Срочная реанимация: реновации хрущёвок в Петербурге ищут точки входа в кварталы

Инициативу по корректировкам, принятую в целом 18 июня, подготовили депутаты Денис Четырбок и Алексей Цивилёв. Цель законопроекта — упростить механизм сноса жилых домов для программы развития застроенных территорий. Изначально речь шла об объектах, находящихся в госсобственности. То есть, домах, где нет приватизированных квартир. В отношении таких строений правительство Петербурга получило теперь право принимать решение о сносе. Однако в тексте законопроекта фигурирует формулировка не «жилые дома», а «объекты капитального строительства». Такие нормы можно использовать в отношении пожарных депо, школ, иных хозяйственных построек, отмечают участники рынка. Юристы ЗакСа констатируют: такая трактовка действительно имеет место быть. Между тем, инициатива не решает одну из ключевых проблем РЗТ: вопрос с последними жильцами, которые задирают цены на свои «квадраты» до небес и отказываются съезжать.

Пациент скорее мёртв, чем жив?

Программа реновации хрущёвок была запущена в Петербурге более 10 лет назад. Два квартала в Ульянке тогда достались «Воину В» Олега Глущенко, и ещё 22 территории получила «СПб Реновация». У первого инвестора изначальные сроки истекли в феврале 2018 года, у второго — в январе 2019 года. При этом процент исполнения по программе по компаниям оставлял желать лучшего.

Так, «Воин В» за 10 лет должен был передать в собственность Петербурга 31,5 тыс. «квадратов» в кварталах 2А и 2Г и расселить собственников жилья площадью около 31,6 тыс. «квадратов», предполагалось снести 15 хрущёвок. В итоге программу исполнили на 8%, ни одной хрущёвки так и не снесли. С «Воином В» контракт не продлили. Однако формальным поводом для продолжения работы до конца 2019 года в Ульянке у девелопера оставались разрешения на строительство. Теперь и у этих документов истёк срок действия. Кроме того, застройщик клялся передать городу часть «квадратов» весной 2020 года.

Как пояснили 78.ru в пресс-службе «Воина В», этого пока тоже не случилось. Квадратные метры девелопер хотел передать городу по договору мены. Однако Комитет имущественных отношений Смольного такой вариант не устроил. Там пояснили, что договоры мены оформляются лишь с физическими лицами. Чиновники предложили «квадраты» подарить. Но в таком случае, «Воину В» пришлось бы заплатить налоги на сумму в 25-30 млн рублей. Ответным предложением от девелопера стало оформление «квадратов» на Олега Глущенко и заключение договора мены от его имени. Эта инициатива в КИО поддержки также не нашла. Пока переговоры зашли в тупик, но, возможно, новый вариант взаимодействия может появиться через месяц. Также в пресс-службе подтвердили: никаких новых проектов ни в Ульянке, ни в городе инвестор не начинал.

Как уточнили в КИО, сейчас «Воином В» передал городу 43 квартиры общей площадью 2199,5 кв. м. Там пояснили, что оптимальной схемой чиновники по-прежнему считают дарение, но рассматривают и другой вариант с безвозмездной передачей квартир по специальному соглашению, которое уже применялось. Такая схема направлена застройщику.

«СПб Реновации» город пошёл навстречу. С этой компанией договорённости пролонгировали до 2029 года. По данным на декабрь прошлого года, «СПб Реновация» сумела построить около 700 тыс. «квадратов» всех видов недвижимости и передать 6000 кв. м городу под расселяемых нанимателей, собственникам — 17 600 кв. м. Как уточнили в пресс-службе застройщика, на настоящее время построено 445 тыс. «квадратов» жилья, расселены 540 семей.

Между тем, изначально инвестор должен был сдать почти миллион «квадратов» жилья и построить около 8,4 млн кв. м. При этом в 2019 году инвестор сдал 119 тыс. «квадратов». На 2020 год ввод объектов назначен только на декабрь. В этом году в стадии строительства находятся ЖК «Живи! В Рыбацком» (2-я и 3-я очереди), «Малая Охта» (2-я очередь), «Живи! В Курортном», «Новое Колпино» (2-я очередь), «Астрид» (3-я очередь), планируется старт 2-й очереди ЖК «Сандэй».

Тонкости формулировок

Между тем, есть у «СПб Реновация» и так называемые «красные кварталы», где строительство не начиналось в принципе из-за отсутствия стартовых пятен. Для таких проблемных территорий «СПб Реновация» просила Смольный предоставить либо дополнительные наделы, либо возможность переселять людей не в границах муниципального округа, а района и даже всего города. Но пока об этой инициативе больше ничего неизвестно.

Как пояснили в пресс-службе Дениса Четырбока, законопроект был нацелен на то, чтобы как-то сдвинуть программу с мёртвой точки хотя бы за счёт облегчения механизмов сноса.

Участники строительного рынка на условиях анонимности разводят руками: в рамках РЗТ город и так мог сносить именно жилые дома. Такого же мнения придерживаются в «СПб Реновация».

— Мы считаем, что решение о сносе правительством Петербурга уже было принято, когда оно утвердило перечень домов, подлежащих сносу. Этот список и стал предметом оценки при формировании цены на аукционе, — пояснил руководитель службы по работе с государственными органами застройщика Дмитрий Михалев.

При этом в февраля этого года городские СМИ сообщали об объявленных администрацией Калининского районах конкурсах на снос зданий для программы реновации. Речь шла об общежитиях завода «Красный октябрь» на проспекте Непокорённых и общежитии на Тихорецком.

Собеседники в строительной отрасли Петербурга обращают внимание на другой момент: в законопроекте упоминаются не конкретно «жилые дома», а «объекты капитального строительства». О них до сих пор речи не шло. Это может развязать руки Комитету по строительству (частично курирующему программу РЗТ) при сносе износившихся пожарных депо, школ в кварталах реновации. А такие объекты, в свою очередь, могут стать стартовыми пятнами. Юристы ЗакСа признают: трактовать те же пождепо как объекты капстроительства действительно можно, в итоге документ можно «прочитать и так».

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов парирует: конкретно школы вряд ли кто тронет, город выделяет на их ремонт и строительство колоссальные деньги, привлекает к новым объектам средства застройщиков.

— Для Северной столицы с её очередями в образовательные заведения — это больной вопрос. Никто не будет одной рукой строить, а другой — уничтожать. Это дикость, — уверен он.

Между тем, в начале июня в Петербурге разгорелся громкий скандал с объявленным конкурсом на снос школы №455 в Колпино на Тверской улице, 13. Здесь важно, вместе с тем, подчеркнуть, что на месте объекта 1961-го года постройки планируется возвести за полмиллиарда рублей новую.

Последний и самый нехороший жилец

Как рассказали в «Воин В», компании наконец-то удалось полностью расселить одну из хрущёвок на улице Лёни Голикова. Из неё почти четыре года отказывалась переезжать собственница, требующая баснословные деньги за свои «квадраты». С женщиной удалось договориться лишь после того, как застройщик за свой счёт сделал полный ремонт в новом жилье. 11 июня этого года договор о передаче «квадратов» от теперь бывшей собственницы к застройщику был официально зарегистрирован. Теоретически «Воин В» мог бы снести хрущёвку, однако в условиях завершённых договорённостей с городом, теперь никто не знает, как это сделать. Не поможет здесь и новый законопроект. С проблемой последнего жильца сталкивались и в «СПБ Реновация». Один из собственников там затребовал за квартиру площадью 42 «квадрата» 42 млн рублей.

Вместе с тем, проблемы «стартовых пятен» и последнего жильца стали тоже лишь одной из многих, почему программа реновации провалились в Петербурге в отличие от Москвы. Свою роль в своё время сыграли крайне неудачный выбор кварталов, постоянно меняющееся городское законодательство и, в том числе, многочисленные кадровые перестановки в строительном блоке.

Как пояснил Алексей Белоусов, кроме того, в Москве мэрия по существу взяла на себя роль заказчика работ: от её имени в ручном режиме проводилась работа с жильцами по расселению и переездам. Во время там был сформулирован и тезис о том, что если две трети собственников готовы на переезд, то мнение остальных уже не учитывается. Своё большое дело сыграло и бюджетное финансирование.

— В Петербурге реноваторы оказались брошенными чиновниками один на один с жильцами и закономерно проиграли, — пояснил он.

Добавим также, что петербургские депутаты подготовили федеральную инициативу, которая бы запустила механизм опроса жильцов и правило «две трети». Однако когда этот документ рассмотрит Госдума, пока неизвестно. Не решает он и вопросов с финансированием. При этом, когда последний раз в городе собиралась комиссия по развитию застроенных территорий, уже никто толком вспомнить не может.