«Вторая пандемия»: ТЦ Петербурга готовятся к закрытиям и судам из-за кадастра

О проведении в 2020 году очередной переоценки стоимости городской недвижимости по кадастру Комитет имущественных отношений Смольного предупреждал ещё год — летом 2019-го. Работы выполняло СПб ГБУ «Кадастровая оценка». Согласно законодательству, такие мероприятия проводятся не реже одного раза в два года. Однако в 2020-м традиционное повышение стоимости зданий, благодаря которой высчитывается налог на имущество, наслоилось на миллиардные убытки торговых центров из-за закрытий в период жёстких карантинных ограничений. Участники рынка умоляют Смольный отказаться в пандемию от утверждения результатов переоценки, а в противном случае угрожают судиться с чиновниками и закрывать ТЦ. Между тем, в правительстве Петербурга не исключают, что в итоге пойдут на уступки бизнесу, но намерены всерьёз разобраться с должниками по арендной плате за городскую недвижимость.

На четверть и выше

Всего в городе на переоценку в этом году отправили свыше 120 тыс. нежилых зданий. Это памятники, офисные строения, вокзалы, аэропорт, а также ТЦ и торгово-развлекательные комплексы. В среднем стоимость объектов недвижимости выросла на 25%. На увеличение этого показателя повлияла новая методика расчётов (теперь при определении стоимости строения по федеральным методическим указаниям учитывается и НДС), а также новые реалии жизни (ввод в эксплуатацию новых станций метро, появление дорог, проведение реновации и редевеломпента и т. д.). Пока что результаты не являются окончательными, но утвердить их планируется до 1 декабря этого года, чтобы изменения вступили в силу с 1 января 2021 года. Соответственно, налог на имущество с откорректированной стоимостью придёт собственникам в 2022 году. При этом для ТЦ ранее рассматривались варианты и с повышением налоговой ставки в ближайшие годы. По базовому принципу, сам налог рассчитывается как процент от кадастровой стоимости. Однако для разных категорий собственников он серьёзно варьируется. Для владельцев ТРЦ ставка предусмотрена в размере 1,25% на 2020 год, за 2021 год — 1,5%, а за 2022-й — 1,75%.

Разница в миллиарды и миллионы

Как рассказали в Ассоциации арендаторов и собственников стрит-ретейла, для примера, кадастровая стоимость ТЦ «Галерея» после переоценки увеличилась с 11,58 млрд рублей до 13,83 млрд. Не трудно подсчитать, по старым расценкам собственники должны были заплатить в 2021 году налогов за предыдущий на сумму 114,7 млн рублей, а теперь речь идёт о сумме в 172, 8 млн рублей. То есть, разница составит 58 млн рублей.

— Эффект усиливает налоговая ставка, которая в 2021 году поднимется с текущих 1,25% до 1,5%. Например, владелец ТРК «Питер Радуга» при кадастровой стоимости земельного участка под торговым комплексом 1,5 млрд и ставке 1,25% обязан заплатить земельный налог в размере 18, 8 млн рублей. А уже за налоговый период 2021 года при стоимости земельного участка 1,6 млрд по ставке 1,5% заплатит 24 млн рублей, что на 5,2 млн больше. В свою очередь, налог на имущество по зданию торгового комплекса с учётом переоценки кадастровой стоимости и увеличения налоговой ставки вырастет в 2,4 раза — с 26,2 млн до 62 млн рублей, — привели пример в Ассоциации.

Генеральный директор ТК «Невский Центр» Дарья Ветрова конкретных цифр по увеличению стоимости не привела. Однако она отметила, что с 1 января 2021 года расходы на налоги увеличатся на 22,49% по сравнению с 2020 годом. Сумма к уплате в 2021 году вырастет почти в 1,84 раза по сравнению, например, с 2019-м.

ТЦ «Сити Молл», как рассказали участники рынка, подорожал вообще почти в два раза: с 1,4 до 2,6 млрд рублей. ТРК «Лето» подорожал с 3,1 до 4,5 млрд рублей. Здесь рост составил не 25%, а все 45%.

Как рассказала директор департамента рекламы УК «Адамант» Алёна Мариничева, налоговые платежи компании в бюджет в связи с пересмотром кадастровой стоимости увеличатся в два раза.

— Более четырёх месяцев торговые комплексы терпели убытки от простоя в связи с пандемией, работало не более 10-15% всех магазинов в наших ТРК. До сих пор не получили права работать кинотеатры, фудкорты. Пустуют офисные помещения, компании переходят на дистанционную работу, и спрос на коммерческую недвижимость снижается. Всё это время мы снижали арендные ставки для арендаторов (хотя могли просто предоставить отсрочку), ведь именно об этом нас просило правительство и губернатор, а в ответ получили двукратное увеличение налогов, — констатировала Алена Мариничева.

Заплатят и покупатели

Как считает сооснователь Ассоциации арендаторов и собственников стрит-ретейла и управляющий партнёр юридического бюро LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь, повышение кадастровой стоимости обернётся не только финансовыми потерями для собственников ТЦ, но и ростом цен для покупателей.

— При повышении кадастровой стоимости коммерческих объектов автоматически вырастет налоговое бремя на бизнес. Большинство собственников постарается покрыть расходы за счёт арендаторов или клиентов. Если ничего не предпринять, аренда помещений, товары и услуги в городе рискуют подорожать на четверть, соответственно, — уверена эксперт.

По её словам, также среди последствий в перспективе закрытие части заведений, которые не потянут расходы.

Напоминает она и о том, что правительство Москвы, например, из-за пандемии отказалось от проведения кадастровой оценки жилой и коммерческой недвижимости в 2020 году. Для расчёта налога на недвижимость будет применяться кадастровая стоимость на 2018 год.

На условиях анонимности, проведённую в этом году переоценку участники рынка называют «второй волной пандемии» и заявляют, что чиновники уверенно пытаются добить бизнес.

Так, владельцы некоторых крупных ТК уже отправили письмо руководству города и в Минэкономразвития с просьбой отказаться от утверждения результатов по примеру Москвы. Эту информацию подтвердили в финском концерне SVR (ТРК «Жемчужная плаза»). Кроме этого девелопера и застройщика, под обращением стоят подписи ТРЦ «Галерея» и ТД «Пассаж».

— Мы хотим увидеть справедливое и взвешенное решение от губернатора Петербурга — не вводить новую оценку кадастровой стоимости как минимум ещё два года, пока не отрасль не восстановится, — подчеркнули в пресс-службе «Адамант».

В компании и вовсе заявляют, что не исключают судов с чиновниками, если оценка всё-таки будет принята.

Навстречу, но не злостным должникам

Как заявлял ранее вице-губернатор Евгений Елин, в Смольном не исключают возможности не утверждать результаты переоценки 2020 года. В настоящее время губернатору Петербурга Александру Беглову направлена совместная с КИО позиция, которая учитывает интересы и проблемы бизнеса во время пандемии.

Между тем, на днях Комитет имущественных отношений Смольного сообщил о старте кампании по выбиванию долгов из неплательщиков аренды за городские объекты. Для этих целей сформирована рабочая группа, которая сфокусирует свою деятельность на взыскании задолженности до марта 2020 года.

— Город предложил арендаторам различные меры поддержки, включая арендные каникулы, отсрочку платежей. В то же время мы продолжаем работу по взысканию задолженности, накопленной арендаторами до введения режима повышенной готовности. Это долги за 2017—2019 годы и более ранние периоды. Недобросовестные арендаторы должны понимать, что мы будем использовать все законные способы для сокращения дебиторской задолженности, — пообещал глава КИО Леонид Кулаков.

Ранее 78.ru рассказывал о том, как ТЦ пережили пандемию, приняли первых посетителей после снятия ограничений и к чему готовятся на будущее.