Петербургские эксперты — чем обернётся отмена детских долей в жилье с маткапиталом

Законопроект об отмене выделения детских долей в квартирах, купленных с использованием средств маткапитала, подготовили депутаты фракции «Единая Россия» в Государственной Думе. По логике авторов документа, инициатива должна ускорить процесс продажи таких «квадратов». Сейчас он тормозится тем обстоятельством, что на всё время и до полной выплаты ипотеки, либо снятия обременения банком, детские доли, размер которых в большинстве случаев минимален, фактически выделить нельзя. То есть, нельзя провести и саму сделку, либо это будет сделано с нарушением условий использования маткапитала. При этом нередки ситуации, когда из-за появления в семье новых детей требуется переезд в более просторное жильё, а ипотека, которая берётся на 20 и более лет, ещё не выплачена. Бывает и так, что люди больше не справляются с ипотечными платежами, а банк вынужден продавать квартиру на торгах со значительным дисконтом. Тогда они теряют в деньгах больше, чем получили от государства. Между тем, по данным петербургских экспертов, в 2022 году спрос на покупку недвижимости с помощью средств материнского капитала вырос на 71,63% по сравнению 2021-м. С 1 февраля 2023 года чиновники обещают проиндексировать материнский капитал на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребёнка и до 779 тыс. руб. на второго.

Ничтожные или огромные цифры

Как объяснили 78.ru участники рынка, сейчас размер детской доли считается по хитроумной формуле. Для примера возьмём ситуацию с семьей из двух взрослых и одного ребёнка, планирующую покупку студии за 3,5 млн рублей на 20 условных «квадратов». В этом случаем размер материнского капитала составит до 1 февраля 524,5 тыс. рублей, затем 589,6 тыс. Далее подсчитывается, какой процент площади в жилье был куплен на средства господдержки. Их размер делят на стоимость квартиры. В нашем случае мы получаем коэффициент 0,15. То есть, это 15% квартиры или 3 «квадрата». После чего выясняется, какой размер господдержки приходится на каждого члена семьи. В рассматриваемом примере это 1 кв. м. Именно столько и нужно выделить ребёнку. Осталось перевести квадраты в доли. Для этого 1 кв. м делим на общую площадь студии в 20 «квадратов» и получаем размер доли в 0,05%. На такие ничтожные цифры и ссылались, в том числе, авторы инициативы. При этом выделить эту долю нужно в течение полугода после полной выплаты ипотеки.

Здесь важно отметить, что родители вправе установить больший размер доли ребёнка на своё усмотрение, но чем она выше, тем сложнее будет согласовать условия продажи объекта с органами опеки. После выделения детских долей их затем надо перевести на какую-то более качественную недвижимость. И только после всех этих процедур квартиру, купленную по ипотеке с маткапиталом, можно продать.

— Например, невозможно перепродать недостроенную новостройку, сложно реализовать квартиру на вторичном рынке, из-за чего продавцам приходится делать большие скидки. А если семья не может дальше выплачивать ипотеку, то банку приходится продавать квартиру с дисконтом до 30% на торгах и так далее, — приводят «Известия» слова зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой.

То есть, в нашем случае получается, что если семья вынуждена будет продать квартиру из-за невозможности выплат, то её реализуют с дисконтом до 1 млн рублей.

Упростит жизнь многих?

В целом участники рынка приветствуют инициативу, но подчёркивают: в этом вопросе есть много нюансов, на которые законодателям необходимо обратить внимание и пойти дальше, чем предложить отменить выделение долей.

Генеральный директор агентства недвижимости Доли.ру Игорь Аболемов отмечает, что в Северной столице по итогам 2022 года спрос на покупку недвижимости с помощью средств материнского капитала вырос на 71,63% по сравнению с 2021-м.

— Пик интереса к приобретению жилья с помощью материнского сертификата в 2022 году пришёлся на начало года. Так, в первом квартале прошлого года превысило результат четвёртого квартала 2021 года на 87,8% и на 75,08% результат первого квартала 2021-го. При этом месяцем, когда было отмечено максимальное число обращений, стал март. Так, в третьем месяце прошлого года количество запросов превысило среднемесячное значение на 23,35%, — поделился он.

Аналогичные тренды прогнозируются и на этот год. По словам участников рынка, в целом, снятие необходимости выделять детские доли позволит семьям более оперативно распоряжаться своим имуществом и своевременно улучшать свои жилищные условия.

Как отмечает пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров, банковские структуры позитивно относятся к инициативе. Риски фальсификации будущих сделок, если предложение будет принято, минимальны.

— Около трети ипотечных сделок на сегодняшний день заключаются с использованием материнского капитала. С учётом увеличения его сумм и иных улучшений программы, количество семей, использующих материнский капитал в качестве первоначального взноса, последние годы только растёт. Даже несмотря на негативный опыт реализации квартир с ранее использованным на их приобретение маткапиталом, — констатирует он.

Но есть и риски: в неблагополучных и маргинальных семьях дети могут стать инструментом для получения жилья и денег, а далее после получениях их могут быть выкинутыми на произвол судьбы.

Не просто запретить, а…

Юрист по финансам Сергей Пирогов считает, что инициатива как таковая имеет право на существование, однако в существующих формулировках она точно не защищает интересы детей, а только им вредит.

— Здесь дело не в том, чтобы отменить именно выделение долей в жилье, купленном на средства маткапитала. Важно закрепить детские доли в тех квартирах, которые такие семьи намерены приобрести при расширении или улучшении жилищных условий на будущее. Дети не должны в итоге остаться без всего. Что касается ситуации, когда люди больше не могут платить, то иногда банки действительно идут на продажу жилья. Но при такой реализации сами граждане, воспользовавшиеся средствами маткапитала, по сути нарушают условия его получения. С этим тоже надо как-то определиться, — рассуждает он.

Юрист комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко также напоминает, что материнский капитал выдаётся на всю семью и в целях защиты прав детей, прежде всего.

— Если теоретически предположить, что такая норма будет утверждена на законодательном уровне, то сделки с подобным жильём будут проводиться на общих основаниях и больше не потребуют согласования с органами опеками. В итоге встаёт вопрос, а как сложится судебная практика по спорным вариантам, и чьи интересы в будущем будет защищать суд? У нас может быть всё, что угодно, — рассуждает она.

Напоминает Анна Горбенко и том, что в случае выделенных детских долей в жилье и наличия долгов у родителей сейчас отобрать квартиру у такой семьи практически невозможно. Генеральный директор агентства недвижимости Георгия Патанина Георгий Патанин отмечает, что если говорить про минусы, то эта история в очередной раз может разогнать рынок и цены на нём, как это было с льготной ипотекой. 78.ru об этом подробно рассказывал. Таким образом, для банков, продавцов и собственников вроде бы это хорошо, а для будущего рынка не очень ясно.