Столица на века: почему в Петербурге продолжают существовать и плодиться коммуналки?

Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» была запущена в далёком теперь 2008 году. На момент её старта в городе насчитывалось 116,6 тыс. коммуналок. Половину из них власти города изначально рассчитывали расселить к 2016 году. Для этого всегда существовали два основных механизма. По первому из них участники программы могли получить бюджетные субсидии и добавить собственные средства, чтобы выкупить комнаты у соседей или приобрести на рынке отдельное жильё. По второму механизму площади выставлялись на конкурс, и на паях с городом их расселяли инвесторы. Но их поток быстро, когда были распроданы все лакомые объекты. И если в тучные годы казна Петербурга выделяла на программу примерно по 2—3 млрд рублей, то в 2021-м объём финансирования упал до антирекордных 596,3 млн рублей.

В настоящее время в городе насчитывается 64 тыс. коммуналок, в которых проживают свыше 200 тыс. семей или каждый 10-й горожанин, а условия участия в программе для населения всё только ужесточаются. Чиновники Смольного успокаивают: в течение трёх лет бюджет потратит на расселение коммуналок 9,6 млн рублей, что поможет обзавестись отдельным жильём 7000 семей. Однако глава Комитета финансов Алексей Корабельников хоть и даёт одной рукой деньги на программу, с трибуны ЗакСа обвиняет покупателей «квадратов» в коммуналках в том, что такие люди действуют в инвестиционных целях, потому и помогать им больше не надо.

Инвесторы или очередники

Слова Алексея Корабельникова о невозможности полностью расселить все коммуналки в Петербурге процитировали многие городские СМИ. Как пояснил свою мысль чиновник, покупатели таких площадей в коммуналках вместо приобретения студий или полноценных квартир сознательно идут на такой шаг с целью инвестирования денег и поиска финансовой выгоды.

— Расселять этих людей, когда они приняли взвешенное решение о приобретении этих коммуналок, за счёт бюджета — это совершенная дикость. Поэтому мы их не расселим никогда, — приводит «МК в Питере» цитату чиновника.

Подчеркнём сразу, 78.ru отправил запрос в ведомство о том, на каких основаниях были сделаны подобные выводы, однако ответ так и пришёл. Редакция готова опубликовать комментарии Алексея Корабельникова, если они будут предоставлены.

Здесь важно также подчеркнуть то, что город помогает субсидиями лишь тем жильцам коммуналок, кто участвует в целевой программе. Для попадания в неё ещё надо встать предварительно в городскую очередь. А это всегда было сверхсложной задачей из-за чиновничьих препонов. Так, для постановки на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий человек обязан официальными документами подтвердить факт проживания в Петербурге не менее 10 лет. Кроме того, на одного члена семьи должно приходиться менее 10 «квадратов» в имеющемся жилье…причём не только в Северной столице, но и по всей стране. Такие факты при постановке на учёт чиновники всегда детально и скрупулёзно проверяют. Только после этого и возникает возможность участвовать в городских жилищных программах. При этом в них тоже есть ограничения. Например, конкретно для программы «Расселение коммунальных квартир» в феврале этого года была утверждена норма о том, что потенциальный участник должен быть опять же официально признан малоимущим.

Сложно представить себе, что среднестатистический инвестор на рынке недвижимости (как правило, человек с не менее, чем средними доходами) пойдёт на такой трудный и рискованный путь для выбивания себе через долгие годы субсидии от государства в среднем размере в настоящее время в 2—3 млн рублей. Посчитать размер выплат можно на портале «Горжилобмен» (организация выступает оператором данной программы).

Между тем, согласно данным пресс-службы Жилищного комитета, сейчас в городе насчитается 64 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает порядка 212 тыс. семей, где 66 тыс. семей состоят на жилищном учёте.

Примечательно и то, что в начале октября этого года чиновники Смольного рапортовали о планах расселить за ближайшие три года свыше 5000 коммуналок и выделить на эти цели 9,6 млрд рублей. Алексей Корабельников публично тогда коллегам не возражал.

В теории…

Участники рынка недвижимости признают, что у покупателей-инвесторов есть высокий интерес к комнатам в коммуналках, но и напоминают о их потенциальных «ловушках».

По словам генерального директора агентства недвижимости «Доли.ру» Игоря Аболемова, сейчас в Петербурге продаётся около 2400 комнат.

— При этом количество таких объектов площадью до 10 кв. м составляет всего пять штук. Стоимость такой недвижимости начинается от 1,5 млн рублей. Самый дорогой вариант оценивается в 2,2 млн рублей. Эта комната располагается на Васильевском острове. Несмотря на небольшую площадь такие объекты, если речь идёт именно про комнаты, есть. Об этом можно судить хотя бы по числу предложений. Так, нами в октябре 2019 года проводилось исследование и тогда, объём предложения комнат площадью до 10 кв. м был на уровне 129 единиц, — поясняет Игорь Аболемов.

Как он подчёркивает, особым спросом пользуются объекты, расположенные в шаговой доступности от метро.

Совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова готова назвать несколько причин популярности площадей в коммуналках.

— Во-первых, комнаты интересный инструмент сохранения и инвестирования средств. Средняя стоимость комнаты в городе сейчас составляет около 2,6 млн рублей. При этом хорошую комнату у метро под сдачу можно купить начиная от 1,2 млн рублей. В сравнении с любым другим объектом недвижимости порог входа более чем доступный. Учитывая довольно низкий порог входа, получается хорошая доходность, — поясняет она.

Как напоминает Екатерина Сивова, комнаты в Петербурге так же как и квартиры стабильно растут в цене. За три года средняя стоимость комнаты в городе увеличилась на 60%. А объекты у метро активно сдаются за счёт миграционных потоков.

— При этом стоит помнить, что на доходность оказывает влияние и состояние дома. Как правило, коммуналки находятся в старых домах, где необходимы значительные вливания в ремонт. Кроме того, часто владельцы квартиры в таких зданиях сталкиваются с КГИОПом, который, в свою очередь, накладывает определённые обременения на объект и собственника. Например, это может быть сохранение определённых архитектурных элементов, — подчёркивает Екатерина Сивова.

Отметим также, что если инвестор не выкупает всю коммуналку целиком, то он приобретает долю в жилье. А дальше все действия с ней необходимо по закону согласовывать с соседями, и если они, например, запретят её продажу, то что-то сделать будет трудно. Это ещё одна причина, по которой долгие годы буксует многострадальная программа.

Нью коммуналки

В докризисные тучные годы на реализацию программы из городской казны выделяли в среднем по 2—3 млрд рублей, за эти деньги расселяли 5000-6000 коммуналок. В этом году финансирование снизилось до антирекордных 596,3 млн рублей.

— В 2021 году с учётом всех механизмов программы планируется расселить порядка 1500 коммунальных квартир и улучшить жилищные условия порядка 4600 семей, — сообщили в пресс-службе Жилищного комитета.

В следующие три года, как уже отмечалось, на реализацию программы направят 9,6 млрд рублей с тем, чтобы оказать содействие порядка 7000 семьям и расселить 5146 коммунальных квартир.

Между тем, чиновники не могут не знать и о таком явлении, как стремительное появление новых коммуналок уже не центре города, а на окраинах и даже новостройках. Так происходит, например, в случае разводов и деления в судах долей. Их в отместку продают чужакам разочарованные друг в друге бывшие супруги. Нередки и скандалы между родителями и детьми с теми же последствиями.

По оценкам участников рынка, ежегодно в городе появляются несколько сотен новых коммуналок. По ним 78.ru запросил статистику в Жилищном комитете, но ответа на этот вопрос не последовало. А такие объекты не в центре практически не имеют никаких шансов обрести инвесторов, которые бы расселили всю квартиру целиком.