Будет провал: рынок новостроек рухнет к 2028 году, но надо ли бежать за квартирами сейчас?

Кризис на пороге

В рамках прошедшего Петербургского международного экономического форума вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал, что за пять месяцев 2025 года объём выданных разрешений на строительство жилья в России упал на 22% — это самое большое падение за всю историю. Ранее он же спрогнозировал сокращение ввода жилья в стране на 30% к 2027 году, поскольку новые проекты в строительной сфере останавливаются, и если такая тенденция сохранится, рынок ждёт резкое падение.

С чиновником согласны и эксперты: так, уже сейчас, по данным «Дом.РФ», 65% российских застройщиков пересматривают планы по объёму запусков новых жилых проектов. Текущий год тоже запусками не радует — за прошедшие пять месяцев они упали на 20%, а к концу года могут сократиться и на 30%. Причины понятны: высокая ключевая ставка и, как следствие, заградительные проценты по ипотеке, что резко снизило спрос и создаёт застройщикам риски для наполнения эскроу-счетов.

Снижение динамики ввода нового жилья действительно есть, оно объективно заметно и может приобрести критический характер, отметил в беседе с 78.ru директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. При этом динамика по регионам не одинаковая: как рассказала 78.ru доцент кафедры экономики Президентской академии в Санкт-Петербурге, кандидат экономических наук Олеся Десятниченко, общий принцип — чем крупнее и конкретнее рынок региона, тем менее он уязвим и более устойчив к внешним шокам. Поэтому, к примеру, рынки Москвы и Петербурга не являются рынками с высоким риском.

Тем не менее, как указал Сергей Зайцев, на петербургском рынке стагнация началась значительно раньше, чем в большей части регионов России.

— Среди крупнейших городов России Санкт-Петербург занимает второе место после Москвы по средней стоимости квадратного метра жилья, при этом уровень платёжеспособности массового покупателя здесь ниже, ограниченный спрос, естественно, привёл к постепенному сокращению планов строительства, — пояснил он.

Сказались и сложности у региональных покупателей: продать жильё сегодня, учитывая ставки по рыночной ипотеке, сложно, тем более нельзя это сделать быстро, и в итоге те, кто планировал продать недвижимость в регионах и купить квартиру в Петербурге, «зависли» в ожидании продажи.

Однако, несмотря на все сложности, рынок недвижимости пока жив, хотя и не настолько бодр и позитивен, как это было в период активной реализации программ льготной ипотеки, отметила Олеся Десятниченко. Кроме того, государство видит проблемы и принимает меры, чтобы не допустить коллапса — правда, пока они не настолько эффективны, как хотелось бы.

— Государство старается нивелировать сокращение объёмов ввода, постоянно обсуждает и запускает новые меры поддержки, в том числе упрощение механизмов получения разрешений и сдачи объектов, мораторий на претензии в отношении застройщиков со стороны дольщиков. Эти меры дают эффект, но не настолько существенный, чтоб изменить ситуацию. Застройщики пока не заинтересованы в наращивании объёмов строительства в условиях ограниченного платежеспособного спроса, в том числе по причине того, что не смогут выполнить планы по наполнению эскроу-счетов, — констатировал Сергей Зайцев.

Таким образом, проблема действительно существует, хотя пока и не вышла в острую фазу. Но что будет, если острая фаза всё-таки наступит?

Банкротства не допустят

О падении продаж из-за снижения доступности ипотеки эксперты и застройщики беспокоились ещё в конце 2025 года: тогда его прогнозировали в районе 19–35%. Более того, появлялись прогнозы, что некоторые девелоперы могут обанкротиться, в особой зоне риска оказались те, кто брал крупные кредиты, к примеру, под приобретение земельных участков или заходил в низкомаржинальные проекты. И конечно, больше всего волновали риски возвращения в неприятные времена, когда дольщики годами не могли дождаться своих квартир, а достраивать дома приходилось за счёт регионов.

Сегодня ситуация прояснилась, и риски банкротств застройщиков эксперты оценивают невысоко.

— Проблема на самом деле есть, однако вряд ли в условиях проектного финансирования стоит опасаться каких-то массовых банкротств на строительном рынке, да и со стороны государства такой исход стараются нивелировать мерами поддержки и постоянно мониторят ситуацию в отрасли, — пояснил Сергей Зайцев.

Олеся Десятниченко дополнила, что дольщики также могут не опасаться за себя — сколь-нибудь значимых проблем для них не будет, даже если всё же произойдёт банкротство какой-либо компании. Их исключает система проектного финансирования, в рамках которой интересы дольщиков полностью совпадают с интересами банков. В итоге кредитные организации занимаются управлением рисками долевого строительства и не допускают появления проблем у дольщиков из-за невыполнения условий договоров.

— Их проблемы — это также проблемы для банка. И здесь на стороне дольщиков фактически стоит вся мощь юридических и финансовых отделов и службы банков, которые аттестуют компании и их объекты и ведут текущий мониторинг этапов реализации проекта, — констатировала Олеся Десятниченко.

Другое дело, что различные меры поддержки, которые применяет государство, чтобы не допустить коллапса строительной отрасли, всё же отражаются на дольщиках. Так, до конца 2025 года продлён мораторий на взыскание неустоек и штрафов за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства. Это означает, что если застройщик задерживает сроки сдачи дома, взыскать с него компенсацию по-прежнему нельзя.

Однако с момента введения моратория в 2024 году всё же произошли некоторые изменения, особенно в части отношения Минстроя к этой ситуации. Так, недавно заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин указал, что компании не должны безответственно относиться к продлению моратория, и посоветовал не подводить ни себя, ни людей, ведь мораторий не означает, что застройщики могут не выполнять свои обязательства своевременно. Прокомментировал он и возможные банкротства застройщиков.

— Мы научились работать с банкротствами застройщиков. Дальше всё будет быстро, оперативно и по-взрослому, — предупредил Никита Стасишин.

Замминистра указал, что спасать девелоперов власти больше не будут, и привёл в пример московского застройщика Urban Group, дома которого пришлось достраивать региону. Были подобные же истории и в Ленинградской области: только в конце 2024 года наконец удалось сдать в эксплуатацию последние долгострои региона. Теперь, уверяют эксперты, шансов на такие проблемы нет — их нивелирует система эскроу-счетов. Поэтому и государство не вводит масштабные меры поддержки, хотя в целом не бросает строительную отрасль на произвол судьбы.

— Государство знает, что рынок жилья в период действия программ льготной ипотеки в общем изрядно «поднакопил жирка». Крупные и средние игроки смогут за счёт этого адаптироваться к более жёстким условиям. Единственно, этот период не должен быль слишком длинным, но 1–2 года они вполне выдержат, а далее желательно прийти к существенному смягчению денежно-кредитной политики и ипотечным ставкам на уровне не выше 12–14%, а в среднесрочной перспективе ниже 10%, — резюмировала Олеся Десятниченко.

Один–два года — это как раз период до 2027 года, а также время, в которое эксперты обычно оценивают снижение ключевой ставки до комфортных значений. Но нужно иметь в виду, что строительство недвижимости идёт долго, и чтобы приступить к нему в 2027 году, нужно получать разрешения и закладывать средства уже сейчас — а сейчас это сделать сложно из-за высоких ставок.

Покупать нельзя ждать

Скорее всего, в 2027–2028 годах мы действительно столкнёмся с сокращением объёмов ввода нового жилья, а это значит, что если есть возможность его приобрести сейчас, «лучшего времени» ждать точно не стоит, отметил Сергей Зайцев.

— Опыт последних лет уже не раз это доказал. Если объёмы строительства продолжат сокращаться — сузится выбор квартир, а цены точно не пойдут вниз, мало того, по мере смягчения кредитно-денежной политики ЦБ есть риск, что отложенный спрос превысит доступное предложение и это приведёт к дефициту ликвидных объектов на рынке и может спровоцировать более активный рост цен на жильё, как это было в период старта льготной ипотеки, — предупредил эксперт.

Олеся Десятниченко, напротив, советует не торопиться с покупкой жилья сейчас и не рассматривать недвижимость как объект инвестиционных вложений: на горизонте одного–двух лет другие способы инвестиций дадут заметно более высокую доходность. Однако главное — количество средств, которые есть в наличии, и размер необходимого кредитного ресурса для покупки.

— В случае, если вам требуется привлечение кредитных ресурсов на уровне более 35% от стоимости объекта недвижимости, стоит очень внимательно считать и оценивать целесообразность приобретения. На вторичном рынке стали появляться более выгодные предложения, которых ещё год назад не было. На первичном рынке повысилась сговорчивость застройщиков, которой пользуются клиенты, стремящиеся улучшить жилищные условия или приобрести объект преимущественно за счёт собственных накоплений. И для таких покупателей лето-2025 — неплохой период, — пояснила она.

Смягчение денежно-кредитной политики, в том числе снижение ключевой ставки, на горизонте 1–2 лет позволит перекредитоваться под более низкий процент, при этом сейчас цены на квартиры будут выгоднее, чем по прошествии пары лет. Поэтому если есть накопления или активы как минимум на 50% цены нового объекта, то к покупке недвижимости можно присмотреться.

Если же таких запасов нет, лучше не рисковать, ведь как надолго на самом деле с нами высокие ипотечные ставки, никто предсказать не возьмётся.