнями в последние годы — они стоили сущие копейки. Сейчас, конечно, цены выросли, но кое-где можно найти варианты в пределах 30-40 тыс. евро. Да, это явно будет далеко от побережья, но зато рядом могут быть живописные горы.

Грузия

В последние полтора года эта страна стала настоящей Меккой для россиян. Многие из них выбирают для жизни курортный Батуми на Чёрном море— пляжи, вкусная еда, пышная растительность и мягкий климат подкупают. Большим плюсом становится и отсутствие языкового барьера. Здешний рынок недвижимости моментально отреагировал на рост спроса синхронным ростом цен, но даже в такой ситуации тут реально найти студию на стадии котлована за 20 тыс. евро.

Черногория

Благодаря отсутствию визового режима Черногория стала одним из самых популярных направлений для релокации россиян. Эту страну выбирают также из-за тёплого климата, роскошной природы и красот Адриатического моря, а ещё тут практически все понимают русский язык. Конечно, истории о квартирах за 20-30 тыс. евро на побережье — уже сказки из недавнего прошлого, но если поехать на север страны, где тоже очень красиво, можно найти весьма приличный и доступный по цене вариант, а заодно получить ВНЖ.

Турция

Даже несмотря на разрушительное землетрясение 2023 года и фантастическую годовую инфляцию в 200%, Турция по-прежнему привлекает иностранцев довольно низкими ценами на недвижимость. Благоустроенные апартаменты на море, разумеется, дёшево уже не купишь, но можно рассмотреть варианты в пригородах некурортных городов. Например, небольшая квартира под Мерсином обойдётся вам меньше чем в 50 тыс. долларов. А если сумма покупки составит более 250 тыс. долларов, можно будет подать документы на ВНЖ.

Кстати, недавно в турецких СМИ бурно обсуждали хитрого россиянина, который умудрился приобрести в курортной Анталье аж 80 квартир и теперь сдаёт их другим русским. Все квартиры находятся в одном доме, благодаря чему наш соотечественник стал владельцем практически настоящего отеля — только без всякой регистрации, лицензии и уплаты налогов.

Таиланд

Если ваша цель — ВНЖ, то в Таиланде для его получения нужно купить недвижимость минимум за 10 млн бат (около 250 тыс. евро). Но если квартира нужна только для жилья и отдыха, то даже в Паттайе можно найти недорогой вариант — в пределах 40 тыс. евро.

Кроме этих стран, стоит присмотреться к недвижимости в Сербии, Албании, Румынии Северной Македонии, Боснии и Герцеговине. Все эти страны — кандидаты на вступление в ЕС и рано или поздно войдут в него. А это автоматически повлечёт за собой рост цен на жильё. Поэтому покупку квартиры здесь можно рассматривать как долговременную инвестицию.

Правда, есть одна проблема: все вышеперечисленные страны в прошлом году были включены Россией в список «недружественных государств». Поэтому покупка недвижимости здесь может быть связана с определёнными сложностями. Впрочем, многие россияне уже сумели найти обходные пути и тут. А те, кто не сумел или решил не заморачиваться, обратили свои взоры на «дружественные» страны. Например, на государства бывшего СССР, Азии или даже Африки.

Таджикистан

Среди всех стран СНГ самое доступное по цене жильё сейчас именно в Таджикистане: там зафиксирована самая низкая цена за 1 кв. м жилья — всего 350-500 долларов. Для сравнения, в Кыргызстане и Узбекистане «квадрат» стоит уже около 500-800 долларов, а в Казахстане — от 1000 долларов. При этом Таджикистан сегодня переживает пик строительства, там возводят вполне современные жилые комплексы, страна активно развивается, и скорее всего, цены уже скоро устремятся вверх.

Эквадор

Цену на недвижимость в Эквадоре нельзя назвать очень низкой — от 1400 долларов за 1 кв. м. Но зато за покупку жилья тут можно получить вид на жительство, а эквадорский ВНЖ даёт право безвизового въезда в целый ряд стран.

Мексика

В этой стране разбег цен на жильё огромен: можно купить роскошную квартиру за 1,5 млн долларов на побережье, при этом в том же городе, но в другом районе есть квартирки эконом-класса за 12-15 тыс. долларов. Не стоит и говорить, что жить в таком районе небезопасно. Поэтому лучше рассматривать таунхаусы в более приличных районах или закрытых ЖК — они стоят от 50-60 тыс. долларов. Правда, переезд в Мексику при всех плюсах её климата — сомнительное решение: экономика в стране в глубоком кризисе, а преступность зашкаливает.

Египет

Когда-то жильё в Египте стоило очень больших денег, а квартиры в Хургаде или Шарм-эль-Шейхе покупали только богатые саудиты, англичане или немцы. Сейчас, из-за политической нестабильности и постоянных переворотов, цены на египетскую недвижимость резко упали. Стоимость квадратного метра тут начинается сегодня всего от 200 долларов, а студию в непосредственной близости от пляжа можно взять всего за 12-15 тыс. долларов.

А ведь ещё несколько лет назад такие квартиры стоили минимум 25 тыс., и это было очень дёшево. Некоторые эксперты полагают, что уже скоро начнётся новый виток роста цен на квартиры, но гарантировать это никто не может.

Вьетнам

Покупка квартиры во Вьетнаме — тренд, который ещё не успел набрать обороты среди россиян. По большому счёту, наши соотечественники только начали открывать для себя эту страну, а рынок недвижимости тут пока весьма слабо развит. Впрочем, именно это многих и привлекает: даже в туристическом районе вроде Нячанга новую квартиру площадью в 45 кв. м можно приобрести всего за 30 тыс. долларов.

«Золотые» метры

А вот о том, чтобы прикупить «квартирку на старость» в этих странах, среднестатистическому россиянину мечтать не приходится. Да и местные жители приходят в отчаяние от цен на жильё.

Австралия

Австралия многим представляется как рай на земле: вдали от всех политических катаклизмов, прекрасная экология, шикарный климат и очень высокий уровень жизни. Но за право жить тут придётся дорого заплатить: стоимость 1 кв. м жилья начинается от 7250 долларов. Неудивительно, что в Австралию охотно переезжают на ПМЖ многие знаменитости — например, о покупке дома тут думают Джулия Робертс и Натали Портман.

Япония

В Японии очень мало земли и очень высокая плотность населения. Поэтому покупка своего жилья здесь очень дорогое удовольствие даже в отдалённых районах, а уж купить квартиру в Токио простому японцу совершенно не по карману. Стоимость квадратного метра тут начинается от 16 тыс. долларов, причём нередко звучат мнения о существующем картельном сговоре застройщиков, которые не дают ценам хоть немного снизиться.

США

Соединённые Штаты — огромная страна, и, конечно, уровень цен в столице и небольших городках, как и у нас, там разительно отличается. Тем не менее, недвижимость в Нью-Йорке считается одной из самых дорогих в мире. Даже самая бюджетная квартира в Нью-Йорке будет стоить покупателю от 17 тыс. долларов за 1 кв. м.

Китай

В последние годы строительство жилой недвижимости в Китае идёт очень высокими темпами. В основном возводят недорогое жильё для простых людей, но есть и роскошные жилые комплексы для сверхбогатых. Самым дорогим районом считается Рипалс-Бэй в Гонконге: несколько лет назад там продавали трёхэтажный таунхаус за 87,3 млн долларов, стоимость квадратного метра составляла 228 тыс. долларов. Это в шесть раз больше, чем в Лос-Анджелесе!

Великобритания

Лондон — деловая и финансовая столица мира, этот город одинаково привлекает как туристов и бизнесменов, так и звёзд. Неудивительно, что здесь такая дорогая недвижимость: например, в самом престижном районе города Кенсингтон и Челси квартира или дом обойдётся покупателю более чем в 1,3 млн фунтов (почти 1,6 млн долларов).