Строители не платят: в Петербурге не работает закон о защите прав дольщиков
Построили — уже хорошо
Екатерина купила квартиру в строящемся доме в Буграх в 2016 году. Дом должны были сдать не позднее 31 декабря 2017 года.
— Но, к сожалению, уже в ноябре стало понятно, что компания не сдаст дом, и все мои планы обрушились, потому что у меня двое детей и для меня было важно в январские каникулы переехать и перевезти детей в новые садик и школу. Я три месяца ждала звонка, мне приходилось снимать квартиру. Я была в полной неопределённости и только в апреле меня пригласили на просмотр квартиры. 10 апреля я приняла квартиру, — рассказывает Екатерина.
Предложения выплатить компенсацию, положенную по закону о долевом строительстве (214 ФЗ), от застройщика — крупной московской компании — не последовало. И Екатерина обратилась к юристу. Он помог составить ей исковое заявление в суд. И лишь после этого с дольщицей связался представитель строительной компании. Он предложил ей 100 тыс. рублей компенсации. Однако юрист посчитал, что Екатерине положено как минимум в два раза больше, учитывая, что, ожидая свою квартиру, ей приходилось снимать жилье.
Таких историй в Петербурге и Ленобласти множество. Елена покупала квартиру в Шушарах в 2012 году. Дом сдали на полтора года позже срока. Всё это время застройщик предлагал женщине подписать дополнительное соглашение, которое снимало с него ответственность. Елена отказалась и по завершении строительства подала в суд. Она выиграла дело в двух инстанциях, но даже после этого неустойку получала не в добровольном порядке от застройщика, а по исполнительному листу.
Так поступают далеко не только компании, строящие массовое жилье. Жилой комплекс комфорт-класса на проспекте Александровской Фермы сдали на месяц позже срока. Дольщики получили однотипные письма с предложением 20-процетной скидки на место в паркинге. Такой вариант устроил далеко не всех и некоторые пошли в суд.
— 20% меня не устаивают. Им же я полную сумму заплатила, а может они тоже 20% бы обошлись? — говорит дольщица Нина.
Идите в суд
— На практике практически никто из застройщиков не выплачивает добровольно неустойку за просрочку в вводе дома в эксплуатацию и в передаче квартиры дольщику. В большинстве случаев, дольщики вынуждены обращаться в суд и проходить по две-три судебные инстанции, чтобы получить неустойку, — рассказывает партнёр юридической фирмы «Борениус», руководитель практики «Недвижимость и строительство» в России Майя Петрова.
Она приводит данные, согласно которым в 2018 году судами было рассмотрено более 1200 таких дел.
Между тем, статья 6 214-ФЗ предельно ясно сообщает, что дольщику положена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Сейчас ставка равна 7,25%. И, если квартира, например, стоила 3 млн рублей, то дольщику положено около 1440 рублей в день.
Кроме того, за отказ добровольно исполнить требование о выплате неустойки с застройщика судом может быть взыскан штраф в пользу дольщика в размере 50% от суммы присужденной неустойки. А еще дольщик может взыскать компенсацию морального вреда, расходы на юридическую помощь в связи с подготовкой к судебному разбирательству и судебные издержки. Вот только в реальности дольщикам удаётся получить далеко не всё причитающееся.
— Если рассматривать судебную практику в Петербурге и Ленобласти, такие иски граждан — дольщиков о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры, морального вреда, штрафа и судебных расходов удовлетворяются в большинстве случаев, но лишь частично… Неустойка практически во всех случаях снижается судами в 2-4 раза автоматически, а то и более. При этом во всех случаях суды ссылаются на якобы «несоразмерность» неустойки, — рассказывает Майя Петрова.
Соответственно, с заниженной неустойки берётся и штраф. Ну, а моральный вред суды, как правило, оценивают в 3 — 20 тыс. рублей. Наконец, суд может занизить и размер присужденных судебных издержек.
Убытки (например, расходы на аренду жилья) взыскать тоже можно, но их придётся доказывать. Екатерина, о которой шла речь выше, представила в суде справку об отсутствии собственного жилья в Петербурге, договор аренды и чеки об оплате съёмного жилья.
Мы не виноваты
Строительные компании не горят желанием платить неустойки, так как задержки со сдачей домов возникают зачастую не по их вине, говорит генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
— Причины, по которым срываются сроки, во многом кроются в сложностях согласований, в мытарствах, которые застройщики проходят в коридорах власти, получая разрешения. Например, начинают рыть канал — выясняется, что там сети лежат, которых не было в проекте, которые не нанесены ни на одну схему. Сети нужно перекладывать, для этого нужно иметь проект. И таких нюансов возникает, к сожалению, очень много, — объясняет Алексей Белоусов.
Впрочем, добавляет он, это бизнес:
— И какой бизнесмен по первому свистку платит деньги, даже если он неправ?
