Опасно, сыро… но интересно: сможет ли лизинг заменить ипотеку на рынке жилья

Популярен, но не в недвижимости

Лизинг сам по себе для России схема не новая: благодаря ему компании пополняют автомобильный парк, а авиаперевозчики — парк самолётов. Кроме того, постепенно лизинг выходит и в частную сферу: некоторые автовладельцы раздумывают над тем, чтобы покупать автомобили в лизинг, а «Яндекс Драйв» недавно предложил выкупать таким образом машины из каршеринга.

При лизинге квартир и домов покупатель вносит некую стартовую сумму в качестве своеобразного залога, а затем оплачивает пользование недвижимостью по принципу аренды. Договор лизинга заключается на определённый срок, по истечении которого покупатель обязан выкупить квартиру или отказаться от покупки, при этом в случае отказа выплаченные деньги не возвращаются. Такая аренда — достаточно популярная схема в некоторых странах.

— Нечто подобное было реализовано в Казахстане, когда застройщики сдавали квартиры с последующим выкупом, но на начальном этапе брали с будущего покупателя 10% от стоимости квартиры на проведение ремонта. Как раз эти 10% становились невозвратной суммой в случае расторжения договора в будущем, — рассказала 78.ru заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Как отметила в беседе с 78.ru доцент кафедры менеджмента Президентской академии в Санкт-Петербурге Линда Рыжих, лизинг жилья развит в США и Австралии, но особую популярность он получил в странах Европы.

— В некоторых странах (преимущественно с крупными горнолыжными и морскими курортами) он занимает значительный сегмент рынка — до 50%. Следует отметить опыт Испании, где большая часть населения приобретает квартиры и дома именно на условиях лизинга, — рассказала она.

На рынке недвижимости в России лизинг также присутствует — как рассказал 78.ru ипотечный брокер Дмитрий Ракута, такая схема существует более пяти лет. Однако большой популярности в нашей стране она не получила: по словам Татьяны Решетниковой, некоторые застройщики предлагают вариант аренды квартиры с правом последующего выкупа, оформляя рассрочку, но это большая редкость. Самой серьёзной проблемой, как отметила эксперт, является необходимость работать с физлицами.

— Одна из проблем при работе с физическими лицами — лизинг ведёт к дополнительным затратам на НДС в размере 20%, это то, что сейчас является тормозом в этом вопросе, — констатировала она.

Кроме того, поскольку подобных сделок очень мало, у застройщиков нет наработанного опыта, а у юристов — судебной практики в этом вопросе. Есть и другие препятствия — например, то, что объектом лизинга может быть только готовая недвижимость, а таковой к моменту, когда дом достроен, остаётся очень мало, ведь застройщики начинают продажи ещё на старте строительства. В результате под лизинг могут предлагаться только низколиквидные объекты, а это явно не привлечёт большое количество покупателей.

Тем не менее на фоне отмены льготной ипотеки и общей лихорадки на рынке жилья из-за высокой ключевой ставки застройщики ищут альтернативные схемы продаж, в том числе рассматривают лизинг, согласились все опрошенные 78.ru эксперты. И для покупателя в такой схеме есть как плюсы, так и минусы.

Привлекательно, но рискованно

Главные плюсы лизинга жилья, по словам Дмитрия Ракуты, — это более интересная и привлекательная ставка и возможность договориться о тех или иных условиях. Например, компания-арендодатель может предлагать более гибкие условия платежей — не фиксированными суммами, а по индивидуальной схеме. Есть у лизинга и другие преимущества.

— Во-первых, лизинг не требует предоставления залога или поручителей, и это значительно упрощает процесс сделки. Во-вторых, лизинг позволяет не привязываться к определённому жилому объекту на длительный срок, что очень удобно для людей, регулярно меняющих место жительства. В-третьих, в случае лизинга клиент, прежде чем принимать решение о выкупе квартиры, имеет возможность пожить в ней необходимое время и оценить качество ремонта, отделочных работ, коммуникаций и т. д. Ну и, конечно, для лизинга характерна более простая и быстрая схема оформления документов, чем для ипотеки, — рассказала Линда Рыжих.

Однако сколь серьёзны выгоды и преимущества лизинга, столь же существенны и его недостатки, главный из которых — юридическая принадлежность жилья. Как и при аренде, при лизинге жильё не передаётся в собственность нанимателю до момента выкупа, человек платит только за пользование квартирой и возможность в ней жить. Фактически же жильё по-прежнему принадлежит компании-лизингодателю, и это — само по себе риск.

— Компания-лизингодатель может набрать пул объектов и после этого подать на банкротство. Соответственно, те средства, которые были вложены, а это ежемесячные платежи и, может быть, 50%, 80% взноса за объект, могут просто улетучиться. Здесь нет никаких гарантий, как, например, в ипотеке, где работает 214-й федеральный закон, — объяснил Дмитрий Ракута.

Именно поэтому, как отметил эксперт, лизинг в России пока не прижился: приобретая квартиру в ипотеку, покупатель становится её собственником и может поступать с ней по своему усмотрению — прописаться, прописать других людей, продать квартиру, несмотря на залог по ипотеке. В случае лизинга такой возможности нет. И юридическая уязвимость только усугубляет положение: даже при современных средствах защиты дольщиков после банкротства девелопера они могут ждать достройки своего дома годами, а если приобрести жильё по схеме лизинга, можно и вовсе остаться ни с чем, предупредил эксперт.

— Организации-лизингодатели, как правило, не аккредитованы и не застрахованы, в отличие от застройщиков, которые несут ответственность перед клиентом. На период осуществления выплат квартира находится в собственности у лизингодателя, и здесь в связи с этим есть свои «подводные камни»: например, на неё может быть наложен арест, если у лизинговой компании возникли юридические проблемы, или в случае банкротства собственника лизингополучатель лишится квартиры, — подтвердила Линда Рыжих.

Кроме того, в современных условиях альтернативой ипотеке лизинг можно назвать с большой натяжкой — ведь ставки по нему, так же как и по ипотеке, формируются с учётом рыночной конъюнктуры, баланса спроса и предложения, констатировала эксперт. Помимо этого, лизингодатель точно так же, как и другие организации, привлекает средства для финансирования сделок, а на этот процесс влияет и инфляция, и нестабильность рубля, и инвестиционные и кредитные риски. Всё это приводит к тому, что одна из главных проблем современной рыночной ипотеки — высокие месячные платежи — не решается и в случае лизинга.

— Для покупателей (минусы лизинга. — Прим. ред.) — это высокая стоимость лизинговых платежей (что на фоне инфляции и нестабильного курса национальной валюты снижает доступность лизинга); достаточно большой первоначальный взнос, превышающий базовые условия банковских ипотечных программ; поскольку срок лизинга короче срока ипотеки, то ежемесячный лизинговый платеж значительно выше ипотечного, что не для всех приемлемо; в лизинговых схемах (в том числе в сфере жилой недвижимости) стоимость объекта может увеличиваться, — перечислила основные минусы лизинга Линда Рыжих.

Плюсы в лизинге более существенны для юрлиц, нежели для обычных покупателей. К примеру, руководители компаний и частные предприниматели могут приобретать жильё в лизинг и использовать вычет НДС 20% со всех лизинговых платежей. Также они могут отнести эксплуатационные расходы по содержанию объекта недвижимости на расходы компании, отметила Линда Рыжих. Всё это делает лизинг жилья, как и любого другого объекта, выгодным для юридических лиц, но не для физических.

Тем не менее и для застройщиков, и для лизингодателей в лизинге также есть свои существенные минусы. Помимо несовершенства законодательной базы и НДС 20% за сделки с физическими лицами это, к примеру, риски денежных потерь, указала Линда Рыжих.

— Застройщик, вероятно, мог бы продать квартиру по более высокой стоимости сразу, а так он получает лизинговые платежи растянуто во времени и рискует потерять доход, если цены снизятся, — пояснила эксперт.

Также, как и любой арендодатель, компания, которая предоставляет жильё в лизинг, несёт издержки из-за износа отделки, ведь все эксплуатационные расходы ложатся именно на неё, а не на арендатора. В дальнейшем это может осложнить выгодную продажу квартиры.

Интересно, но сыро

В отношении будущего лизинга жилья опрошенные 78.ru эксперты разделились во мнении. С одной стороны, схема, безусловно, привлекательная и имеет перспективы — просто потому, что в современных условиях любой альтернативный вариант ипотеки застройщикам на руку.

— Сейчас для рынка интересны любые варианты стимулирования спроса, ещё острее эта потребность будет после вступления в силу с 1 января ипотечных стандартов, где часть используемых инструментов станет для застройщиков и банков недоступна, — отметила Татьяна Решетникова.

Ипотечный стандарт, который внедряет Центробанк, сильно ограничивает схемы, которые сегодня применяют застройщики и банки для привлечения покупателей: это и отмена бонусов банкам от застройщиков, и единые условия ипотеки для всех, и запрет на плату за пониженную ставку, если при этом растёт стоимость жилья. Поэтому девелоперам и банкам приходится искать схемы, которые пока не привлекли карающий взор ЦБ.

— Конечно, застройщики заинтересованы в такой схеме реализации жилья, поскольку на фоне роста ключевой ставки и существенного снижения доступности ипотеки для населения они рассматривают лизинг в качестве альтернативного инструмента приобретения недвижимости. И такой интерес будет усиливаться с увеличением конкуренции и расширением предложения на рынке жилья, — уверена Линда Рыжих.

Кроме того, благодаря лизингу застройщики смогут реализовать низколиквидные объекты, которые сложно быстро продать — это принесёт им дополнительную выгоду.

С другой стороны, как отметила Татьяна Решетникова, лизинг как инструмент в недвижимости очень «сырой». Поэтому более интересными для застройщиков представляются другие схемы, которые уже не раз опробованы на рынке, получают всё большее развитие и не связаны с таким количеством юридических проблем.

— На фоне выросших требований к первоначальному взносу, в том числе по льготным программам, и увеличения сроков продажи вторичного жилья сейчас более актуально развитие инструментов трейд-ин, как часто происходит при охлаждении спроса на вторичном рынке, а также различного рода вариантов рассрочек. Плюс у рынка есть интересный как для застройщиков, так и для покупателей жилья вариант траншевой ипотеки, который позволяет девелоперам наполнять эскроу-счета, а покупателям сокращать долговую нагрузку на период до сдачи дома в эксплуатацию, — считает эксперт.

В отличие от авторынка, в недвижимости трейд-ин — это помощь со стороны застройщика в продаже старой квартиры, а не её покупка в счёт цены нового жилья.

Траншевая же ипотека помогает сэкономить на ежемесячных выплатах: поскольку заём выдаётся траншами, сначала платежи начисляются на первую часть — гораздо меньше, чем на полную сумму, — а затем на остаток. Есть даже так называемые «ипотеки за 1 рубль»: когда первый транш символический — например, 1000 рублей, — и выплаты по нему тоже символические. Они могут длиться вплоть до введения дома в строй, что позволяет покупателю подготовиться к увеличению платежей и накопить необходимую сумму.

Лизинг на фоне этих инструментов — не самый привлекательный вариант, прежде всего для самих застройщиков, поскольку он мало проработан. Однако перспективы у него всё-таки есть, правда, для этого необходимо провести серьёзную работу.

— Схема лизинга в сделках с жилой недвижимостью — идея неплохая и может быть эффективной альтернативой ипотечному кредитованию, но в более стабильных экономических условиях и после упорядочения и оптимизации нормативно-правовой базы в этой сфере. Кроме того, успешный опыт других стран показывает, что участие государства в этом процессе делает его более выгодным и доступным для людей, — констатировала Линда Рыжих.

Заинтересовано ли в этом государство — вопрос сложный. Пока количество сделок по схеме лизинга невелико и не влечёт за собой проблем, вряд ли власти займутся их регулированием. А пока регулирования не будет, вряд ли застройщики будут активно применять такую схему.

Выйти из этого круга удастся, если не сработают другие варианты привлечения покупателей и девелоперы начнут внедрять лизинг более широко. А в таком случае он наверняка привлечёт внимание ЦБ — и вряд ли это кому-то понравится.