Не совпали на миллиарды. Как новостройки Петербурга выпали из «столичных» трендов

Итак, выручка застройщиков жилья Москвы и Подмосковья по итогам первого квартала упала на 18,5 %, до 497,49 млрд рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики базы недвижимости Dataflat.ru. Эти цифры отчасти готовы подтвердить и другие эксперты.

В агентстве недвижимости «Метриум», впрочем, уточнили, что снижение в основном наблюдается в историческом центре Москвы (23,4 %) и в Новой Москве (25,6 %) А вот в Подмосковье всё же наметился рост на 8 %.

В Петербурге, по данным того же портала Dataflat.ru, девелоперы выручили за первый квартал этого года 103,9 млрд рублей, или практически на 40 % больше год к году. В Ленобласти успехи ещё более ошеломительные — плюс 70 %. А в итоге по петербургской агломерации (включает город на Неве и наиболее привлекательные прилегающие локации 47-го региона) прирост составил почти 50 %.

Лукавые цифры

Отметим сразу, что к цифрам Dataflat.ru у некоторых участников рынка есть вопросы. Тем не менее, данные аналитиков этого портала регулярно фигурируют в федеральных и отраслевых строительных СМИ.

В Петербурге традиционно чужие деньги считать отказываются. При этом апеллируют к количеству проданных квартир, но признают, что разнонаправленность между Северной столицей и Москвой действительно есть. И виной тому целая совокупность различных факторов.

В январе в агломерации города и 47-го региона активизировался спрос на покупку квартир в новостройках, рассказал генеральный директор «Петербургской недвижимости» Олег Пашин. Покупатели стремились оформить кредиты до вступления ограничений по семейной ипотеке. Напомним, с 1 февраля на одну семью стало возможно оформить лишь один заём.

— После вступления этих правил в силу рынок стабилизировался: в феврале и марте объём продаж сохранялся на уровне около 4,3 тыс. сделок в месяц. Всего за первый квартал 2026 года было продано 14,8 тыс. квартир, что на 5 % больше, чем за аналогичный период 2025 года, — констатировал Олег Пашин.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов также указал на ужесточение условий по семейной ипотеке как ключевой фактор роста для Северной столицы.

— Под влиянием новостного фона значительная часть клиентов, подпадающих под программу, ускорила принятие решений. Тенденция наметилась ещё в декабре, сохранилась в январе, что в итоге обеспечило повышенные продажи в первом квартале. В 2025 году сопоставимой ситуации не было, поскольку не было и подобных регуляторных ожиданий, — пояснил он.

Москвичи закупились жильём раньше

Важно напомнить, что по программе семейной ипотеки в крупных мегаполисах можно приобрести жильё не дороже 12 млн рублей. По понятным причинам цены в Москве, особенно в границах старого города, гораздо выше, чем в Петербурге, а тем более, в Ленобласти.

В Северной столице средняя цена квадратного метра в классе масс-маркет составила 290 тыс. рублей, а в пригородах — 173 тыс. рублей. Для сравнения: в старой Москве это 800 тыс. рублей и выше, а объём предложения там значительно ниже, о чём хорошо знают опытные покупатели недвижимости. Поэтому москвичи, заинтересованные в «квадратах», а также те, кто хотел переехать в столицу, бросились скупать объекты намного раньше, чем петербуржцы.

— До февраля рынок в Москве и Петербурге двигался по одной логике — быстрый выкуп недорогих лотов под семейную ипотеку. В Москве это приобрело форму ажиотажа. Любая студия или однокомнатная квартира в пределах 12 млн рублей исчезала за считанные часы. Клиенты не успевали принять решение — объект уходил. К декабрю в таких бюджетах предложения практически не осталось, подбор сместился за пределы МКАД, где ситуация повторилась. В Петербурге спрос вёл себя спокойнее: сделки шли, но без такого давления и скорости, — разъясняет руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров.

По его словам, разница в цене задала разную модель поведения. В Москве покупали «на будущее»: жильё под ребёнка, под переезд через несколько лет, под сохранение денег. География спроса расширилась — в рынок зашёл покупатель из регионов.

— В Петербурге при меньшем бюджете входа выбирали более ликвидные варианты: однокомнатные квартиры, студии ближе к центру, понятные по аренде и перепродаже. При цене студии около 12 млн рублей в Москве и порядка 4 млн рублей в Петербурге на входе стратегия выглядела рациональнее, — меньше риск, выше гибкость при выходе, — констатирует Дмитрий Уваров.

В Ленобласти больше вариантов

Дмитрий Ефремов подтверждает: именно разница в уровне цен определяет различия в динамике спроса в первом квартале 2026 года. В Петербурге в пределах лимита семейной ипотеки остаётся больше вариантов для покупки, поэтому ожидание ужесточения условий привело к заметному ускорению сделок.

Дмитрий Уваров с такой точкой зрения согласен лишь отчасти. По его мнению, сейчас в самой Москве и в пределах КАД Петербурга сформировался дефицит. В этих границах выбор ограничен, особенно в бюджетах до 10–12 млн рублей. Запросы закрываются с трудом: подходящие варианты либо отсутствуют, либо вызывают вопросы по качеству проекта. Это толкает покупателей на вторичный рынок или за пределы ключевых границ города, отмечает эксперт.

— Картина по объёму предложения меняется, если выйти в область. В Ленинградской области нет единого сценария. Локации с транспортом и понятной инфраструктурой продаются быстро — примером служат районы у метро или проекты с комплексным развитием. При этом соседние территории без удобного выезда и базовой среды накапливают остатки, — отмечает Дмитрий Уваров.

Отсюда и вытекает феноменальный рост по 47-му региону, и прибавка в 8 % по тому же Подмосковью, где также есть большой объём предложения.

Не секрет и то, что в Ленобласти в ряде случаев, особенно в масс-маркете, характерном для 47-го региона, реже — в Петербурге, застройщики сами выкупают часть квартир, чтобы закрыть эскроу и получить новое финансирование под следующие очереди. В Москве девелоперы реже идут на такую практику, так как больше «заточены» на жильё бизнес и элит класса с более стабильными доходами по продажам.

— Это влияет на статистику продаж, но доля таких сделок остаётся ограниченной и не формирует общий тренд, — уверен Дмитрий Уваров.

Стагнация или рост?

Сейчас на рынке Москвы и агломерации Петербурга складывается ситуация, которую раньше редко наблюдали в таком виде: предложение формально держится на высоком уровне, а реальные сделки проседают, полагает управляющий партнёр агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин.

— В массовом сегменте застройщики начали тормозить новые очереди — вторые, третьи, иногда целые блоки проектов уходят в паузу. В Ленинградской области это заметно сильнее: объекты остаются в экспозиции, но темпы реализации снижаются, и часть девелоперов перестраивает графики строительства, — утверждает Константин Анохин.

Объём нового предложения по итогам 1 квартала 2026 года в агломерации составил 660 тыс. кв. м, отмечает Олег Пашин. Больше половины этого объёма пришлось на новые проекты. Для сравнения, в 2025 году застройщики в основном выводили новые очереди в уже строящихся или построенных жилых комплексах.

— До конца года мы ожидаем сохранение стабильных темпов вывода новых проектов — на уровне примерно 2,5 млн квадратных метров в год. Это тот, который не создаст переизбытка предложения, но обеспечит необходимый выбор для покупателя, — успокаивает Олег Пашин.

По его прогнозам, в петербургской агломерации в масс-маркете 2026-м стоит ожидать умеренный рост цен на «квадраты» на уровне 7–8 %, что чуть выше или сопоставимо с инфляционными ожиданиями. А элитная недвижимость покажет более активный рост — от 10 % до 15 %, что обусловлено дефицитом ликвидных предложений в топовых локациях.

Как заключают участники рынка, разнонаправленные тренды сложились из трёх факторов: разная цена входа, разная скорость «вымывания» наиболее привлекательных объектов и разная структура ввода. Москва быстрее потеряла доступный сегмент и втянула внешнего покупателя, Петербург дольше сохранял баланс, но сейчас выходит на этот же временный этап с задержкой.