Участники строительного рынка и опытные покупатели жилья прекрасно знают, что «первичка» всегда тянет за собой вторичный рынок. Любые изменения, которые происходят в первой, через какой-то время отражаются на «вторичке».
Ярким тому примером всегда была ценовая зависимость двух рынков. Разогнавшиеся после принятия программ льготной ипотеки с господдержкой в 2020 цены на новостройки подогрели и «вторичку». Так, по данным портала «Бюллетень недвижимости», стоимость «квадрата» на «первичке» в Петербурге сейчас подбирается к 250 тыс. рублей. А ещё в 2019-м году этот показатель был чуть выше 100 тыс.
Сбить бешеный рост цен на недвижимость решили в ЦБ с помощью отмены льготной ипотеки с господдержкой под 8% для новостроек с 1 июля 2024. Теперь этот рынок ждут кардинальные изменения. Но та же «вторичка» в гораздо меньшей степени всегда зависела от ипотеки, здесь покупатели и продавцы больше традиционно полагаются на мены, которые и замерли пока в ожидании того, что будет дальше. Между тем, «вторичка» тоже перешагнула в Северной столицу отметку в 200 тыс. рублей за «квадрат».
Однушка за 100 тыс. в месяц
Для ипотеки на «вторичке» первоначальный взнос сейчас составляет 20%, а рыночная ставка начинается от 17%. В среднем это 18,6%, но может доходить и до 20,3%.
Именно льготной ипотеки с господдержкой на «вторичке» как таковой нет. Есть определённые программы для отдельных категорий населения (многодетных, признанных нуждающимися в жилье), для узкого круга регионов (Дальнего Востока и Арктики). Есть варианты поддержки опять же для определённых категорий трудящихся и служащих (учителя, военные).
Риелтор «Макромира» Ольга Горбач приводит следующие расчёты для «вторички» с ипотекой на сегодняшний момент. Если взять у банка 4 млн на 30 лет, придётся платить 57—72 тыс. рублей ежемесячно (в зависимости от размера ставки). На «первичке» платежи при тех же условиях составят 43-48 тыс.
— В первом варианте на «вторичке» переплату банку за эти 30 лет можно оценить в 13 млн рублей, на рынке новостроек — в 5 млн. Поэтому и были всегда мены. Они могут быть теперь разорванными по времени. Например, люди купили квартиру, но не продают пока свою, ожидая, когда ребёнок закончит учебный год, — отметила Ольга Горбач.
Между тем, на днях федеральные СМИ со ссылкой на ЦИАН распространили информацию, как изменится ежемесячный ипотечный платёж на новостройки для россиян по «однушкам» после 1 июля, когда ставка станет не 8%, а 18% (средняя сейчас по коммерческому рынку). Расчёты были произведены с учётом первоначального взноса в 30%, условия для «перчики». Ставка увеличится в 2,25 раза. Так, если в Москве и Петербурге платёж в среднем составляет 48 тыс., то он вырастет до 166 и 114,4 тыс. Почему появится разница в суммах, в ЦИАНе не объясняют. Очевидно, что такие суммы станут заградительными для «первички» и окажутся более чем в два раза выше, чем есть сейчас на «вторичке».
Кто и что будет покупать?
Свернуть программы льготной ипотеки на рынке новостроек ЦБ пытался уже несколько лет. Но в начале 2024-го стало понятно, что такие попытки всё-таки будут воплощены в жизнь.
— Именно в 2024 году на фоне новостей о закрытии льготной ипотеки сделок на вторичном рынке стало намного меньше, чем в 2023-м. Собственники жилья выжидают, что будет дальше. Ещё одно обстоятельство, почему мены застыли, это высокая ставка по депозитам. Как только она снизится, люди, как всегда, понесут деньги в недвижимость, и, скорее всего, это будет именно «вторичка». Так как это сразу готовое жильё, в которое можно будет переехать, а не ждать, когда будет завершено строительство. Свою лепту внесёт и отложенный спрос, — рассказывает Ольга Горбач.
Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин отмечает, что в мае 2024-го уже наблюдалось замедление роста цен на вторичную недвижимость в городах-миллионниках, включая Петербург, где положительная динамика составила всего 0,3%.
— Покупатели стали менее активны, а количество новых запросов на покупку недвижимости снизилось. Это связано с ожиданиями изменения условий на рынке и общей неопределённостью. Продавцы, в свою очередь, готовы к дисконтам, хотя и стараются удерживать цены. С 1 июля мы можем ожидать увеличение интереса ко вторичному жилью. Одной из причин является значительное подорожание ипотеки для новостроек, — констатирует он.
Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин считает, что «вторичка» ни при каких условиях не заинтересует, например, IT-специалистов.
— IT-специалисты, обладающие аналитическим складом ума, прекрасно понимают долгосрочные финансовые последствия. Поэтому они, скорее всего, будут избегать покупок на «вторичке», несмотря на кажущуюся привлекательность более низкой цены. Даже с учётом возможного снижения цен на недвижимость в ближайшие три года, приобретение жилья на вторичном рынке с высокими ипотечными ставками станет экономически невыгодным, — рассуждает он.
Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова придерживается противоположенной точки зрения. По её мнению, многие IT-специалисты рассматривают недвижимость не только как место для проживания, но и как инвестицию.
— В условиях нестабильного рынка первичной недвижимости, где застройщики вынуждены придумывать новые способы привлечения клиентов, вторичное жильё может представляться более надёжным вариантом. Особенно это касается объектов в центральных районах города и в зонах с хорошей транспортной доступностью, — считает она.
Некоторые аналитики полагают, что с отменой льготной ипотеки та же молодёжь, которая планировала покупку жилья, предпочтёт теперь его арендовать. Арендные платежи, несмотря на их рост, могут быть менее обременительными по сравнению с ипотечными выплатами по высоким ставкам.
Генеральный директор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова прогнозирует, что многие потенциальные покупатели, привыкшие к более доступным ипотечным условиям, могут отложить свои решения о покупке жилья, ожидая новых условий или более благоприятных предложений.
— В результате мы можем наблюдать временное сокращение спроса на жильё, что, в свою очередь, приведёт к стабилизации цен, — считает она.
Чего ждать от цен дальше?
По мнению большинства экспертов, отмена льготной ипотеки на «первичке» не разгонит цены на «вторичке», но может привести к их незначительному снижению на рынке новостроек.
Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич полагает, что, скорее всего, цены останутся на текущем уровне.
— Конечно, «вторичка» не является дешёвой, но всегда есть возможность торговаться. В отличие от вторичного жилья, цены на «первичку» могут немного снизиться, если не будут приняты какие-то альтернативные решения по невысоким ставкам, например, дополнительные субсидированные программы ипотеки или беспроцентная рассрочка. Всё будет зависеть от застройщиков и их способности привлекать покупателей без ипотеки, — рассуждает она.
Екатерина Позднякова не исключает, что спрос, скорее всего, сократится, что приведёт к стабилизации или даже временному снижению стоимости «квадратов». Однако, важно понимать, что это явление носит циклический характер, и цены могут снова начать расти, как только рынок адаптируется к новым условиям.
Мария Тарасова настаивает: временное затишье не означает, что цены на жильё снизятся. Наоборот, из-за того, что рынок недвижимости Петербурга и так страдает от нехватки предложения, особенно в центре города, цены на квартиры могут оставаться стабильными или даже расти. Девелоперы, в условиях снижения спроса, могут пересмотреть свои стратегии и уменьшить объёмы строительства, что ещё больше усилит дефицит предложения.