Молодым аренда, пожилым коттеджи: что происходит с загородной недвижимостью в Ленобласти

Пик ажиотажа с покупкой дач в Ленобласти пришелся на лето 2021-го, когда минул первый год жёстких пандемийных ограничений. Тогда такие объекты приобретались, чтобы можно было тут же заселиться. Затем спрос стабилизировался. Но одновременно начался галопирующий рост цен на турпакеты и поездки, как по зарубежным, так и отечественным направлениям.

После событий февраля 2022-го границы с недружественными странами и вовсе оказались закрыты. Это заставило некоторых вновь вспомнить о возможности обустроить свой отдых на даче и присмотреться к другим форматам загородной недвижимости, особенно на фоне опять же стремительно растущей стоимости «квадрата» в новостройках Петербурга, вплотную приближающейся к психологической отметке в 250 тыс. рублей, и появлением новых мер государственной поддержки для того же ИЖС. Между тем, именно с покупками объектов больше не спешит молодежь, делающая ставки на аренду.

Выясняем, что теперь у покупателей и арендаторов в приоритете и какие тренды будут иметь свое развитие.

Деньги в землю?

Отметим сразу, что эксперты и участники рынка высказывают достаточно противоречивые мнения о сложившихся трендах на 2024 год, но многие сходятся во мнении, что теперь покупатели предпочитают приобретать так называемую «голую» землю без каких-либо строений. По существу, в этой части истории многое вернулось к ситуации, которая была до пандемии.

Как рассказывает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, на окончание первого квартала 2024 года на первичном загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже находилось 303 посёлка всех форматов, 183 из них — участки без подряда, 55 — смешанная застройка и 65 проектов централизованной застройки. Совокупный объем свободного предложения на загородном рынке Петербурга и области остается на уровне последних 2 лет и составляет 15,1 тыс. лотов.

Проясним, что под термином «без подряда» и подразумевается именно сам земельный участок без обязательств возведения на нем строения определенной конфигурации, высотности, и т. д.

— На загородном рынке Петербурга и области в 1 квартале 2024 г. было продано совокупно около 190 гектаров участков без подряда, что на 70 гектаров больше, чем в прошлом году, — сообщила Ольга Трошева.

В ситуации «с подрядом» речь идет о согласованных для территории проектов зданий, но еще не сооруженных, либо строительство которых находится в начальной стадии.

По данным Ольги Трошевой, средний бюджет сделки составил 2,7 млн руб., что в 1,4 раза больше, чем, например, в 2020 -м Чаще всего как тогда, так и сейчас покупатели приобретали участки в ценовой группе 100 — 200 и 200 — 300 тыс. рублей/сот, однако площади уменьшились с 10 — 11 до 8 — 9 сот.

Преждевременное пробуждение

Глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина готова подтвердить: сейчас в сегменте загородной недвижимости крайне востребованы земля и элитная жилая недвижимость в категории 30+ млн рублей.

— Участки по 3 — 4 млн. рублей люди приобретают с целью дальнейшего строительства ИЖС на условиях господдержки. Мы сами строим в Токсово элитный поселок Chalet de Luxe, где ценник составляет за объект 40 — 60 млн. рублей. У нас нет проблем с продажами. Но рядом есть сосед-собственник, который торгует именно землей. Только в 2023 году он реализовал 250 лотов, — делится она.

По мнению Екатерины Лапиной, дома по цене от 30 млн. рублей востребованы у тех, у кого есть деньги, уже давно осознали, что «квадрат» в городе в новостройках дороже, чем в загородке.

— Если в первом варианте мы говорим о суммах уже свыше 200 тыс. рублей, то для загородной недвижимости это 130 —170 тысяч, при этом жилец получает достойную инфраструктуру, закрытую клубную территории, возможность общения с природой, а объект можно приобрести гораздо больший по площади, чем в элитном сегменте в городе, — поясняет она.

Отметим, что по данным аналитиков портала «Бюллетень недвижимости», средняя цена на «первичке» Петербурга сейчас составляет 246 тысяч за 1 кв. м.

Как считает Екатерина Лапина, в загородном направлении самым востребованным направлением является Курортное, Зеленогорское. Там цены уже могут доходить до 1 млн. за квадрат. Стало активно развиваться и Тосненское, где работают «Еврострой», «Северный трест».

По её словам, традиционно старт сезона по загородной недвижимости приходится на майские праздники, но в этом году всё случилось намного раньше. Рынок начал оживать еще в марте.

Дачи просели, элитка поднялась

Генеральный директор агентства недвижимости Max Realty Максим Кирьяков кратко констатирует: в апреле 2024 спрос на участки и дачи оказался на 23,5% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

— Сегодня в Ленобласти представлен широкий выбор объектов в разных ценовых категориях. Так, в сегменте от 150 млн рублей предложение составляет 76 лотов. С декабря прошлого года оно практически не изменилось (было 75), а в сегменте до 1 млн рублей продаётся 254 лота. В последней ценовой категории предложение сократилось на 5 единиц относительно мая 2023 года, — делится он.

По информации эксперта, в Ленобласти в мае 2024 года продаётся 10,7 тыс. частных домов. За год — с мая 2023 года — объём предложения вырос на 3,3% или на 347 объектов.

Екатерина Лапина парирует: загородная недвижимость представлена большим количеством сегментов: это и земельные участки, и ИЖМ, и коттеджные поселки в разной ценовой категории, дачи и т. д. К этому есть и свой собственный интерес у целевой аудитории.

Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев с такой точкой зрения согласен, у всех всё по-разному, особенно на элитном сегменте.

— Классические дачи, собственно, начали проседать уже какое-то время назад. С ними мы возвращаемся на круги своя, как это было до пандемии. Если же мы говорим об элитном жилье, за 30 и больше, то это уже давно никакие не 300 — 400 «квадратов», а в лучшем случае 100, но зато в пределах, максимум, 150 км. от города. Нет больше и былой высотности строений. Это не то, что бы три этажа, а даже и не два, а только 1. Обслуживать и содержать гигантские площади очень тяжело. Часто на участках теперь просто сооружают дополнительные постройки. И, конечно, мы не говорим о каком-то элитном классе в Ленобласти, речь идёт только об определенных элитных территориях, таких как, Репино-Ленинское-Комарово и зоне от Юкков до «Охта парка». И ценник там не отличается от городского, — разъясняет он.

Вместе с тем эксперты согласны: покупатели будут проявлять всё больший интерес именно к земле во всех абсолютно сегментах.

Тёща на даче — молодёжь отдыхает

Ещё один тренд, с которым согласны многие участники рынка, это рост интереса у населения к загородной недвижимости.

Как рассказывает Екатерина Позднякова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet, в апреле 2024 года спрос на краткосрочную аренду домов в 47 регионе вырос на 2,5% относительно марта и на 36,4% относительно аналогичного периода 2023 года.

По ее данным, объём предложения частных домов в Ленобласти в мае 2024 года составляет 3,1 тыс. объектов. С ноября прошлого года предложение выросло на 36,8% или на 837 объектов. Средняя арендная ставка за сутки составляет 8,2 тыс. рублей. С ноября прошлого года ставка выросла на 9,3% или на 690 рублей.

Сергей Бобашев готов объяснить тренд просто: на рынок выходит молодежь, которая даже недвижимость в городе принципиально покупать не хочет, а предпочитает арендовать, чтобы не привязывать себя к одному месту.

— Старое поколение привыкло заниматься участком, обустройством дома и т. д. Никто не спорит, такие люди есть. Молодое же поколение рассуждает по-другому. Даже за те же 10 млн. можно поснимать «квадраты» в разных местах и посмотреть различные локации, не особо вкладываясь в содержание объектов. Полный переезд за город в принципе доступен достаточно обеспеченным людям. И, чтобы жить там все лето, надо иметь ту же тёщу и ребёнка, чтобы их там периодически оставлять, а самим выбираться в город. Да и в принципе, вся эта история про загородную жизнь заканчивается в тот момент, когда дети идут в школу. По всему этому комплексу причин у молодежи и нет интереса к покупке дач и коттеджей, — заключает он.

Между тем, как рассказали в сервисе для планирования путешествий OneTwoTrip, по данным отельных бронирований (сюда входят, в том числе апартаменты, хостелы, гостевые дома) по России, доля заказов в Ленинградской области в сравнении с прошлым годом не изменилась и сейчас составляет 19%.