Легко не будет: во что превратится рынок недвижимости из-за рекордной просрочки по ипотеке
Просрочка будет только расти
К концу 2025 года объём просроченной россиянами ипотеки побил исторический рекорд, составив 265,6 млрд рублей. Только за год он вырос на 76,6 %, и такие темпы сохраняются второй год подряд — раньше подобное наблюдалось только в 2015–2016 годах и в начале 2000-х годов, когда ипотека только появилась. А если вспомнить данные по просрочке ипотеки в декабре кризисного 2022 года, то текущие подсчёты радуют ещё меньше: она составляла тогда всего 91,6 млрд рублей. Вырос и удельный вес просрочки в общем объёме ипотечного портфеля: с 0,6 % до 1,1 %.
То, что просрочка по ипотечным кредитам растёт, — это индикатор, отражающий макроэкономические процессы, указала в беседе с 78.ru руководитель образовательной программы «Менеджмент», доцент кафедры менеджмента Президентской академии в Санкт-Петербурге, кандидат политических наук Кристина Палий.
— Основным фактором увеличения доли кредитов является структурная перестройка экономики и сохраняющаяся инфляция. На это также влияет кредитная экспансия предшествующих периодов, когда значительное число заёмщиков привлекалось на рынок за счёт предложений и программ государственного субсидирования, — пояснила эксперт.
Действительно, массовая льготная ипотека, введённая в 2020 году и заявленная как благо и даже решение исторического для России «квартирного вопроса», в итоге превратилась в мощный стимул для инфляции. Так, в Санкт-Петербурге за 5 лет, с 2020 по 2024 год, стоимость жилья выросла на 77 %, в 2025 году прибавила ещё 11 %, а в 2026 году, хотя льготной ипотеки уже нет, она может прибавить ещё 15 %. Всё это — последствия чересчур разогнавшегося спроса и антикризисной программы, которую, как считает ЦБ, вовремя не отменили.
В итоге множество людей не рассчитали свои силы или предполагали, что удастся рефинансировать ипотеку под более низкие ставки, и просчитались, поскольку ключевая ставка ЦБ опускается для них недостаточно быстро. Отсюда — и накопление задолженности по выплатам.
При этом, как рассказал 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов, рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится в числе регионов с повышенным, но не максимальным уровнем просрочки. Причина в том, что он более диверсифицирован, чем в среднем по России, за счёт большого количества иногородних покупателей.
— Рискованными являются квартиры в локациях «второй очереди» в Ленинградской области (удалённые районы с плохой транспортной доступностью). Спрос на них падает, а перепродать такую квартиру, чтобы погасить ипотеку, становится сложнее, что может вести к росту просрочек среди собственников таких объектов, — предупредил эксперт.
И быстро тенденция с просрочкой не нивелируется: сейчас, по отчётам Центробанка, она показывает устойчивый рост, а значит, ещё два-три квартала будет только нарастать, указала Кристина Палий.
Влияют эти показатели не только непосредственно на людей-должников, но и сразу на две составляющих экономики.
Банки действуют жёстко
С одной стороны, это банковская система, ведь именно через неё проходят средства — и в конечном итоге именно банки получают проблемы, если заёмщики перестают платить. В итоге кредитным организациям приходится адаптировать свою стратегию к текущей рыночной конъюнктуре, указала Кристина Палий.
— Кредитные учреждения последовательно ужесточают внутренние процедуры андеррайтинга, повышая требования к подтверждению доходов заёмщиков и уделяя повышенное внимание анализу их полной долговой нагрузки. На практике это приводит к увеличению доли отказов в выдаче кредитов, а также к смещению структуры ипотечного портфеля в сторону наиболее надёжных клиентов, — констатировала эксперт.
Подключается к решению проблемы и Центробанк, поскольку он является ключевым институтом, который отвечает за системную стабильность. Скорее всего, можно ждать дальнейшего применения превентивных инструментов макропруденциального регулирования — к примеру, повышения требований к резервам банков по кредитам с повышенным риском.
— ЦБ всё больше вводит ограничения по выдаче кредитов, ужесточая требования к заёмщикам, и это как раз те меры, которые в перспективе должны сдержать рост просрочек. В том числе более жёстко стали оценивать долговую нагрузку, а в ближайшей перспективе подтверждение дохода станет обязательным условием для согласования ипотеки, — отметил Юрий Изосимов.
Возможна также коррекция коэффициентов риска для отдельных заёмщиков — всё это должно сдержать эскалацию кредитных рисков, добавила Кристина Палий. Кроме того, она напомнила, что в период пандемии федеральная власть вводила широкомасштабные программы реструктуризации ипотечной задолженности, однако сейчас пока таких мер не планируется.
— Однако возможна разработка точечных инициатив, направленных на поддержку социально уязвимых категорий граждан, имеющих ипотечные обязательства, — предположила она.
Застройщики боятся строить
С другой стороны, от просрочки ипотечных кредитов страдают застройщики. Ведущие девелоперы отслеживают все индикаторы как рынка недвижимости, так и ипотечного кредитования и закладывают риски в свои стратегии, указал Юрий Изосимов.
— Часть девелоперов на этом фоне сокращает запуск новых проектов, часть меняют концепцию. На текущие темпы это влияет опосредованно. Стройка идёт по ранее утверждённым графикам. Однако застройщики стали крайне осторожны в запуске новых проектов. Акцент сместился на реализацию уже начатого, чтобы минимизировать риски, — отметил эксперт.
Ранее эксперты рассказывали 78.ru, что в Петербурге объёмы введения новостроек падают четвёртый год подряд. В 2026 году планируется ввести в строй 2,7 млн «квадратов» — это цифры на уровне 2022 года, и это меньше на 14 %, чем в 2024-м. Причина — как в росте цен, так и в грядущем ужесточении оставшихся льготных ипотечных программ.
— Ужесточение условий семейной ипотеки, скорее всего, будет продолжаться, в том числе обсуждается вопрос принятия дифференцированных ставок. Сложностей в этих условиях для спроса не избежать: аудитория новых заёмщиков по льготным программам сокращается, фокус смещается на «вторичку», где можно торговаться. Плюс не стоит забывать об ужесточении требований к выдаче и рыночных кредитов, что создаст сложности для спроса, даже если ставки по обычной ипотеке опустятся до адекватных значений, — отметил Юрий Изосимов.
Девелоперы действительно сталкиваются с сужением объёма эффективного спроса, подтвердила Кристина Палий. Поэтому в ответ они применяют новые механизмы, например, партнёрское кредитование с банками, корпоративные программы лояльности с частичным субсидированием процентной ставки или отсрочкой платежа на начальном этапе. Всё это — инструменты стимулирования сбыта в неблагоприятных условиях, которые идут рука об руку с сокращением новых проектов из-за рискованности.
В целом рынок ипотеки и новостроек сейчас находится на этапе структурной перестройки, отметили эксперты. И то, к чему он придёт, зависит от целого ряда факторов, в первых рядах среди которых — решение ЦБ.
Лёгкое время кончилось
Первое в 2026 году заседание Центробанка по ключевой ставке состоится 13 февраля, и хотя многие ожидают, что регулятор продолжит её снижать, всё же давать прогнозы рано. Однако именно на последствия решения Центробанка, а точнее — на реакцию банков, указал Юрий Изосимов как на важный фактор для рынка недвижимости.
Для уверенности рынку нужно стабильное снижение ставок без скачков, чтобы не охлаждать рынок резко и не переводить часть спроса в режим ожидания. Сложности со спросом и без того вероятны: в ближайшие пару-тройку месяцев ожидается большой объём реализованного опережающего спроса на фоне новых ограничений в семейной ипотеке, констатировал Юрий Изосимов.
— Ужесточение требований к данным программам (льготного ипотечного кредитования. — Прим. ред.) закономерно ведёт к перераспределению спроса в пользу других сегментов и некоторому общему сокращению объёма выдач. Подобная коррекция, несмотря на создание краткосрочных сложностей для определённых групп покупателей, оценивается экспертами как позитивный фактор, способствующий снижению «перегрева» на рынке недвижимости и формированию более сбалансированных ценовых показателей в среднесрочной перспективе, — отметила Кристина Палий.
Интересно, что эксперты разошлись во мнениях, какую роль льготные ипотеки будут играть в дальнейшем на рынке. Так, Юрий Изосимов уверен, что доля льготных программ будет постепенно снижаться, уступая место рыночным продуктам. Кристина Палий, напротив, считает, что льготные программы останутся доминирующими для поддержания рыночного оборота.
В целом прогноз по развитию рынков новостроек и ипотеки Кристина Палий назвала умеренно сдержанным. По её предположениям, уровень просроченной задолженности после выхода на пик стабилизируется, а темпы роста цен на недвижимость продолжат замедляться. Ипотечные ставки, по мнению Юрия Изосимова, должны стабилизироваться выше уровней 2021–2022 годов, но ниже 2024 года — хотя смягчение произойдёт только во втором полугодии и лишь при условии замедления инфляции.
— Банки будут активнее продвигать рефинансирование для заёмщиков с высокими старыми ставками. Плюс банки начнут активнее выводить на рынок инструменты реструктуризации задолженности по уже выданным кредитам. Пока не наступит определённости в отношении дальнейшего движения ключевой ставки, застройщики будут более сдержанны с выводом на рынок новых проектов из-за дорогой кредитной нагрузки и сложностей со стимулированием спроса, — резюмировал Юрий Изосимов.
Если говорить о Петербурге и Ленобласти, то спрос сохранится на качественные проекты в хороших локациях, указал эксперт: это Кудрово, новые станции метро, юго-запад города, исторические районы Ленобласти с инфраструктурой. В то же время объекты «в чистом поле», без развитой инфраструктуры, будут продаваться крайне тяжело.
— Период лёгких продаж и ажиотажного спроса закончен. Наступает время профессионального, взвешенного девелопмента, глубокого понимания целевого потребителя и управления рисками, — подытожил Юрий Изосимов.