Льготная ипотека 2023: кому дают, как получить, какие документы нужны

Почему повышают первоначальный взнос и к чему это приведёт

О том, что российские власти рассматривают возможность повысить первоначальный взнос при льготной ипотеке, рассказал журналистам директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков. По его словам, повышение может составить до 20% с текущих 15%. Кроме того, планируется снизить предельную величину субсидии из бюджета для кредитных организаций на 0,5%.

Каких-либо действий в отношении льготной ипотеки ждали давно: Центробанк предлагал постепенно её сворачивать ещё в конце прошлого года, однако в итоге власти пошли по пути модификации программы.

Причин для недовольства ЦБ льготными ипотеками две — это рост задолженности россиян по ипотечным платежам и сильный рост стоимости жилья. Льготная ипотека, с одной стороны, стимулирует сферу строительства, но с другой — приводит к ажиотажному спросу и, следовательно, росту цен на жильё, а также недобросовестным действиям банков, которые предлагают ипотеку под якобы низкие проценты с существенным увеличением стоимости.

Повышение первоначального взноса до 20% достаточно ощутимо и серьёзно скажется на рынке, рассказал 78.ru эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

— Это немного охладит рынок с точки зрения покупки новостроек, но я думаю, что всё-таки он адаптируется к этой истории, и застройщики будут предлагать какие-то другие варианты, как можно сэкономить на ипотеке и купить недвижимость, — считает он.

Однако Центробанк продолжает ужесточение своей кредитно-денежной политики, отметил эксперт, — это выражается в сокращении субсидирования льготных программ.

— Это означает, что деньги на льготные программы заканчиваются, и, скорее всего, произойдёт так, как недавно произошло с сельской ипотекой (на фоне повышения ключевой ставки до 12% её выдачу приостановили. — Прим. ред.). У нас будут изменения по льготным программам не только касаемо первого взноса. Возможно, эту программу будут ограничивать, видоизменять. Но если в дальнейшем будет повышаться ключевая ставка, могут поменяться и ставки на льготные программы — у нас уже такое было не так давно, поэтому я не удивлюсь, — констатировал Дмитрий Ракута.

Эксперт посоветовал не откладывать в долгий ящик покупку недвижимости в новостройке, если стоит такая задача, поскольку скоро текущие условия могут стать неактуальными.

Аналогичного мнения придерживаются ключевые застройщики Петербурга: так, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева в беседе с 78.ru предположила, что на фоне новостей об увеличении первоначального взноса продажи жилья в новостройках могут вырасти.

— В краткосрочной перспективе можно ожидать оживления продаж, как это было в августе: спрос активизировался на фоне ослабления рубля, усиления инфляции и роста ключевой ставки. Сейчас продажи могут активизироваться за счёт потенциальных покупателей, которые будут стремиться закрыть сделку на старых условиях, — отметила она.

Однако, по словам Ольги Трошевой, в долгосрочной перспективе увеличение первоначального взноса приведёт к падению спроса, поскольку многим покупателям будет недостаточно собственных средств для приобретения жилья.

Таким образом, возможно, Центробанк добьётся своей цели: снижение доступности льготной ипотеки повлечёт за собой падение спроса, а он, в свою очередь, приведёт к постепенному снижению цен — так работают рыночные качели спроса-предложения. Какими будут итоговые параметры льготной ипотеки, узнаем 15 сентября, когда состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке.

Какие виды льготной ипотеки существуют в России в 2023 году

В России действуют несколько видов льготной ипотеки: обычная, которая доступна всем гражданам страны, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов и дальневосточная ипотека.

Льготная ипотека для всех

Этот вид льготной ипотеки доступен всем совершеннолетним гражданам России со стабильным доходом (в том числе ИП и самозанятым). С её помощью можно приобрести готовое или строящееся жильё у застройщика, а также участок под строительство жилого дома или дом с земельным участком, кроме того, можно построить дом самостоятельно или по договору подряда.

Важно то, что жильё для приобретения по этой программе должно быть обязательно первичным — на вторичку она не распространяется.

Ставка по такой ипотеке — 8% годовых. Есть ограничения по стоимости жилья в зависимости от региона: так, покупка в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области не может превышать 12 млн рублей, а в остальных регионах — 6 млн рублей.

Перечень необходимых для выдачи льготной ипотеки документов формирует банк, однако основные из них — это паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке или разводе, справка о доходах и удержанных суммах налога (запрашивается у работодателя), для мужчин — военный билет или другой документ, подтверждающий, что заёмщик не подлежит призыву на военную службу. Кроме того, банк может попросить заверенную работодателем копию трудовой книжки, договора по совместительству или выписку с лицевого счёта Социального фонда.

Льготная ипотека для всех продлена указом президента РФ до 1 июля 2024 года. Её выдают более 70 банков. Рефинансировать её нельзя.

Семейная ипотека

Семейной ипотекой могут воспользоваться семьи, в которых на дату заключения договора есть двое и более детей до 18 лет, а также семьи, где первый или последующий ребёнок родился 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, семьи с усыновлёнными детьми, родившимися в те же сроки, а также семьи, воспитывающие детей с инвалидностью.

Ставка по программе семейной ипотеки — 6% годовых, а для жителей Дальнего Востока — 5%. Максимальные суммы кредита такие же, как и у обычной ипотеки: до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей в остальных регионах страны.

Отличается от обычного список недвижимости, которую можно приобрести по этой программе. Так, помимо квартир в новостройках и частных домов с участками, на Дальнем Востоке в сельской местности можно купить вторичное жильё. Кроме того, семьи с детьми-инвалидами могут купить вторичное жильё в тех регионах, где нет строящихся многоквартирных домов по данным ЕИСЖС.

В отличие от других ипотечных программ, семейную ипотеку можно рефинансировать и использовать для рефинансирования другого кредита, однако для этого жильё должно быть приобретено только у застройщика, а семейную ипотеку на строительство частного дома рефинансировать нельзя.

Перечень необходимых для выдачи семейной ипотеки документов банк устанавливает самостоятельно.

Программа семейной ипотеки действует до 1 июля 2024 года, однако если рождённому до 31 декабря 2023 года ребёнку установлена инвалидность, семейной ипотекой можно воспользоваться до 31 декабря 2027 года включительно.

Ипотека для IT-специалистов

Данная программа предназначена для граждан России, которые трудоустроены в компании, работающей в сфере информационных технологий и аккредитованной Минцифры РФ. Кроме того, она устанавливает ряд требований к заёмщику:

• возраст до 50 лет включительно,
• срок работы в компании — не менее трёх месяцев,
• месячный доход (до вычета НДФЛ) — от 150 тыс. рублей в Москве, от 120 тыс. рублей в городах-миллионниках и от 70 тыс. рублей в городах с населением до 1 млн человек.

Однако с 9 сентября 2023 года вступают в силу смягчённые требования к доходу айтишников младше 36 лет: для них требование по минимальной зарплате обнуляется.

Ставка по IT-ипотеке — до 5% годовых. При этом максимальная стоимость жилья повышенная по отношению к другим программам: до 18 млн рублей в регионах, где проживают больше 1 млн человек, и до 9 млн рублей в остальных субъектах РФ. Выдают такую ипотеку более 50 банков.

По программе IT-ипотеки можно купить готовое жильё у застройщика или квартиру в строящемся доме, а также жилой дом от застройщика. Кроме того, доступно строительство дома и покупка участка со строительством дома по договору подряда. Под полным запретом покупка вторичного жилья.

Действующий кредит по программе IT-ипотеки нельзя рефинансировать, однако её саму рефинансировать можно по любой региональной или федеральной программе.

Для выдачи такой ипотеки, как правило, требуется паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке или разводе, справка о доходах и удержанных суммах налога, однако банк может устанавливать дополнительные документы.

Важно, что IT-ипотеку можно оформить, даже если на заёмщика уже оформлена другая льготная ипотека — если, конечно, позволяет уровень дохода. Однако саму IT-ипотеку можно взять только один раз.

Ипотека для IT-специалистов действует до 31 декабря 2024 года.

Дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека выдаётся на покупку жилья, расположенного на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО).

Воспользоваться ею могут молодые семьи (оба супруга в возрасте до 35 лет включительно), граждане до 35 лет включительно с детьми до 18 лет включительно, участники программы «Дальневосточный гектар», а также граждане, которые переехали на Дальний Восток в рамках программ повышения мобильности трудовых ресурсов, те, кто проработал не менее 5 лет в образовательной или медицинской организации в ДФО, и вынужденные переселенцы с Украины и из ЛДНР с гражданством России, проживающие в ДФО.

Ставка по дальневосточной ипотеке — до 2%, однако есть ограничения по сроку и размеру кредита: его выдают только на срок до 20 лет, а сумма должна составлять не больше 6 млн рублей.

Возможности для приобретения жилья по дальневосточной ипотеке достаточно широкие, хотя и ограничены территорией ДФО. Так, можно купить готовую квартиру или жильё в строящемся доме, строящийся готовый или индивидуальный дом, земельный участок с постройкой частного дома. Кроме того, на сельских территориях и в моногородах ДФО, а также в Магаданской области и Чукотском АО можно купить вторичное жильё. Вынужденные переселенцы с Украины и из ЛДНР могут купить вторичное жильё на всей территории ДФО.

При этом иметь постоянную регистрацию в ДФО при оформлении кредита не обязательно, однако при оформлении права собственности нужно зарегистрироваться по новому адресу в течение 270 дней, иначе условия кредита могут быть пересмотрены.

Рефинансировать действующую ипотеку по программе дальневосточной ипотеки нельзя, но её саму рефинансировать можно в рамках другой программы или на рыночных условиях.

Дальневосточную ипотеку выдают 19 банков, при этом они сами устанавливают перечень необходимых для этого документов.

Действие дальневосточной ипотеки продлится до 31 декабря 2030 года.

Как отличить льготную ипотеку от остальных программ

Льготная ипотека отличается от остальных ипотечных программ тем, что сниженный процент по ставкам и другим льготным условиям обеспечивается финансированием государства. Именно государственный бюджет компенсирует разницу между рыночной и льготной ставкой кредитования. При этом сниженный процент действует на весь срок действия договора.

Есть также и другие государственные программы поддержки в покупке жилья — например, выплаты многодетным семьям для погашения ипотечного кредита или госпрограмма помощи заёмщикам. Однако они не являются программами льготного ипотечного кредитования.

Особняком во всех ипотечных программах стоит военная ипотека: она доступна российским военнослужащим, при этом ипотеку за них полностью выплачивает государство при условии, что гражданин прослужит в Вооружённых силах России не менее 20 лет.

Что ещё нужно знать о льготной ипотеке

• по всем программам льготной ипотеки на текущий момент действует первоначальный взнос от 15%, который можно оплатить материнским капиталом,
• сельская ипотека — одна из разновидностей льготной ипотеки под 3% — была приостановлена с 25 августа 2023 года в связи с повышением ключевой ставки до 12%, однако Минсельхоз планирует её восстановить в 2024 году,
• построенный по программе льготной ипотеки дом нужно зарегистрировать в течение года с момента взятия кредита, иначе банк может поднять ставку до уровня ключевой ставки плюс 4,5%,
• айтишники, купившие жильё по IT-ипотеке, должны проработать в аккредитованной Минцифры фирме не меньше пяти лет (в случае увольнения — найти новую работу в другой аккредитованной фирме за пяти месяцев), иначе ставку по ипотеке увеличат до уровня ключевой ставки на дату подписания договора плюс 2,5–4,5%,
• если стоимость жилья превышает установленную по льготной программе (12 млн в миллионниках и 6 млн в других субъектах или 18 млн в миллионниках и 9 млн в других субъектах при IT-ипотеке), его всё равно можно купить, однако льготные условия будут распространяться только на максимальную сумму по программе, а остаток можно оплатить по рыночной ставке или по ставке другой, к примеру региональной, программы.