Пан или пропал: что не так с распродажей дешёвой недвижимости в Анапе?

Колесо Фортуны?

Цены на «квадраты» на фотографиях объявлений, попавших в СМИ, действительно, привлекают внимание. Так, например, речь идёт даже о 53 448 рублей за 1 кв. м, хотя есть и предложения по 160 тыс. и даже по 2,6 млн рублей. В итоге финальные суммы за объекты с учётом конкретного размера площадей варьируются от 15,5 млн до 250 млрд рублей.

Для сравнения в Петербурге стоимость коммерческой недвижимости, которую можно приспособить под проживание (бывшие офисы, медцентры и т. д.), на вторичном рынке начинается от 120—150 тыс. за «квадрат» в среднем при покупке объекта от 200 тыс. кв. м.

На стадии стройки апарты площадью 20—30 «квадратов» можно приобрести за 200—250 тыс. за 1 кв. м, а в готовом варианте цена вопроса возрастает до 350 и может доходить до 500 тыс.

Классическая жилая «вторичка» перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей за «метр». Собственно, 15,7 млн рублей стоит «трёшка» в Петербурге, приводят данные аналитики «Бюллетеня недвижимости».

На рынке новостроек Северной столицы «квадрат» идет по 250 тыс. рублей. Здесь трёхкомнатная обойдётся уже в 18 млн.

Но картина соблазнительных анапских цен для желающих улучить свои жилищные условия и/или подзаработать на сдаче в аренду теряет свою привлекательность, если начать изучать нюансы, отмечают некоторые эксперты. Разбираемся, почему аттракцион неслыханной щедрости может стать ловушкой для незадачливых покупателей и есть ли всё-таки шанс привлечь «колесо Фортуны» на свою сторону.

Разбросанные «квадраты»

Как рассказал президент Альянса туристических агентств России Андрей Гаврилов, по информации коллег из профильного бизнеса и представителей ДОМ. РФ, количество объявлений действительно увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но распродажа не носит массовый характер.

— Вала желающих что-то продать и что-то купить нет. При этом есть и своя специфика в выставленных объектах. Это не совсем классические объекты в понимании большинства россиян, — подчеркнул Андрей Гаврилов.

По его словам, около сотни объявлений касаются продажи недвижимости «с целью её дальнейшего приспособления под гостиницы». Не трудно предположить, что речь идёт либо о старом фонде, либо «недострое», требующих колоссальных дополнительных вложений.

Как отмечает Андрей Гаврилов, часто распрощаться с «квадратами» желают собственники гостевых домов. Во многих вариантах речь идёт о продаже отдельных помещений в одном объекте. Например, приобрести предлагают 200 кв. м в строении и земельный участок на 8 соток. В другом случае речь идёт о 70 кв. м на втором этаже здания, где-то это 700 «квадратов» на третьем этаже или первый этаж площадью 3500 кв. м в объекте на четыре этажа.

От себя добавим, что в объекте за 15,5 млн рублей продаётся всего 290 кв. м. А при цене «квадрата» в 2,6 млн с общей стоимостью «лота» в 52 млн речь идёт о площади в 20 кв. м.

— Из того, что нам с коллегами удалось найти, на продажу выставлено лишь несколько полноценных гостиниц, но это далеко не самые крупные игроки рынка. Это именно какие-то помещения, разбросанные по этажам, но не бизнес в целом, — констатировал Андрей Гаврилов.

Коллективная ответственность

Ресторатор и отельер Валерий Фенько (бутик-отель «Павловские апартаменты») признаётся, что лично у него не было опыта с перепродажей и покупкой отдельных помещений в объекте.

Как он считает, по логике, так могут поступать те, кто набрал кредитов и не может по ним расплатиться вовремя из-за отсутствия операционной выручки. Либо такие люди не видят перспектив поступления этой операционной выручки в скором времени.

— Могут ли проблемы с кредиторами затронуть тех, кто купит часть проблемного объекта? Да, вполне могут. Тут надо всё чётко и детально смотреть в документах на сделку, читать каждую строчку. А в идеале проговаривать такой момент и страховаться.

Другой вопрос, что тот же отель — это не просто механизм субсидиарной зависимости, а механизм коллективной зависимости. Если судебные приставы наложат арест на часть имущества, то гостиница не сможет нормально функционировать в принципе. Здесь можно привести аналогию с человеческим организмом. Если отказали почки, то проблемы есть не только с ними. Проблемы есть со всем организмом в целом, — рассуждает Валерий Фенько.

Управляющий партнёр УК Evdokimov Group (ресторанная сеть «Паруса» в Петербурге и Сочи) Владислав Евдокимов также склонен считать, что от бизнеса или его части намереваются избавиться те, кто уже столкнулся с проблемами, не имеет «подушки безопасности» и не рассчитывает продержаться на плаву ближайшие два-три года.

— В своей отрасли я не видел массовых предложений. Хотя, конечно, настроения у местного населения на этот год не лучшие. Дело в том, что я сам недавно вернулся из Красной Поляны и беседовал с теми, кто временно вынуждено переехал и трудится на объектах в Сочи. На мой взгляд, это скорее попытка «прощупать» почву, узнать, сколько реально стоит недвижимость, есть ли в принципе желающие её купить, можно ли найти новых партнёров, — рассуждает Владислав Евдокимов.

Из ситуации со множеством потенциальных собственников вытекает и вопрос с тем, кто будет принимать управленческие решения по ведению бизнеса и управлению объектом в целом. Но об этом чуть позже.

А у них так всегда было?

Как подчёркивает глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина, туристический бизнес в Анапе, да в принципе в Краснодарском крае и до этого был устроен так, что у объектов было много собственников. Помещения выкупались разными инвесторами блоками и/или этажами.

— Так что ничего принципиального нового в этой схеме я не вижу. Просто разные собственники теперь решают вопрос о перепродаже принадлежащего им имущества в силу собственных финансовых обстоятельств, — считает Екатерина Лапина.

Как она разъясняет, если человек покупает «квадраты» в кредит, то имущество логично находится в залоге у кредитора до полной выплаты суммы. При возникновении проблем с платежеспособностью на помещение накладывается обременение. Соответственно, если условный «собственник» (а по факту это кредитор) хочет «квадраты» продать, то он должен получить одобрения на такие действия у займодателя.

По словам Екатерины Лапиной, в большинстве случаев он в согласии откажет. Тогда нельзя будет продать и 1/10 имущества. Такую сделку просто не зарегистрируют.

Правда, иногда кредитор может дать согласие. Тогда возможны ещё два варианта. Заёмщика попросят предоставить в залог другой равноценный объект, с первого обременения снимут. То есть, он станет «чистым».

— При втором варианте кредитор предложит передать обязательства третьему лицу, но только с его официально оформленного согласия. При этом займодатель, как правило, сделает скидку новому клиенту и предложит более выгодные условия, — рассказывает эксперт.

«Журавль» в руки предприимчивым?

По мнению Екатерины Лапиной, купить объект за те же пресловутые 240 млн рублей можно и не имея на руках всей необходимой суммы. Здесь тоже существуют две схемы. Так, инвестор может взять на себя кредит, рассчитывая в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать объект и через какое-то время вернуть вложения. Но на первый взнос всё равно потребуется около 30% или 72 млн рублей.

— В свою очередь, эти деньги можно найти за счёт условных 3—4—5 соинвесторов, которым в дальнейшем даётся обещание продать часть помещений, но со скидкой от изначальной цены. То есть, вместо 72 млн уже надо искать 24—18—14,4 млн рублей. Но это, конечно, очень грубая и упрощённая схема для общего понимания. Есть соинвесторы первого, второго, третьего порядка. По мере возрастания этого порядка растёт и стоимость «квадратов», — поясняет Екатерина Лапина.

Она приводит сравнение с жилищным строительством раньше, когда цена на котловане в два раза ниже, чем уже для готового объекта без учёта общего роста цен во время возведения.

Собственно, вот по такой второй и реализуются многие крупные инвестпроекты. Другое дело, что речь идёт о собственной ответственности и точном расчёте своих сил. Это как «пан или пропал».

— В отношении Анапы, понятно, что в 2025 году аншлага не будет. Но и полностью пустыми там гостиницы не останутся. Анапа всё равно дешевле, чем Сочи. Да и едут в Анапу не только и исключительно за морем. Те, кто решатся на покупку недвижимости, могут исходить из следующей логики. Через 3—5 лет спрос восстановится, за это время надо провести модернизацию «квадратов» и подготовить их к перепродаже или же эксплуатации, — отмечает она.

Так кто всё-таки в доме хозяин?

Генеральный директор CITYTEL и отеля «Санкт-Петербург» Андрей Петелин согласен с тем, что турбизнес в Анапе организован принципиально иначе, чем в городе на Неве.

— В целом у классических гостиниц Северной столицы всегда было немного собственников. Часто это 1—2 владельца. Потому в принципе сейчас в Северной столице невозможно купить условные 50 «квадратов» в классическом отеле. Другое дело, если мы говорим об апарт-отелях. Там действительно и в Петербурге множество собственников, — констатирует он.

Как рассказывает Андрей Петелин, решения собственники «классики» принимают на основании утверждённого устава конкретной организации. В этом документе может быть указано, что решающее право голоса принадлежит стороне, владеющей более 50% недвижимости. Но также есть вариант, когда совладельцы имеют равноправный статус при вынесении решения. При этом новый собственник вправе инициировать вопрос о пересмотре и корректировке устава.

И если с «классикой» всё более или менее понятно, то куда больше вопросов возникает к гостевым домам и апарт-отелям.

Как поясняет юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян, первые могут существовать как ИЖС. Для них стратегические управленческие решения принимаются по тем же правилам, как и у собственников «квадратов» в многоквартирных домах (МКД). То есть, количество голосов конкретного владельца напрямую зависит от объёма принадлежащей ему площади. Эта же методика применяется к собственникам коммерческим помещений в жилых домах.

— Всё остальное за рамки жилищного законодательства выведено, поскольку жильём не считается. Это и апартаменты, и хостелы, и то, что теперь принято называть гостевыми домами, если не ИЖС, — подчеркивает Кирилл Захарян.

Екатерина Лапина считает, что гостевые дома именно с таким статусом относятся к апартаментам, то есть, к коммерческой недвижимости со всеми вытекающими последствиями: невозможностью оформить прописку, прикрепиться к соцобъектам, повышенным тарифам на ЖКУ и налогами на собственность.

Застрять на собрании на долгие часы?

Ещё сложнее обстоит ситуация в апартах с коммерческими помещениями, на которые, собственно, и похожи «лоты» на первых этажах.

Управляющий директор сети отелей Vertical Раиль Муфазданов поясняет, что владельцы таких площадей имеют равные права с теми, кому принадлежат «номера». И те, и другие решают на общих собраниях собственников (ОСС).

— В первую очередь, мы с самого начала ОСС акцентируем внимание участников встречи, что мы собрали всех собственников, и готовы обсуждать исключительно вопросы по управлению зданием. Всё, что касается гостиничной деятельности, обсуждаются отдельно, после того как завершается основная повестка по протоколу. Владельцам коммерческих помещений зачастую не актуальна информация о доходности апартаментов, которыми они не владеют, — разъясняет Раиль Муфазданов.

По его словам, во втором блоке встречи поднимаются вопросы инвесторов апарт-отеля. Обычно вместо положенных пары часов проведения ОСС, встреча продолжается значительно дольше, так как разбираются частные вопросы.

Для имеющих лишние деньги и желающих поиграться?

Как отмечает риэлтор «Макромира» Ольга Горбач, бум спроса на Анапу и Краснодарский край у петербуржцев приходился на 2019—2020-й годы. С тех пор покупатели в полной мере успели прочувствовать «прелести» приобретения разнообразной недвижимости там.

— Там множество проблем если не с землёй, то с самим домом. Строят в Анапе и Краснодарском крае, такое ощущение, что где хотят и как хотят в принципе. Например, дом могут легко возвести в охранной зоне прибрежных территорий, что категорически запрещено по закону. Либо жилищное строительство ведётся на категории земель, не предназначенных для этих целей, — признаёт Ольга Горбач.

По её словам, вполне может выйти и так, что на бумаге строение будет оформлено как ИЖС на два этажа. А по факту это окажется многоквартирный дом на три-четыре этажа. Бывает и так, что МКД или ИЖС продаётся от имени собственника, а вот земля под строением находится… в аренде. Выясняется это тоже далеко не сазу.

Как добавляет Ольга Горбач, южане привыкли по традиции жить большими семьями. Часто это многодетные. ИЖС собственно и строится на одну-две такие семьи из трёх-четырёх поколений. Сюда добавляются племянники, двоюродные братья и сёстры, другая дальняя родня, дай Бог, если совершеннолетняя. В итоге установить, где, кто, в каком статусе находится, подчас очень сложно и даже невозможно.

— В общем, это всё очень «тоненько». С документами — совсем «беда-беда». Если есть лишние деньги и желание «поиграться», то рискнуть можно. Но надо понимать, что даже если через три-четыре года деньги удастся отбить, то на пятый можно вообще всё потерять в принципе. Дом по судебному решению прикажут снести. Есть и вариант, когда деньги продавцы окажутся отданы, а вот в регистрации имущества откажут. Это опять же потом мучительные и дорогостоящие разбирательства в судах, — подчёркивает Ольга Горбач.

Как заключает эксперт, опытные покупатели недвижимости с «квадратами» в Анапе и Краснодарском крае уже давно предпочитают не связываться. И сейчас пока тоже никакого бума желающих и готовых к немедленным действиям нет.