Без банкротств, но с жертвами: грозят ли Петербургу и Ленобласти новые долгострои

Риски есть

В экспертном сообществе прогнозируют падение сделок с первичной недвижимостью на 19–35% в 2025 году из-за снижения доступности ипотеки. Кроме того, массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой в современной экономической ситуации не позволяет им рефинансироваться — напротив, приходится кредитоваться под более высокие проценты. Всё это грозит отрасли кризисом и даже рисками банкротства девелоперов.

— Наиболее уязвимы в текущей ситуации закредитованные застройщики, имеющие несопоставимую с объёмом строительства сумму задолженности. Это застройщики, которые брали крупные кредиты, например, под приобретение земельных участков. Текущее строительство застройщики обеспечивают через проектное финансирование, но есть и затраты, которые им приходится дополнительно кредитовать. <…> Плюс есть застройщики, которые традиционно заходили в низкомаржинальные проекты, они тоже находятся в зоне риска, поскольку у них нет доступной финансовой дельты и накопленной подушки безопасности, — пояснил в беседе с 78.ru директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Продажи земельных участков сегодня действительно бьют рекорды: так, за год девелоперы стали крупнейшими покупателями площадок под застройки в Петербурге. Помимо этого, фактором риска становится снижение продаж, из-за чего застройщики сталкиваются с низким наполнением эскроу-счетов, отметила в разговоре с 78.ru преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская. Это приводит к высокой ставке по проектному финансированию, что ещё больше осложняет ситуацию.

Кроме того, снижение продаж приводит к большому количеству готовых квартир на остатках после ввода дома в эксплуатацию, к ним добавляется не закрытый кредит по проектному финансированию, и застройщик оказывается в ловушке: высокая ставка не позволяет взять новый кредит, а больше получить деньги неоткуда.

Особенно неприятно всё это выглядит для регионов с высокой активностью жилищного строительства, к которым относятся и Петербург с Ленобластью, уверена Екатерина Подольская. Кроме того, обоим регионам «аукаются» высокая плотность населения и финансовое благополучие, из-за чего они отрезаны от некоторых льготных ипотечных программ.

— Из-за повышения процентных ставок по ипотеке и общей экономической нестабильности многие потенциальные покупатели откладывают покупку жилья. Ограничения по ипотекам с государственной поддержкой в Петербурге и Ленобласти, более жёсткие требования к заёмщикам, нежели в других регионах, отсутствие возможности приобретения квартир по ИТ-ипотеке в Санкт-Петербурге — это снижает объёмы продаж и создаёт проблемы для застройщиков. Банки могут ужесточать требования к заёмным средствам, что затрудняет получение кредитов для финансирования новых проектов, — констатировала эксперт.

Ленобласть уже настрадалась от подобных кризисов: проблемы долгостроев тянутся несколько лет, и только в середине 2024 года губернатор Александр Дрозденко заявил, что они наконец-то почти решены — к концу года благодаря Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства ЛО должны «расквитаться» с последними долгостроями, среди которых ЖК «Рябиновый сад», «Тридевяткино царство» и «Десяткино». Текущая же ситуация, по некоторым оценкам, может привести к новому витку задержек в строительстве.

— Существует вероятность того, что некоторые проекты могут затянуться или даже остановиться, если экономическая ситуация ухудшится. Особенно это касается тех застройщиков, которые испытывают финансовые трудности, — считает Екатерина Подольская.

Сергей Зайцев с ней не согласен: по его словам, хотя риск банкротств застройщиков существует, если ключевая ставка будет держаться на экстремально высоких уровнях долгое время, проектное финансирование сводит риски с долгостроями к минимуму. Если девелопер обанкротится, дольщики получат свои деньги обратно — правда, без индексации, то есть инфляция всё же съест какой-то процент сбережений.

Но и риски банкротств девелоперов Сергей Зайцев оценивает невысоко.

— Пока каких-то критических ситуаций на рынке не наблюдается как в Ленинградской области и Санкт-Петербурге, так и в целом по России. Есть какие-то единичные случаи, но они были всегда, — констатировал он.

Не выказывают серьёзных опасений и сами застройщики — по их мнению, массовых кризисных банкротств, как в 2008 или 2017–2019 годах, ждать не стоит. И причины для такого оптимизма у них действительно есть.

Жертвы для застройщиков

Как пояснил в разговоре с 78.ru юрист, руководитель юридической компании «Континент» (часть ГК TENS) Никита Рогожкин, правовые реалии сегодня уже не те, что были раньше. Это касается как вопросов защиты дольщиков, так и поддержки строительной отрасли со стороны властей.

Так, эксперт отметил два кардинальных изменения, которые произошли в законодательстве в 2024 году и полностью отвечают интересам девелоперов. Первое из них — это мораторий на взыскание неустоек и штрафов за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства. Он действует с 22 марта до 31 декабря 2024 года.

— Дольщики лишились права на получение компенсаций за задержку выдачи ключей, если указанная задержка образовалась после введения моратория. Вероятнее всего, мораторий на штрафные санкции будет также продлен на 2025 год, — отметил Никита Рогожкин.

Второе изменение касается ответственности застройщиков перед дольщиками: с 1 сентября де-факто её пределы понижены в 10 раз, сократив размеры санкций за некачественную отделку и нарушение сроков выдачи ключей.

— Кроме того, на днях Минстрой предложил ввести очередной мораторий на банкротство застройщиков вплоть до конца 2025 года, что, в свою очередь, позволит «устоять» строительной отрасли в столь неблагоприятные времена, — уверен эксперт.

Правительство в данном случае ради выживания отрасли жертвует «малым» — интересами потребителей. Возможно, станет больше задержек со сдачей корпусов и передачей ключей, за что дольщики не смогут получить компенсацию. В качестве примера эксперт привёл печальную ситуацию с московскими ЖК «Сказочный Лес» и «Светлый мир Станция Л», которые строит Seven Suns Development.

— Дольщики с июля 2023 года не могут получить ключи от своих квартир, а также какие-либо денежные компенсации за столь грубое нарушение сроков, ведь денежных средств на расчётных счетах компании уже давно нет, — рассказал Никита Рогожкин.

Однако в целом отрасль выживет, ведь, как указал эксперт, речь в законодательстве идёт не только о крупных застройщиках (ПИК, «Самолёт», ЛСР, ФСК), но и о более мелких — изменения скажутся на всех равным образом. Поэтому и массовых долгостроев, несмотря на отдельные примеры, в классическом понимании можно не ждать — над этим государство хорошо поработало ранее.

— Важно отметить, что в последние годы государство усилило контроль за строительными компаниями, введя механизмы защиты дольщиков, такие как эскроу-счета. Эти меры должны снизить риски для покупателей, однако полностью исключить возможность возникновения проблем нельзя, — отметила Екатерина Подольская.

И нельзя полностью исключить риски лишь потому, что многое всё же зависит от внутренней финансовой политики девелопера, подчеркнул Никита Рогожкин. Застройщики, которые при планировании проектов не предусмотрели риски, связанные с экономической ситуацией, наиболее уязвимы.

— Отмечу, что крупным девелоперам такое не свойственно, ведь они применяют эскроу-счета и получают денежные средства только после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, — уточнил эксперт.

Не бояться, но подстраховаться

Тем не менее, даже если права дольщиков — во всяком случае, на потраченные на покупку квартир деньги — максимально защищены, в текущей ситуации никому не хотелось бы вложиться в очередной долгострой. Впрочем, все опрошенные 78.ru эксперты призвали не бояться покупок недвижимости и не паниковать из-за обещаний банкротств девелоперов.

— Если есть возможность и необходимость в приобретении собственного жилья — нужно их реализовывать. Единственное, чтобы не иметь сложностей — проверить застройщика и банк, в котором открыт эскроу-счёт, на устойчивое финансовое состояние. В целом же вряд ли в России повторится история с массовыми долгостроями, механизм проектного финансирования свёл к минимуму такие риски, — резюмировал Сергей Зайцев.

Проектное финансирование обеспечивает жёсткий контроль реализации проекта со стороны инвестора и банков — риски недостроев и прочих неприятностей здесь действительно сведены к минимуму. Однако в современных условиях можно столкнуться с задержками в строительстве, и на это обратила внимание Екатерина Подольская.

— Покупателям следует быть осторожными и обращать внимание на репутацию застройщика и количество достроенных успешных проектов, а также на финансовое состояние компании. Лучше выбирать объекты, находящиеся на поздних стадиях строительства, либо готовые квартиры у застройщиков, чтобы минимизировать риск задержки ввода в эксплуатацию, — рекомендовала она.

Другое дело, что такие квартиры, как правило, и стоят дороже, а к концу стройки самые интересные, ликвидные и выгодные объекты могут быть уже распроданы. Однако это становится платой за отсутствие риска долгостроя: всё же сегодня покупать квартиру «на котловане» значит сэкономить на безопасности своих вложений — такой риск не каждого устроит.

Для тех, кто в текущей ситуации решается приобретать недвижимость и хочет максимально снизить риски долгостроя, Никита Рогожкин составил пошаговую инструкцию, как нужно проверять застройщика на надёжность:

1. Детально изучить застройщика, узнать, не относится ли он к группе компаний. Оценить рейтинги этой группы, ознакомиться с отзывами тех, кто уже приобрёл недвижимость у этого застройщика.

2. Проверить, нет ли сведений о планируемой ликвидации или реорганизации юридического лица застройщика, не собираются ли его кредиторы обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Сделать это можно в ЕГРЮЛ и на Федресурсе.

3. Проанализировать судебную практику — к застройщику не должно быть исков на крупные суммы, которые могут привести к банкротству.

4. Проверить, нет ли долгов по денежным обязательствам у застройщика — в этом поможет сервис ФССП.

5. Уточнить, использует ли застройщик эскроу-счета, которые гарантируют безопасность сделки.

— Указанные действия необходимо выполнить пошагово и в обязательном порядке для того, чтобы минимизировать риски остаться без денег и без квартир, — резюмировал Никита Рогожкин.

В целом сегодня причин для паники нет: власти поддерживают строительную отрасль, поэтому массовое банкротство рынку не грозит. Однако чтобы минимизировать риски, лучше всё же прислушаться к советам экспертов, тщательно проверять застройщика и не покупаться на слишком заманчивые предложения — ничего хорошего за ними, как правило, не стоит.