А кто тут вороватый: зачем в Госдуме хотят запретить ЖСК управлять домами россиян?

Внести законопроект на рассмотрение в Госдуму Сергей Пахомов грозится в скором времени. Как считают авторы инициативы, около 50% ЖСК формально занимаются управлением в домах, а на деле нанимают подозрительные сторонние организации, чьи действия могут находиться на грани мошеннических схем.

Так, в 2024-м в Новосибирске прокуратура возбудила уголовное дело в отношении главы кооператива. По её указанию, с 1 июля 2022 по 31 января 2024 года с собственников жилья собирали деньги на оплату отопления и горячей воды, но средства расходовали не по назначению. В итоге ущерб был оценен в 6 млн рублей.

В Перми в 2023 году в отношении председателя ЖСК возбудили 11 уголовных дел. Там ущерб от хищений также составил 6 млн рублей.

По логике Сергея Пахомова, после того как стройка будет завершена, а дом сдан в эксплуатацию, ЖСК в течение трёх месяцев обяжут либо нанять УК, либо его предстоит трансформировать в ТСЖ.

Если собственники откажутся, то к делу подключатся муниципалы. Они выберут на конкурсной основе УК. Для Петербурга, Москвы и Севастополя здесь важно сделать особую ремарку. В силу статуса городов федерального значения такие полномочия переданы на уровень городских властей, в частности районных администраций, а не муниципалов.

Разбираемся, что думают об инициативе петербургские эксперты, зачем она появилась и насколько реализуема на практике.

Перестали «биться» с реалиями

Участники строительной отрасли не совсем понимают, почему вдруг в Госдуме решили озаботиться такой тематикой. Дело в том, что в Северной столице уже больше десятилетия ничего не возводится по схеме ЖСК.

Она одно время применялась, например, в Ленобласти при достройке проблемных объектов. При этом статус сменялся на основании судебных решений и позволял затем привлечь к финансированию объекта новых пайщиков, за счёт средств которых в том числе и удавалось добиться завершения стройки. Но были там и деньги государства по линии фондов обманутых дольщиков.

Как поясняет руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев, Возможно, с кооперативами есть какие-то откровенно маргинальные истории или хитрые схемы в других регионах, но не в Северной столице.

— ЖСК были распространены до принятия федерального закона о долевом строительстве в конце 2004 года. При нём они еще имели право на существование. Но затем, во второй половине 2014-го, были введены требования по обязательности эскроу-счетов. С тех пор законодательно существование ЖСК перестало «биться» с другими нормами и реалиями, как, например, ипотека, — отмечает Сергей Бобашев.

По его словам, при этом ЖСК действительно никогда не были до конца понятным и прозрачным механизмом. В 90-е и в самом начале «нулевых» у всех на слуху были многочисленные слухи, когда руководители и организаторы таких кооперативов вообще исчезали с деньгами своих пайщиков.

За 50–100 рублей в месяц

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов вспоминает, что строительные кооперативы начали активно развиваться ещё в 60-е годы прошлого века, когда стартовало строительство домов массовых серий. Участие в таких объединениях считалось престижным, за право вступить в них у населения разгоралась настоящая борьба.

— Это был удобный со всех точек зрения механизм. Он помогал ускорить получение жилья очередникам, которые по каким-то критериям не попадали в списки «первых» в этой очереди, но обладали деньгами. При этом как в итоге расплачиваться, быстро или в течение длительного времени, тоже каждый мог решить самостоятельно. Действовало лишь одно общее правило: сумму надо погасить в течение 25 лет. А это длительный срок. То есть это было нечто, напоминающее отдаленно современную ипотеку.

В итоге ту же «трёшку», причём в достаточно престижных локациях, можно было приобрести в то время в Ленинграде за 20–25 тыс. рублей, а платить максимально в месяц около 50–100 рублей, — делится Алексей Белоусов.

По его словам в Петербурге много домов, построенных по схеме ЖСК на проспекте Мориса Тереза, на 1-м и 2-м Муринских проспектах. В 90-е так активно осваивались Приморский, Выборгский, старые намывные территории Васильевского острова.

— Сейчас механизм ЖСК уже давно утратил свою актуальность. Получить земельный участок, оформить всю разрешительную документацию, нанять строителей с учётом действующей ключевой ставки выйдет чудовищного дорого для потенциальных пайщиков. С той же ипотекой дела обстоят намного проще, — согласен Алексей Белоусов.

Эксперт категорически не понимает, почему надо лишить права управлять домами именно ЖСК. Они наравне с теми же УК, ТСЖ, государственными ЖКС проходят в обязательном порядке процедуру лицензирования. Если что-то не устраивает, то её можно отозвать. Этим и решается вопрос, когда есть какие-то проблемы.

— То есть все механизмы, чтобы поставить на место зарвавшихся управленцев, уже есть, нам не надо придумывать велосипед заново.

И все прекрасно понимают, что жуликоватыми и вороватыми могут быть и УК, и ТСЖ, — констатирует Алексей Белоусов.

Богатые начнут диктовать?

Председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» Евгений Пургин уточняет, что ЖСК могут по собственному желанию проходить процедуру лицензирования, но не обязаны это делать. Это одна сторона вопроса.

Другой момент заключается в том, как распределяются голоса владельцев «квадратов» на общих собраниях собственников. В ТСЖ чем большим количеством квадратных метров обладает человек, тем и больше у него голосов. Как конкретно в зависимости от площади они распределяются, прописывается в уставе.

— Но в ЖСК ситуация часто выглядит противоположенным образом. У условного собственника 20-ти квартир будет такое же количество голосов, как и у владельца единственной «однушки». Видимо, эту ситуацию и хотят исправить авторы «ноу-хау». В целом это выглядит разумным, — рассуждает Евгений Пургин.

Он обращает внимание на другой принципиальный момент. Широкие дискуссии о необходимости переформатировать ЖСК в ТСЖ в обязательном порядке после завершения стройки на момент подготовки и утверждения Жилищного кодекса РФ в начале «нулевых».

— Но эта идея в своё время вызвала массовые протесты населения, когда кто-то решил, что при таком раскладе более обеспеченные жильцы «захватят власть» в доме и начнут диктовать свои порядки. После бурных и ожесточенных обсуждений вопрос сняли с повестки дня, — отмечают собеседники.

Заняты своими проблемами?

Эксперт по ЖКХ (экс-руководитель управляющих компаний дочек ЮИТа и ЭталонЛенСпецСМУ) Алла Винник успокаивает: собственники, в том же ТСЖ, несут и расходы пропорционально занимаемой площади. Обладатель условных 20 квартир заплатит, естественно, намного больше, чем владелец «однушки». И первый ещё очень хорошо подумает, стоит ли требовать установок «золотых ручек в подъездах или золотого купала», так как и затраты для него будут выше.

Идею с трансформацией пайщиков в ТСЖ Алла Винник считает сомнительной.

— Во-первых, новый дом, как показывает практика, заселяется далеко не сразу. Там и через полгода могут быть ещё пустые квартиры. И уж точно поначалу людям не до создания ТСЖ. Они заняты ремонтом, благоустройством быта, в общем, решением собственных насущных проблем. При самом лучшем раскладе организовать ТСЖ можно где примерно через год. Но всё это время домом кто-то должен управлять. С первых дней сдачи в эксплуатацию должны быть специалисты, которые починят лифт в случае его экстренной поломки, устранят оперативно дефекты (выбитые стёкла, повреждения оборудования или материалов), начислят квартплату. А сам дом такие сотрудники должны прекрасно знать. Такое под силу только УК от застройщиков, — отмечает она.

Алла Винник подчёркивает, что со всем уважением относится к ТСЖ, знает и может привести примеры их прекрасной работы. Но надо понимать и то, что современные новостройки ни в коем случае нельзя сравнивать со старым фондом. Там всё абсолютно другое. В новостройке сейчас может быть и 200, и 300, и 500 квартир, а не 5–6 как в старинных МКД. Понятно, что и количество специалистов должно принципиально разниться.

Статья подготовлена с использованием материалов «Известий».