Ни одной без дефекта: что изменят единые стандарты отделки жилья в новостройках

Бизнес на застройщиках

Понятие «потребительский терроризм» в середине «нулевых» плотно связывали с ситуаций, когда застройщик срывал сроки сдачи объекта, а покупатель «квадратов», в свою очередь, законно требовал с девелопера неустойку.

Со временем это переросло в «настоящий» бизнес, когда юристы сотен компаний заранее предлагали клиентам свои услуги, «чтобы было». Но тогда 70% квартир сдавались исключительно с черновой отделкой, предполагающий ремонт с нуля.

После появления эскроу-счетов и перехода к проектному финансированию срывы сроков строительства стали крайне редки. Однако и «квадраты» теперь сдают в основном с предчистовой (серой), либо чистовой отделкой, хотя многое зависит от того, к какому сегменту относится жильё.

Как считает председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, это привело к тому, что бизнес «диверсифицировался». Теперь «потребительский терроризм» развернулся в сторону выбивания денег у застройщиков якобы за некачественную или несвоевременную отделку. Такой бизнес отдают на откуп тем же юридических компаниям через доверенности.

Так, были прецеденты, когда при приобретении жилья стоимостью 15 млн рублей покупатель через суд выбил взыскание компенсации в размере 45 млн за некачественные отделочные работы.

Как уточняет Сергей Пахомов, стандарты должны и ускорить переезд новосёлов, так как им больше не придётся тратить время на дорогие и шумные работы.

Впрочем, о каких конкретно единых правилах идет речь народный избранник не уточняет. Это ещё предстоит разработать на уровне подзаконных актов.

Выясняем вместе с участниками рынка, какая отделка и критерии в ней есть сейчас, нужна ли стандартизация и насколько остро в принципе обстоит ситуация.

Чем «квадраты» дороже, тем отделки меньше

Как подчёркивают опрошенные 78.ru участники рынка, сейчас имеется три базовых варианта отделки. Это чёрновая, предчистовая (серая) и чистовая. Но конкретные представления об этих вариантах могут варьироваться.

Как поясняет генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев, черновая — без ремонта. Генеральный директор АН «Запстрой» Евгений Бескровный рассказывает, что она подразумевает отсутствие каких-либо финишных работ: стены, как правило, оставлены в бетонном или кирпичном состоянии. Проводка выполнена только до электрического щитка, а полы представляют собой стяжку или просто черновое основание.

Предчистовая (серая) отделка проводится с выровненными полами и стенами для будущих чистовых ремонтных работ.

— Покупателю остаётся выбрать обои, пол и остальные элементы отделки. Как правило, мы продаём такие квартиры в проектах бизнес-класса и выше. В этих сегментах клиенты не любят типовые ремонты, но и не готовы делать всю квартиру с нуля, — рассказывает Алексей Бондарев.

Как уточняет эксперт по рынку недвижимости Петербурга Вера Гепнер, чем выше сегмент недвижимости, тем меньше предлагается покупателям отделки, в премиум-классе не предусматривается даже так называемая подчистовая отделка.

— В бизнес-классе часто застройщик даёт возможность покупателям приобрести квартиры с подчистовой отделкой, иначе называемой white box. Её наличие дает возможность быстрее сделать ремонт, сократить расходы на дорогостоящие черновые работы, — отмечает Вера Гепнер.

По её словам, элит-класс недвижимости предполагает, что все материалы и работы должны быть самого высокого качества, и покупатель, получая квартиру без отделки, имеет возможность самостоятельно за этим проследить.

— В последние годы наблюдается растущий интерес к квартирам с чистовой отделкой, особенно в массовом сегменте. Это связано с тем, что затраты на ремонт значительно выросли, а покупатели предпочитают минимизировать временные и финансовые издержки. Зачастую экономически выгоднее сразу приобрести готовую квартиру, чем организовывать ремонт самостоятельно, — признаёт Евгений Бескровный.

Откуда узнать, какая будет отделка?

Как рассказывают участники рынка, информация об отделке или её некоторые параметры прописываются в ДДУ.

Алексей Бондарев разъясняет: в таких договорах содержатся умеренные подробности, оставляющие застройщику пространство для манёвров.

— В любом случае девелопер не может на 100% гарантировать идеальное соблюдение условий договора длиною в несколько лет. Особенно в текущих условиях. Это и является поводом для многих дольщиков формировать иски для компенсаций в судебном порядке, — полагает Алексей Бондарев.

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин отмечает, что в приложении к ДДУ описываются основные характеристики материалов, например, класс ламината (32–34), тип обоев (флизелиновые или виниловые), а цветовые решения чаще всего указываются общими терминами: «в светлых тонах».

— Однако в массовом сегменте обычно отсутствует конкретика по брендам и деталям. Полная детализация возможна лишь в рамках отдельных договоров на отделку, характерных для бизнес- и элит-класса, где заказчик может реализовать индивидуальный дизайн-проект, — поясняет Алексей Лякин.

Вера Гепнер считает, что чем застройщик более уверен в качестве своей отделки, тем подробнее даётся описание отделки, например, класс ламината, тип обоев (под покраску, влагостойкие и т. д.), марки керамогранита, сантехники.

— Поэтому, если мы приобретаем квартиру с отделкой, нужно получить максимальное понимание, какая она будет: изучить её в шоу-руме застройщика, посмотреть на уже сданные корпуса и проекты, почитать отзывы жителей, — даёт рекомендацию эксперт.

Как конфликты решаются сейчас

По словам собеседников, если конфликт всё-таки возник, то решить его подавляющее большинство застройщиков пытаются в досудебном порядке.

По словам Алексея Бондарева, устранение несоответствий регламентируется договором с дольщиком. Как правило, на этот процесс требуется от одного до трёх месяцев.

— На практике мы часто видим лишь частичные устранения минусов отделки, и тут вступают юридические компании с опытом судебных тяжб, если клиент хочет продолжить трения. Мы часто помогаем нашим клиентам с этими вопросами, и пока проигранных дел у нас не было. Суд всегда на стороне дольщика. Суммы неустоек ограничены лишь здравым смыслом, — констатирует эксперт.

Вера Гепнер полагает, что достаточно часто возникают ситуации, когда какая-либо из сторон действует недобросовестно. Так, застройщик игнорирует недостатки объекта и под давлением заставляет дольщика принять объект. В свою очередь, клиент, не подписывая передаточный акт, с помощью опытных в потребительском экстремизме представителей, требует несоразмерную компенсацию.

Как напоминает Вера Гепнер, ранее покупатель мог взыскать с застройщика пени за нарушение сроков передачи объекта, компенсацию устранения строительных недостатков, неустойку за неустранение дефектов и нарушение срока выплаты компенсации. Размер штрафа был 50% от присуждённой суммы за то, что девелопер не удовлетворил претензии по суда. Выплаты рассчитываются от сумм, определённых судебной экспертизой, договором долевого участия и в процентах от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, и до настоящего времени могли составлять десятки процентов от стоимости квартиры.

— Сейчас, до 31 декабря 2024 года действует мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков, размер штрафа уменьшен до 5%. Размер возможной неустойки за невыплату компенсации ограничен 1/300 ключевой ставки, которая действовала в период нарушения. Вполне вероятно, что мораторий продлят и внесут дальнейшие поправки в законы, затрудняющие дольщикам взыскания с застройщиков, — рассуждает Вера Гепнер.

Как уточняет Алексей Лякин, по закону дольщик обязан принять квартиру даже с некритическими недостатками, а застройщик получает от 30 до 60 дней на их устранение. Иногда дефекты устраняются уже в день приёмки, но в ряде случаев проблемы, такие как полая плитка или кривые стены, требуют проведения независимой экспертизы и судебного разбирательства.

В случае самостоятельного устранения недостатков покупатель может претендовать на компенсацию затрат, однако такая процедура требует доказательной базы и часто становится главной темой в суде.

Так нужны ли единые стандарты?

Большинство собеседников убеждены, что единые стандарты отделки нужны, другой вопрос, как их и кто должен разрабатывать.

Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев уверен: «ноу-хау» поможет решить множество вопросов и повысить доверие покупателей к отделке от застройщика.

— Это особенно важно для покупателей в стандартном и комфорт-классе, где квартиры часто сдаются с отделкой.

Это не только удобно для соседей из-за отсутствия шума от ремонтов, но и возможность для жильцов быстрее въехать в готовую квартиру. Многие квартиры без отделки долгое время стоят пустыми из-за отсутствия у людей средств на ремонт, — поясняет он.

По мнению Алексея Бондарева, если никак не регламентировать стандарты, то можно будет увидеть либо крайне дешёвые и некачественные ремонты в будущих квартирах, либо выдуманные цены на отделочные материалы в сметах.

— К примеру, некоторые дольщики уже сейчас ставят в эконом ремонты своих объектов двери, которые по документам стоят 80 тыс. каждая, а фактически они и 20 не стоят, — приводит пример он.

Евгений Бескровный называет дискуссии о необходимости стандартизации отделочных материалов и решений на уровне законодательства неоднозначными.

— Стандартизация могла бы упростить регулирование и повысить качество минимальных требований, но одновременно она убрала бы гибкость и возможность выбора, которые важны для клиентов. Разнообразие отделки позволяет застройщикам конкурировать и предлагать более интересные решения, соответствующие запросам покупателей с разным уровнем доходов и вкусами, — считает он.

Вера Гепнер не исключает, что стоимость квартир с отделкой вырастет, так как увеличится качество материалов и работ. Возможно, некоторые застройщики, сейчас делающие отделку в своих объектах, откажутся от неё.

— Как говорят представители одного крупного застройщика, который изначально сдаёт квартиры в черновом варианте: «Зачем нам портить себе репутацию?», — добавляет она.

А масштабна ли проблема в принципе?

Проблема с «потребительским терроризмом» в принципе имеется, но она не носит массовый характер, убеждены многие участники рынка.

Василий Тимофеев рассказывает, что коллеги, реализующие крупные объёмы жилья, иногда сталкиваются с такими ситуациями.

Алексей Бондарев рассказывает, что некоторые дольщики приходят подготовленными на приёмку квартиры, со специалистами и юристами. В этом нет ничего плохого.

— Покупатель может и должен отстаивать свои права, прописанные в договоре. Я не могу и не считаю правильным называть это терроризмом.

К сожалению, таких покупателей единицы. Основная масса считает неважным момент приёмки и стесняются создавать дискомфорт девелоперам. А зря. Никому бы не было лишним, если б девелоперы чуть больше старались над ремонтом и в квартирах.

Для информации — ещё ни одной квартиры мы не встретили без дефектов. Ни одной, — эмоционально повторяет Алексей Бондарев.

Евгений Бескровный полагает, что термин «потребительский терроризм» в контексте приёмки квартир Петербурге и Ленинградской области звучит чрезмерно. Сегодня клиенты активно привлекают экспертные организации для оценки качества выполненных работ, и это стало практически нормой. Вопросов, связанных с серьёзными нарушениями, становится всё меньше, так как застройщики стремятся соблюдать высокие стандарты, осознавая важность репутации. В конечном итоге право клиента требовать качественный объект в соответствии с договором. Это не «терроризм», а законная защита своих интересов.

Алексей Лякин констатирует, что в основе большинства проблем с качеством лежит не злоупотребление правами со стороны покупателей, а системные недостатки: низкий уровень контроля со стороны застройщиков и подрядчиков.