Когда пациент практически в коме: какие есть альтернативы классической ипотеке?

К отмене массовой льготной ипотеки опытные участники рынка морально готовились давно. Но даже такая подготовка не помогла справиться с шоком для отрасли после 1 июля 2024 года, когда решение вступило в силу. Сразу после него у застойщиков, банкиров и т.д. наступил ступор. До 80—90% жилья в новостройках долгие годы приобреталось именно по тем или иным различным льготным программам, запущенным в 2020-м.

Сейчас турбулентный период продолжается, когда средневзвешенные ставки по коммерческой ипотеке составляют 25—26%. А 16% уже считаются заградительными для большинства россиян. В этих условиях те, кто всё-таки хотят решить квартирный вопрос, всё чаще проявляют интерес к схемам, которые бы стали заменой классики.

Отметим сразу: грамотные эксперты не дают чёткого ответа на вопрос, насколько хороши или плохи такие инструменты. Они только начали кристаллизовываться, критическую оценку будет давать время.

Рассрочка от застройщика

О рассрочках от застройщика хоть что-то слышали практически все. Такой механизм сейчас широко рекламируется.

По словам председателя комитета по ипотеке РГР Юлии Максимович, рассрочка позволяет, прежде всего, зафиксировать конкретную стоимость жилья на весь период договора. Это важно в условиях, когда резко растут цены.

Кроме того, при заключении такого договора застройщики охотно идут на снижение первоначального взноса до 5—10—15%. Это интересно для тех, кто не способен накопить сразу 20%, как это требуется, например, для участия в той же программе семейной ипотеки.

С девелопером можно договориться и по платежам, как их вносить: ежемесячно, ежеквартально, в конце года, перед самым вводом в эксплуатацию, на момент получения ключей и т.д. А сами деньги идут непосредственно на погашение долга застройщику без взимания процентов. Иногда застройщики идут и на то, чтобы согласиться сдавать объект в аренду уже после сдачи.

Плюсом здесь также можно назвать отсутствие необходимости собирать пакеты документов и проходить банковское кредитование.

— Чаще всего в последнее время застройщики предлагают квадраты без наценок. Если она всё-таки есть, то это 8—15%, — отмечает Юлия Максимович.

Но здесь важно понимать, что услугу предоставляет именно застройщик, он может подойти к клиенту в индивидуальном порядке. Потому важно детально читать все условия договора.

Рискованной схема считается и с точки зрения потенциальных банкротств как клиента, так и девелопера. VIP- кредитование не подпадает под единые требования Центробанка.

— Он как регулятор относится к такому не очень-то лояльно и позитивно. Здесь нет законодательного регулирования. Мы не понимаем, как заёмщик будет выходить из ситуации, если не соберёт полную сумму. И как его отношения с застройщиком будут строиться дальше по поводу погашения долга, — констатирует Юлия Максимович.

Траншевая ипотека

Что такое траншевая ипотека, хорошо знают опытные покупатели «квадратов» и инвесторы.

По словам ипотечного брокера агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлии Маркиной, при этом варианте заёмщик начинает выплачивать основной долг после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Это удобно для тех, кто покупает жильё на этапе возведения новостройки, так как позволяет избежать дополнительных процентов до момента фактического получения квартиры.

На стадии строительства клиент оплачивает только минимальные платежи, а основной кредит активируется позже, когда дом уже готов.

Юлия Максимович уточняет, что здесь первоначальный взнос составляет, как правило, 15%, а гасить сумму предлагается в течение 30 лет.

При этом квартиру можно снять в аренду и долго не вносить большой ежемесячный платеж.

Но есть здесь и свои риски.

В траншевой ипотеке банк может отказать, если посчитает, что у потенциального кандидата плохая кредитная история. Напрямую эту причину в 90% не назовут. Человек просто получит вежливый отказ.

Предстоит и подтвердить свои доходы. Если они тоже чем-то не понравятся банку, ситуация будет развиваться по аналогичному сценарию.

Наконец, итоговая стоимость жилья выйдет на 10—15% выше, чем в среднем по рынку.

Лизинг

Этот инструмент эксперты называют одним из самых проблемных. Как и VIP-кредитование для физических лиц он никак не закреплён законодательно. Но сюда добавляется и много других отрицательных моментов.

Это, прежде всего, высокая стоимость выплат. В них входят затраты на саму аренду, вознаграждение лизинговой компании, стоимость выкупа жилья.

— Расходы могут быть выше на 35—45% от средних, если бы это была просто аренда. В итоге первоначальный взнос может выйти в итоге не таким хорошим, как казалось изначально. Он может и вовсе дойти до 50%. То есть, всё надо читать и считать очень внимательно, — призывает Юлия Максимович.

Во-вторых, лизинг предоставляется на очень короткий срок от 6 месяцев до 10 лет. Но если за это время два раза подряд сорвать платежи, то лизингодатель имеет право в одностороннем порядке разорвать договор и есть шанс оказаться на улице. То же может произойти, если компания станет банкротом.

Полученные в лизинг «квадраты» нельзя сдавать в аренду третьим лицам. Это тоже повод для разрыва договора.

Сделать временную прописку разрешат только с согласия лизингодателя.

Наконец, механизм работает только для уже сданных в эксплуатацию домов. А само имущество до истечения срока договора или выкупа находится в исключительной собственности лизингодателя.

Привлекает лизинг небольшое количество клиентов за счёт простоты оформления, не надо возиться с документами, первоначального небольшого взноса в 10% и возможности досрочного выкупа.

— Эта процедура многим непонятна на фоне более простой ипотеки. Лизинг будет проседать. Мы проводили опрос, россияне не очень хотят связываться с имуществом, которое гарантировано не будет потом в их собственности, а надо уже за него платить, если это не классическая аренда, — признаёт Юлия Максимович.

Ипотечный консультант Александр Бида готов признать, что к лизингу есть много вопросов, но он всё равно более доступный, чем любой кредитный продукт.

Аренда с правом выкупа

К лизингу близка по своей сути аренда с правом выкупа. Но здесь есть свои нюансы. Лизинг относится к нормам финансово-кредитного права. Аренда с последующим выкупом — к гражданско-правовым аспектам. Отсюда разные подходы. Подобный договор аренды уже нельзя разорвать в одностороннем порядке. Стороны должны договориться, либо это будет уже судебное разбирательство. В договоре аренды указывается и подробно фиксируется конкретный объект недвижимости с его детальными характеристиками.

При таком варианте возможно оформление прописки, на имущество по мере внесения платежей наступает так называемое неполноценное право собственности — право пользования имуществом. В финансово-кредитном блоке такого нет.

Однако при внесении платежей по аренде нельзя использовать субсидии. Срок тоже дается относительно небольшой — не более 10 лет. Внимательно надо следить и за платежами, несогласованные не учитываются. Нельзя и заранее заплатить деньги.

В следующем материале речь пойдет, в том числе, об ипотеке для беременных.