Петербургские эксперты рассказали, чем обернётся лишение прав жильцов на выбор УК
«Ноу-хау» Минстрой «зашил» в проект стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Этот документ сейчас находится на стадии общественного обсуждения, потому чиновники настаивают: говорить о конкретных разработанных инициативах пока рано. В Торгово-промышленной палате РФ уже успели резко негативно отозваться о попытках такого подхода к ущемлению прав собственников.
Петербургские эксперты и юристы инициативу сравнивают с предложением вернуться к советскому ЖЭКу с его «управдом — друг человека» и отмечают, что это приведёт к разрушению стандартов ухода за жильём бизнес-класса и люксового сегмента, спрос на которые традиционно высок в городе. Пострадает и новый эконом, где застройщики тоже стараются предусмотреть в проектах те или иные улучшения. Ещё худшая судьба ждет дома-памятники. Единственное, что будет волновать оператора, это статистика и стремление, как у страховщиков, под любыми предлогами уменьшить выплаты или вообще отказать в них.
Очередной котёл
С отзывом комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ на проект стратегии, который будет направлен в Минстрой, ознакомились «Известия».
В стратегии предусматривается, что на региональных операторов возложат обязанность по возмещению ущерба от нарушений, приводящих к авариям в домах, но деньги на это хотят собирать с собственников. Как предположил председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, не исключено, что определённая сумма будет добавлена к плате за содержание домов, средства направят регоператорам.
Операторы в свою очередь будут копить деньги на счетах и определять, что относится к нарушениям, которые покрываются из этого фонда, а что — нет.
Как считает Андрей Широков, это будет некий общий котёл. Отметим, что такая схема сейчас применяется в программах капремонта многоквартирных домов (МКД) по всей стране.
При этом именно региональных операторов в Минстрое хотят наделить правом выбирать управляющие компании (УК) для МКД на открытых конкурсах. Сейчас УК выбирают на общих собраниях собственники «квадратов».
— Сегодня государство всё больше пытается вмешаться в управление не своей собственностью — жилищным фондом. Но власть уже сегодня несёт ответственность за УК — речь идёт об институте лицензирования компаний, — заключил Андрей Широков.
Назад в утопию
В комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое считают, что наличие регионального оператора приведёт к сворачиванию рынка и возврату к государственному управлению частным жилищным фондом.
Эксперт по ЖКХ (экс-руководитель управляющих компаний дочек ЮИТа и ЭталонЛенСпецСМУ) Алла Винник с таким мнением полностью согласна.
— Безусловно, это будет возврат к советскому ЖЭКу с его постулатом «управдом — друг человека», и несколькими людьми, которые всё начнут решать за жильцов. Здесь страшно и то, что выбор УК по конкурсу, где побеждают компании с наименьшим «ценником», приведёт к размыву стандартов ухода за домами. Все прекрасно понимают, что одно дело ухаживать за убитой хрущёвкой, другое — за современным жилым комплексом, где есть мраморные полы, мозаика на стенах, применяются дорогие материалы в отделке, дизайнерские решения, имеются сложные технические решения. А подход у таких УК ко всем будет одинаковым. В Петербурге есть традиционно высокий спрос на жильё бизнес-класса и сегмента люкс, и всё это будет убито таким подходом. Пострадает даже тот же эконом, потому что застройщики и там уже давно применяют новые технологии, — уверена Алла Винник.
Она добавляет, что в городе давно сложилась практика, когда покупатель выбирает не только девелопера, но и заранее присматривается к работе его УК. Если к ней нет претензий, сделки идут активнее.
Алла Винник подчёркивает, что в городе больше нет типового жилья во всех классах, как это было в СССР с его «хрущёвками», «сталинками», «брежневками» и «кораблями». Всё очень индивидуально даже в экономе.
— Есть в городе дома-памятники с уникальными витражами на окнах и лестницами-произведениями искусства, которые нельзя взять и закрасить болотным зелёным, — напоминает эксперт.
Аллу Винник полностью поддерживает адвокат, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко.
— Утверждать тарифы для населения у региональных операторов будут федеральные чиновники. У нас в городе, например, есть дома, где во дворах смонтированы фонтаны и системы по помывке колёс для автомобилей. Встаёт вопрос, как это теперь будет учитываться? Ведь такие дополнительные расходы всегда утверждались на общих собраниях собственников совместно с УК. Это какое-то возвращение в утопию, — полагает эксперт.
Пугающие жилкомсервисы
По словам Анны Горбенко, «работа имеющихся в городе государственных жилкомсервисов сейчас просто пугает». К таким организациям в судах рассматриваются сотни исков по всему городу.
— Где-то собственникам удаётся убедить суды, и те назначают компенсации. Но у жилкомсервисов просто нечем платить. Доходит даже до смешного, если бы всё не было так грустно. Иногда жилкомсервисы объясняют отсутствие работы с жильцам-неплатильщиками тем, что у организации …нет денег даже на оплату судебной пошлины, — приводит пример Анна Горбенко.
Как поясняет эксперт, «понять, откуда растут ноги у инициативы Минстроя, не сложно, но проблему надо решать совершено иначе».
— У всех на слуху скандалы с недобросовестными УК и рейдерскими захватами в отрасли. В Петербурге это творится десятилетиями. Здесь надо думать над тем, какие механизмы можно предусмотреть для выдавливания недобросовестных УК с рынка. Возможно, ужесточить лицензирование, но уж точно не плодить новые, — уверена Анна Горбенко.
Юрист, член общественного совета по ЖКХ при губернаторе Петербурга Кирилл Захарян также согласен с тем, что надо разбираться с правилами игры для УК, а не усиливать роль жилищных инспекций, моду на которые взяли в «нулевые».
— УК всё бросили, зато чиновники с радостью плодят жилищные инспекции, где платят хорошие зарплаты и пенсии. Цель таких организаций не эффективно и качество заниматься обслуживанием домов, а лишь разбираться с жалобами и потом о них отчитываться, — признал он.
Как добавил Кирилл Захарян, вся статистика в отрасли и городе показывает, что жилкомсервисы на 18% менее жизнеспособны с точки зрения налогов по сравнению с ТСЖ, ЖСК и их УК.
— Здесь также встаёт хороший вопрос, что будет с уже имеющимися в городе УК, ведь там работают горожане, в компаниях есть ресурсы. Нас что, ждёт теперь очередной передел рынка? — интересуется юрист.
Здесь стоит добавить, что в мае 2019 года дело дошло до того, что почти 2500 горожан вышли на митинг в сквер у здания администрации Московского района против управляющей компании «Профсервис». Весной 2017 года гремел скандал с попыткой возможного рейдерского захвата УК «Возрождение».
«Не выдерживает критики…»
Юристы единодушно отмечают, что инициатива Минстроя не выдерживает никакой критики и идёт в разрез с нормами Жилищного и Гражданского кодексов РФ. В последнем чётко прописано, что собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. В Жилищном кодексе же говорится, что именно на общем собрании владельцы квадратов выбирают УК. Более того, той системы, которую предлагает воплотить в жизнь Минстрой, нет ни в одной стране мира.
По словам партнёра коллегии адвокатов Pen & Paper Станислава Данилова, речь идёт по существу об идее установить собственникам некого надзирателя в лице назначенного государством регионального оператора, который будет за собственников решать их вопросы.
— Это абсолютно недопустимо и не согласовывается с действующим законодательством, потому как собственники помещений по какой-то причине будут поражены в правах, для чего нет никаких оснований, — поясняет Станислав Данилов.
По его словам, с точки зрения сути инициатива тоже вызывает вопросы, поскольку предполагает, что региональный оператор, для функционирования которого будет собираться дань с собственников, будет выплачивать какие-то средства на ремонт домов и в целом на поддержание жилищного фонда в адекватном состоянии. В итоге всё это очень сильно напоминает деятельность страховой компании, когда клиент платит какую-то сумму в надежде, что если произойдёт авария, ему компенсируют полную стоимость.
— Думаю, никому не нужно объяснять, с какими сложностями сталкиваются застрахованные лица при получении возмещений, так как страховая ищет любой повод, чтобы отказать в выплате или, как минимум, минимизировать её. Почему? Потому что это финансовый институт, и ему всё равно, будет ли починен соответствующий объект или нет. Точно такую же логику, полагаю, мы будем наблюдать в деятельности региональных операторов применительно к инициативе Минстроя. Единственное, что будет волновать такого оператора — статистика, — констатирует Станислав Данилов.
Кирилл Захарян разводит руками: нигде в мире нет такого, что предлагает Минстрой, а многочисленные жилищные инспекции — это «ноу-хау» исключительно России.
