(Не)доступное жильё: можно ли купить квартиру в Петербурге без льготной ипотеки

11 млн за 4,5 года — это реально?

Недавно РИА Новости выпустило рейтинг регионов России по количеству лет, которое потребуется их жителям, чтобы накопить на двухкомнатную квартиру площадью в 60 кв. м. Санкт-Петербург оказался в этом рейтинге на 22 месте: согласно ему, семья из двух взрослых петербуржцев сможет накопить на квартиру средней стоимостью 11,7 млн рублей всего за 4,5 года.

Такие оптимистичные показатели вызывают, мягко говоря, удивление и недоверие: ведь нехитрый подсчёт показывает, что для накопления 11,7 млн рублей за 4,5 года необходимо откладывать в месяц 216,67 тыс. рублей.

Преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская в беседе с 78.ru привела данные по медианной зарплате в Петербурге: так, в феврале 2024 года медианная зарплата сотрудников компаний в Северной столице составляла 70,7 тыс. рублей, а наибольший уровень фиксировался у топ-менеджеров (124,8 тыс. руб.), консалтеров (101,6 тыс. руб.), работников сферы автобизнеса (98,1 тыс. руб.), IT-специалистов (89,8 тыс. руб.). Интересно, что при этом, согласно данным СМИ, теперь для одобрения ипотечного кредита в Петербурге нужно получать зарплату не ниже 165 тыс. рублей.

— По мнению замглавы Минфина Михаила Котюкова, размер платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 25% семейного бюджета. Подсчёты показывают, что даже семья из двух топ-менеджеров не всегда в состоянии купить квартиру за 11,7 млн рублей, — резюмировала эксперт.

Отметим, что, как указывают эксперты агентства, они учитывали в подсчётах не только заработную плату, но и доход от депозитов. Однако, согласно другому рейтингу РИА Новости, средний объём депозитов на душу населения в Петербурге — 679,4 тыс. рублей, и даже если умножить его на два и положить на самый доходный счёт (например, «Лучший» в Сбербанке под 18% на 7 месяцев), месячный доход составит всего 20,5 тыс. рублей (143 740 руб. за 7 месяцев). Нельзя сказать, что это существенная часть из необходимых 216,67 тыс. рублей.

— Тут, видимо, какая-то ошибка. Невозможно накопить на квартиру за 4,5 года, — резюмировала эксперт.

Кроме того, в рейтинге не учитывалась не только обычная инфляция, но и рост цен на недвижимость, который в последнее время часто идёт опережающими темпами. Как отметила Екатерина Подольская, согласно данным «Сбери́ндекса», средняя цена квадратного метра в мае 2019 года составляла 101 993 рубля.

— На сегодняшний день рост цен более чем в 2 раза, и если мы говорим о накоплениях на квартиру, то спрогнозировать цену в будущем очень сложно, — констатировала эксперт.

А как у них?

Взрывной рост цен на недвижимость в России спровоцировала льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых — это признают практически все эксперты. Она вводилась для того, чтобы поддержать строительную отрасль во время пандемии, и продлевалась на протяжении нескольких лет. Однако в результате цены на квартиры выросли до неприличного уровня, серьёзно обеспокоив Центробанк, поскольку этот рост стал важным фактором разгона инфляции, а также загнал многих россиян в долговую яму.

Впрочем, такая ситуация не уникальна — как показывает мировая практика, низкие ставки по ипотеке практически всегда оборачиваются непомерно высокой стоимостью жилья. Инвестор Андрей Лактюшин в беседе с 78.ru в качестве примера привёл Швейцарию: здесь ставки по ипотеке одни из самых низких в мире — менее 1%, при этом запредельно высокие цены на жильё, особенно в Женеве и Цюрихе, а получить ипотеку очень сложно из-за строгих требований к заёмщикам.

Такая же ситуация в Японии, где ипотека под 1% и ниже может выплачиваться очень долгий срок, однако цены на недвижимость, особенно в крупных городах, крайне высоки. Кроме того, на спрос влияет старение населения и другие демографические изменения.

В Канаде, Великобритании и Австралии ставки по ипотеке держатся на уровне 2—3%, однако в крупных городах (Сидней, Мельбурн, Торонто, Ванкувер) стоимость жилья очень высока. Поэтому правительства вводят программы поддержки первых покупателей жилья, предоставляют субсидии и налоговые льготы.

Самым удачным примером ипотечного рынка можно назвать Германию, считает инвестор.

— Ипотечные ставки в Германии одни из самых низких в Европе, часто около 1—2%, кредиты часто фиксированы на 10–15 лет, однако рынок недвижимости остаётся стабильным, и цены на жильё растут постепенно. Немецкие банки предлагают долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированными ставками, также здесь стоимость жилья в крупных городах выше, чем в маленьких небольших городах. Германия — это хороший пример: здесь низкие ставки, стабильный рынок. То, что мешает, — это высокий барьер для получения кредита, что может ограничить доступ к жилью для некоторых слоёв населения, — констатировал Андрей Лактюшин.

А самый известный пример ипотечного рынка — это, разумеется, США: здесь ипотечные ставки находятся на уровне 3—4% для фиксированных кредитов сроком на 30 лет. Основная особенность — это высокий уровень доступности ипотеки, есть регулируемые процентные ставки, которые в начале выплат низкие, а затем постепенно повышаются. Однако и здесь низкие ставки привели к сильному повышению цен на жильё.

— Стоимость жилья варьируется в зависимости от региона, но в крупных городах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, цены значительно выше. Стабильные фиксированные ставки дают предсказуемость платежей. Пример неудачного ипотечного рынка — это кризис с субстандартными ипотеками 2008 года, который привёл к обвалу мирового рынка, — напомнил эксперт.

Как видим, в основном в развитых странах ипотечные ставки не превышают 3%. А есть ли примеры, похожие на российскую ипотеку под 8%? Есть — это Индия, где ставки составляют 7—8%. Однако и здесь стоимость жилья сильно варьируется в зависимости от региона — сверхвысокие цены в Мумбаи и Дели сменяются совсем низкими в небольших городах. При этом индийский рынок считается привлекательным за счёт своего потенциала.

Тем не менее теперь, когда массовая льготная ипотека завершилась, Россия скорее похожа на Венесуэлу, где ставка начинается от 21% (ставки по рыночной ипотеке в РФ сегодня начинаются с 19%). В братской Белоруссии, для сравнения, ставка остаётся в районе 12—13%, однако здесь ипотека не получила большой популярности — по мнению экспертов, из-за высоких месячных платежей и законодательства, которое не позволяет выселять из квартиры семьи с несовершеннолетними детьми, даже если эта квартира в ипотечном залоге у банка.

Льготная ипотека = высокие цены

В странах с низкими ставками по ипотеке всегда есть ограничения по её выдаче, часто неподъёмные для большого количества людей: это и месячный или годовой доход, и сжатые сроки выплат, больше похожие на рассрочку, и необходимость иметь другую собственность и так далее. В России больше всего на такие «ограниченные» ипотеки похожи оставшиеся льготные программы — семейная ипотека под 6%, IT-ипотека под 5% и сельская ипотека под 3%.

Однако и такие ограничения не спасают в зарубежных странах от крайне высоких цен на жильё. Почему так получается, 78.ru уточнили у Екатерины Подольской.

— Действительно, в различных странах ставка по ипотеке и стоимость жилья часто имеют взаимосвязь. Низкая ставка по ипотеке, как в России, может способствовать росту цен на жильё, так как более доступное финансирование стимулирует спрос. Это может создавать давление на цены недвижимости, особенно в условиях ограниченного предложения, — пояснила она.

Эксперт назвала три фактора, которые толкают цены на жильё вверх при массовой доступной ипотеке:

• спрос на жильё: недостаток жилья в желаемом сегменте (например, доступное жильё для молодых семей) может приводить к конкуренции и увеличению цен,
• экономические факторы: низкие ставки по ипотеке могут быть частью макроэкономической политики для стимулирования экономики, но они также могут усиливать спрос на жильё,
• инвестиционные цели: недвижимость часто рассматривается как стабильный и прибыльный объект инвестиций, что также может поддерживать рост цен.

Последний фактор, кстати, играет немалую роль в США — здесь, пользуясь низкими первоначальными ставками по ипотеке, люди часто покупают и продают жильё в течение пяти лет.

В результате, чтобы сделать снова жильё доступным, остаются два варианта: адресные программы господдержки и введение мер для контроля цен на жильё — налоги на недвижимость, ограничения на инвестиционные покупки и так далее. Всё это может позволить управлять ростом цен — вместе с завершением массовой льготной ипотеки. Но получится ли?

Цены снизятся?

Недавно глава Сбербанка Герман Греф отметил, что в ближайшие два года рынок недвижимости будет «болеть» — так он прокомментировал ситуацию после отмены льготной ипотеки. Директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов в разговоре с 78.ru также отметил, что на рынке ожидается серьёзный спад спроса, однако причину назвал другую.

— Откровенно сказать, за последние пару месяцев на фоне ажиотажа перед прекращением ипотеки с господдержкой и неопределённости дальнейшей судьбы семейной ипотеки на рынке недвижимости реализовался большой объём опережающего спроса, когда те, кто планировал улучшать жилищные условия в течение 1—2 лет, решили это сделать, не откладывая, здесь и сейчас. Именно этих покупателей в ближайшее время недосчитается рынок недвижимости не только в Санкт-Петербурге, но и в других крупных городах России. Поэтому охлаждение спроса на новостройки в этих условиях неизбежно, — констатировал он.

Эксперт привёл цифры: так, спрос в мае 2024 года был более чем на 40% выше, чем в апреле, а в июне прибавил ещё 20% к маю. Поэтому в среднесрочной перспективе, учитывая выросшие ипотечные ставки, ожидается снижение спроса на 15—20%.

Однако обвала цен на первичном рынке Юрий Изосимов призывает не ждать, так как спрос — это не единственный фактор, который влияет на ценообразование: большее значение имеют инфляция, себестоимость строительства, цены на земельные участки под строительство и доступность кредитов для застройщиков.

— По проектному финансированию застройщики получают деньги от продажи квартир лишь после ввода дома в эксплуатацию, а это 2—3 года от старта продаж, естественно, что в цену своих объектов они вынуждены закладывать инфляционные риски, нередко выше реальных значений. Тот объём продаж, который был реализован в первой половине года, создал для большинства застройщиков «подушку безопасности» на период низкого спроса, скорее всего, она позволит им без больших потерь пережить просадку в спросе на период 6–7 месяцев. В этот период вряд ли девелоперы будут кардинально менять свою ценовую политику, — считает эксперт.

Кроме того, застройщики наверняка будут применять методы стимулирования продаж — рассрочки, субсидирование ставок и первоначального взноса, сдерживание цен от снижения. Поэтому динамика стоимости жилья в ближайшее время, скорее всего, будет балансировать на околонулевой отметке, как это происходит уже сейчас: по последним данным, в большей части районов Петербурга рост цен на жильё за полгода составил от 1% до 6%, а кое-где даже показал отрицательные значения.

— В отношении объёма строительства нельзя исключать, что если период высоких ставок окажется затяжным, это скажется на снижении вывода на рынок новых проектов, — указал Юрий Изосимов.

Как всё-таки купить жильё в Петербурге

Как же всё-таки теперь купить квартиру, если не являешься айтишником, молодой семьёй с детьми и твой населённый пункт или дом не проходит по критериям сельской ипотеки? Вариантов не так много.

Екатерина Подольская отметила, что копить всё-таки можно — даже несмотря на то, что накопить полностью на квартиру, скорее всего, нереально. Поэтому копить нужно на первоначальный взнос, а дальше рассматривать варианты различных ипотек и рассрочек.

— С учётом высокой ставки можно рассмотреть ипотеку траншами, что позволяет снизить размер ежемесячного платежа на период строительства, переждать период с высокими ставками и далее воспользоваться программами рефинансирования. Недвижимость обычно увеличивает свою стоимость со временем, поэтому это может быть хорошим инвестиционным решением, — отметила она.

Траншевая ипотека отличается от обычной тем, что сумма кредита разбивается на несколько частей и для каждой части устанавливается своя ставка — обычно на период строительства она совсем низкая и повышается с момента введения жилья в строй. Это позволяет сэкономить на выплатах до переезда в новое жильё, а затем, как сказала эксперт, провести рефинансирование.

Кроме того, в связи с окончанием льготной ипотеки застройщики будут применять методы стимулирования спроса — это различные варианты рассрочек, субсидирования ставок, низкие ставки на первые годы выплат и так далее. Как отметил Юрий Изосимов, все эти способы застройщики уже тестировали до 1 июля.

— Самыми востребованными сейчас являются варианты со снижением ежемесячных платежей на период 1—2 года, поскольку большинство тех, кто сейчас приобретают недвижимость, уверены, что в течение этого периода им удастся рефинансировать оформленный кредит под более низкую процентную ставку. Также актуальны скидки, поскольку они уменьшают сумму кредита, а значит в будущем при рефинансировании такой ипотеки выгода будет больше, — указал эксперт.

При этом вариантов с дисконтом, как считает Юрий Изосимов, будет немного, хотя на рынке их наверняка всё же можно будет найти, ведь застройщикам необходимо выполнять план продаж для наполнения эскроу-счетов. Однако это скорее будут единичные истории, а не массовые.

Помимо этого, недавно сенатор Ольга Епифанова рассказала, что в правительстве прорабатывается механизм ссудно-сберегательных касс, которые позволят накапливать суммы для покупки жилья, при этом если деньги потратить на другие цели, проценты аннулируются.

Так или иначе, варианты покупки жилья останутся. Но воспользоваться ими, вероятно, смогут только самые целеустремлённые и готовые ждать.