Семейная ипотека больше не спасает. Новостройки в Петербурге станут ещё дороже?
По итогам первого полугодия 2026 года в новостройках Северной столицы и ближайших пригородах Ленобласти было продано 1,26 млн «квадратов», или 30,3 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Это на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всплеск продаж дали январь и июнь, когда в очередной раз под «дамокловым мечом» оказалась семейная ипотека. В феврале этого года принцип «одна семья — один кредит» всё-таки ввели в действие, а вот давно обсуждаемые дифференцированные ставки в зависимости от количества детей в семье так и повисли в воздухе. К ужесточению условий хотели перейти с 1 июля. Но в самый последний момент, 29 июня, чиновники Минфина передумали и назначили новый «дедлайн» на 1 октября.
Между тем, по подсчётам аналитиков, в Петербурге сохраняется минимальный за 10 лет объём предложения на первичном рынке (менее 2 млн «квадратов»), и количество новых жилых проектов и разрешений на строительство стремительно сокращается. А вот цены только за первое полугодие уже подросли на 9%. Все эти моменты «выталкивают» потенциальных покупателей в Ленобласть, где ситуация с предложением обстоит лучше. Но и там после стагнации прошлых лет стоимость нового жилья тоже пошла вверх (+6% за 6 месяцев).
Наконец, первичный рынок всё больше поджимает «вторичка», в основном объекты, сданные в «нулевые» и готовые предложить более «надёжные» варианты, как считают некоторые покупатели.
Рост в разумных пределах
Напомним, согласно предложениям чиновников, с 1 июня дифференцированные ставки в Петербурге и Ленинградской области должны были выглядеть следующим образом: семья с одним ребёнком может претендовать на ставку по ипотеке в 12%, с двумя детьми — на 10%, с тремя — 8%, с четырьмя — 6%, а с пятью и более — 4%. Предполагалось ввести и ограничения по сумме кредитов. В первом варианте сумма ограничивалась 12 млн рублей, во втором — 15 млн рублей, с тремя детьми и более — 18 млн.
Однако в итоге до 1 октября 2026 года по-прежнему для всех действуют единые «нормативы» в 6% и 12 млн рублей.
Если бы ужесточение правил начало действовать с 1 июля, то продажи жилья просели бы на 15—20%, констатировала директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
— Учитывая перенос сроков и отсутствие данных по изменениям, рост спроса на семейную ипотеку будет, но в адекватных пределах. Всё-таки этот инструмент на рынке давно, и мы во многом исчерпали этот ёмкий сегмент: большая часть покупателей, имеющих право на семейную ипотеку, уже взяли её. Перед ужесточением условий программы с 1 февраля мы видели не двукратный рост сделок, а всего лишь прирост. Так что сейчас мы тоже ожидаем рост интереса к программе, но в разумных пределах, — спрогнозировала она.
Всегда есть опаздывающие
В первом полугодии рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области поддержала семейная ипотека, подтверждает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич. Многие покупатели старались оформить сделку до изменения условий программы с 1 июля, поэтому спрос заметно оживился.
— После продления программы до 1 октября сделки продолжатся, однако повторения такого всплеска я уже не жду. Большая часть семей, которые планировали покупку и подходили под условия программы, уже воспользовалась этой возможностью, — уверена она.
Впрочем, возможно, в сентябре масс-маркет покажет небольшое оживление, не исключает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
— Однако, на наш взгляд, эффект будет существенно слабее, чем в конце прошлого года и январе 2026-го. Вполне вероятно, значительная часть семей, планировавших воспользоваться действующими условиями, уже реализовала свой спрос. Кроме того, возможное оживление в сентябре синхронизируется с традиционным восстановлением деловой активности после периода отпусков. Поэтому отделить влияние фактора семейной ипотеки от сезонного будет сложно, — рассуждает Дмитрий Ефремов.
На смешение факторов указывает и руководитель агентства недвижимости Becar Алексей Илюхин. По его словам, на рынок выйдут те, кто по каким-либо причинам не успел купить квартиру раньше: кто-то именно к осени накопит первоначальный взнос, у кого-то появится право на семейную ипотеку с рождением ребёнка, а кто-то впервые задумается о покупке.
— Сентябрьский спрос, скорее всего, будет уступать показателям января и июня. Тем не менее, продажи в сентябре, вероятно, окажутся выше, чем в июле и августе, — соглашается он с коллегами.
За «квадратами» по льготному кредиту пойдут те, у кого к 1 октября родятся первые дети или они уже появились в мае—июле, но по каким-то причинам родители задержались с оформлением документов, развивает тему риелтор Ольга Горбач. По её словам, важно помнить, что семейная ипотека оформляется именно после рождения ребёнка. А до этого может быть предложена так называемая бронь. При ней семейству, ожидающему пополнения, изначально предлагается рыночная ставка. А вот уже после можно добиться перехода на льготную. Но надо снова собирать документы, предпринимать усилия, а на это готовы далеко не все.
Новых запусков будет всё меньше
По итогам 6 месяцев объём нового предложения в агломерации составил 1,3 млн «квадратов», рассказала Ольга Трошева. Из них 0,6 млн кв. м приходится на Петербург, 0,7 млн кв. м, или 52%, — на Ленобласть. Для сравнения: в 47-м регионе в 2024—2025 годы этот показатель в долях составлял 42% и 31% соответственно.
— Относительно аналогичного периода прошлого года объём стартов снизился на 20%. В числе компаний, лидирующих по выводу новых объектов в продажу, — Setl City, Группа «Аквилон», «ССК», «Полис» и ПИК, — отметили в консалтинговом центре.
По подсчётам «ДП», за 6 месяцев 2026 года в агломерации было выдано 18 разрешений на строительство: 6 — в Петербурге и 12 — в Ленобласти, а за аналогичный период 2025-го — суммарно 23 разрешения. Развитие тренда по снижению количества новых объектов и выдачи разрешений налицо. Но разрешения достаточно часто выдают на очереди уже возводимых комплексов, поясняют собеседники 78.ru.
Если посмотреть на последние старты продаж, то принципиально новые проекты, действительно, можно пересчитать по пальцам одной руки, указывает Алексей Илюхин.
— Среди последних стартов можно назвать ЖК «Дуалист» от БФА-Девелопмент и проект «Твой космос». Также мы ожидаем новый проект Setl Group за проспектом Буденного, в продолжении территории, где уже развиваются «Солнечный город», «Солнечный город. Резиденции» и «Дворцовый фасад». Кроме того, в этом году ожидается выход новой очереди «Setl Ривьера». Мы также знаем о планах освоения территорий в Приморском районе за Каменкой, рядом с проектом «Чистое небо». Однако о конкретных сроках начала строительства и старта продаж там пока говорить рано, — перечисляет эксперт.
По его мнению, во втором полугодии ситуация принципиально не изменится. В городе продолжат появляться отдельные проекты и новые очереди, но большого количества стартов ждать пока не приходится.
Новые проекты продолжают выходить, однако всё чаще появляются в удалённых локациях — за КАД, вдали от метро или в районах, где инфраструктура ещё только развивается, указывает Алла Шинкевич.
— В обжитых частях Петербурга свободных площадок становится меньше, поэтому и новые стройки там появляются значительно реже. Именно из-за этого складывается впечатление, что предложение сократилось, — предполагает она.
Ленобласть становится ближе
В последние годы наметился тренд, когда новые проекты масс-маркета появляются именно в Ленобласти, тогда как в черте Петербурга растёт доля жилья класса «комфорт» и выше, напоминает Дмитрий Ефремов. В результате для покупателей, ориентированных прежде всего на доступный сегмент, становится естественным выбор в пользу ближайших пригородов.
Так, если в 47-м регионе за сумму около 14 млн рублей можно приобрести четырёхкомнатную квартиру, то в Петербурге такого бюджета зачастую хватает лишь на однокомнатную квартиру, максимум — на двухкомнатную в ограниченном числе локаций, говорит руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Именно поэтому Ленобласть прошла первое полугодие значительно устойчивее, тогда как в Петербурге снижение спроса оказалось более заметным.
Продажи новостроек в пригородах уже превышают прошлогодний уровень на 5—7%, тогда как в административных границах Северной столицы число сделок сокращается, указывает управляющий партнёр агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин.
— Причина проста: квартиры в Ленобласти стоят на 15—30% дешевле сопоставимых проектов в городе. Для семей, которые используют семейную ипотеку, эта разница часто становится решающей. Сегодня в Петербурге в рамках лимитов программы чаще всего удаётся купить только однокомнатную квартиру или евродвушку, тогда как в Ленобласти выбор семейного жилья заметно шире, — подчёркивает собеседник 78.ru.
В первую очередь речь идёт о Мурино, Кудрово, Янино и Новосаратовке. Именно там сегодня сосредоточен значительный объем доступного предложения массового сегмента, отмечает Алексей Илюхин.
— Поэтому доля Ленинградской области в общем объёме спроса, скорее всего, продолжит расти. Не потому, что покупатели больше не хотят жить в Петербурге, а потому, что выбор новых квартир в городе сокращается, а цены остаются высокими, — делится Алексей Илюхин.
Впрочем, говорить о массовом перетоке спроса из Петербурга в Ленобласть было бы преждевременно, уверен Дмитрий Ефремов. Для большинства по-прежнему важны городская прописка, развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность.
«Вторичка» наступает
Ещё одним из трендов на рынке новостроек во втором полугодии 2026 года станет конкуренция со стороны вторичного жилья.
— Вторичный рынок действительно всё сильнее конкурирует с новостройками. Этот процесс начался несколько лет назад, когда завершилась программа массовой льготной ипотеки и покупатели без детей потеряли возможность приобретать первичное жильё по льготным ставкам. Конечно, застройщики могут самостоятельно субсидировать ипотеку, но такие предложения нужно внимательно просчитывать: иногда низкая ставка сопровождается достаточно серьёзным удорожанием квартиры, — поясняет Алексей Илюхин.
И на первичном, и на вторичном рынке ипотека без льгот от государства выдается по ставкам примерно 17—18% годовых, отмечает он. При этом первичное жильё может стоить примерно на 20% дороже вторичного и его нужно будет ждать какое-то время. Поэтому интерес покупателей закономерно начинает смещаться в сторону готовых квартир.
— Не так важно, будут ли это хрущёвки, «корабли», квартиры по переуступке в новых домах или «свежая вторичка». Всё зависит от бюджета конкретного покупателя. Но в целом вторичный рынок будет становиться активнее, а наиболее востребованные объекты могут начать расти в цене, — не исключает Алексей Илюхин.
Ольга Горбач отмечает, что «вторичка» уже серьёзно подорожала, этот процесс начался примерно с осени прошлого года. С ноября по май объекты выросли в стоимости примерно на 10—15%.
— Цены на «вторичку» долго стагнировали. Разница по ней в стоимости по сравнению с «первичкой» могла в прошлые годы доходить до 40% в пользу первой. Теперь отрыв сократился до 20%. На «вторичке» есть два тренда: либо всё разбитое в хлам, либо вот эта относительно новая жилплощадь, где уже можно жить и есть ремонт, а локации обустроены, — отмечает она.
У строящихся жилых комплексов сохраняются важные преимущества, парирует Дмитрий Ефремов. Это более широкий выбор планировок под разные жизненные сценарии, современная инфраструктура и развитая локация. По его мнению, некорректно говорить о том, что вторичный рынок «давит» на первичный. Скорее, в отдельных районах «новая вторичка» выступает качественной альтернативой для покупателей, указывает специалист.
А цены всё выше и выше
С начала 2026 года цены в новостройках Петербурга выросли примерно на 10%, а в пригородах Ленобласти — на 6%, отметила Ольга Трошева. Среди основных причин подорожания — вымывание наиболее ликвидных вариантов на фоне корректировок семейной ипотеки в конце 2025-го; рост затрат застройщиков на фоне повышения НДС с 1 января; уже упоминавшийся 10-летний минимум предложения. В итоге в масс-маркете цена «квадрата» в Петербурге сейчас составляет до 286 тыс. рублей, в комфорте — 383 тыс. рублей, а в элите уже доходит в среднем до 821 тысячи.
По прогнозам Ольги Трошевой, в итоге прирост цен может составить 10—15% год к году.
Значительная часть этого роста пришлась на начало года. В декабре и январе застройщики показали очень высокие продажи и фактически выполнили планы на несколько месяцев вперед. После этого многие из них достаточно резко подняли цены, объясняет происходящее Алексей Илюхин.
— Дальнейший рост цен возможен, особенно с учётом небольшого объёма предложения в Петербурге. Наиболее интересные по цене и характеристикам квартиры будут и дальше постепенно вымываться с рынка. Но я не думаю, что во втором полугодии рост окажется таким же резким, каким он был в начале года, — отмечает он.
Большинство экспертов ожидает во втором полугодии небольшого снижения объёма продаж. Количество льготных ипотечных программ постепенно сокращается. А без дополнительной поддержки спрос будет сдержаннее. Более активный рынок возможен только в случае заметного снижения ипотечных ставок, которое вновь расширит круг покупателей. А это возможно лишь, в свою очередь, при снижении ключевой ставки ЦБ. В целом же, по итогам 2026-го в агломерации Петербурга и Ленобласти может быть продано 2,5—2,6 млн «квадратов». Это примерно столько же, сколько в 2025-м (2,7 млн кв. м).