Вторичка рухнет? Хозяева самодельных студий в коммуналках подставили почти 20 млн россиян

А теперь по закону

Депутаты парламента Петербурга приняли в первом чтении инициативу о внесении корректировок в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь при оформлении прав собственности на «квадраты» в коммунальных квартирах владельцу жилья необходимо будет предоставлять технический паспорт объекта. В этом документе как раз и отображаются данные о перепланировках и «усовершенствованиях» (установке санузлов и т.д.), если они были произведены.

Отметим сразу, что в законопроекте не прописано чётко, кто должен оформлять технический паспорт: продавец или покупатель. Но в любом случае, обязанность по устранению несогласованных перепланировок возлагается на того, кто является фактическим собственником жилья на момент их выявления.

То есть, по здравой логике покупатель будет сам заинтересован в том, чтобы потребовать такой документ всё-таки у продавца и подстраховать себя. Тем более, что оформление паспорта не является в России бесплатной услугой. А по предложениям авторов инициативы такой документ должен быть выдан не ранее, чем за 30 дней до подачи заявления на регистрацию прав собственности.

При этом выявление таких незаконных «усовершенствований» в крайних случаях может привести к тому, что «квадраты» продадут с торгов, а деньги и направят на устранение нарушений. То есть, покупатель рискует и вовсе остаться без якобы отдельной студии со всеми удобствами.

Инициативу, которую ещё обещают откорректировать ко второму чтению, хотят распространить на города федерального значения: Петербург, Москву и Севастополь.

Важный нюанс ещё и в том, что, с точки зрения законодательства, в коммуналках продаются именно доли, дающие право претендовать на какое-то количество квадратов, а не сами комнаты.

Сделки станут прозрачнее?

Адвокат КА Pen & Paper Святослав Орлов отмечает, что в ходе ознакомления с техпаспортом на подготовительном этапе сделки покупатель сможет выявить незаконную перепланировку или переоборудование приобретаемого объекта.

— Сложно говорить о том, насколько это стопроцентная гарантия, но это уж точно усложнит обман покупателей и сделает подобные сделки более прозрачными, — полагает он.

Как разъясняет Святослав Орлов, обязанность по оформлению техпаспорта не должна сильно осложнять заключение договоров купли-продажи.

Оформить заказ документа можно по телефону или on-line, как у частных организаций, оказывающих кадастровые и геодезические услуги, так и через Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ГБУ «ГУИОН»). При этом срок изготовления небольшой: от трёх до десяти рабочих дней.

Собственнику объекта недвижимости нужно лишь предоставить кадастровому инженеру необходимые бумаги. Это документ, удостоверяющий личность, заявление на изготовление техпаспорта, документы, подтверждающие права в отношении объекта недвижимости.

Как уточняет Святослав Орлов, в техническом паспорте содержатся следующие данные: о материале стен и перекрытий, информация о годе постройки, сведения о благоустройстве квартиры, её жилая и вспомогательная площадь, план, сведения о наличии перепланировки и/или переустройства.

В Северной столице стоимость изготовления техпаспорта на квартиру варьируется от 3 до 12 тыс. рублей в зависимости от площади объекта недвижимости, сроков изготовления техпаспорта, а также способа составления — по архивным данным или с личным выездом специалиста.

От себя разъясним, что ГБУ ГУИОН — это исключительно петербургское «ноу-хау», во всех остальных российских регионах аналогичные функции выполняют организации под аббревиатурой БТИ (бюро технической инвентаризации).

Монополия у государства?

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин интересуется, можно ли будет получить техпаспорт только через ГУИОН, то есть, по государственным каналам, или такую работу могут выполнить кадастровые инженеры

— Единственное предприятие затрудняет процесс, если обращаться к ним. Из-за различий в процессе подготовки документов возникает вопрос, возможно ли получить технический паспорт в короткие сроки, например, за один или два—три дня?

Если это станет реальностью, то это упростит сделки и, вероятно, будет рассматриваться как позитивное изменение.

Однако, если потребуют получать документы только у них, это может вызвать некоторые сложности, — отмечает эксперт.

По словам Алексея Лякина, в настоящее время регламентируемый срок для госструктур составляет примерно неделю. Обычно это 14 дней, а при самом дешёвом варианте — целых 30 дней, зато он обойдется в 1500 рублей для жилья в 35 «квадратов».

— Если вы хотели получить его за 14 дней, приходилось заплатить вдвое больше, то есть 3000 рублей. За неделю — ещё в два раза больше, 6000 рублей, а за три дня — условные 12 тыс. рублей. Такая шкала цен существовала, а у кадастровых инженеров всё проще и быстрее.

Там, заплатив 3000 рублей, вы могли получить документ уже через три—четыре дня, максимум за неделю, если только не требовался выезд на объект для обмеров и других процедур, — подчёркивает он.

В тоже время Алексей Лякин согласен: техпаспорт поможет потенциальным покупателям узнать, соответствует ли планировка утверждённой или даже увидеть, что переделки были произведены без соответствующей документации.

Естественно, здравомыслящие люди на такие сделки ни в коем случае не пойдут, исчезнет и сам смысл устраивать якобы студии, отмечают собеседники.

Ущемляют права?

Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов считает, что инициатива принесёт больше вреда, чем пользы.

— Предложение депутатов может привести к полной остановке вторичного рынка недвижимости. Они предлагают не только предоставлять актуальный технический план, но ещё и требуют отсутствия сведений о самовольных перепланировках.

Связано это с тем, что текущее содержание термина «перепланировка» включает в себя очень большой перечень возможных изменений в квартире (например, демонтаж встроенного шкафа), а согласование таких изменений это дорогой и крайне длительный процесс (от 4 до 12 месяцев).

Как результат, от 50% до 70% всего жилого фонда имеют формально перепланировки, хотя в большинстве случаев это совершенно незначительные изменения, — полагает Дмитрий Некрестьянов.

По его мнению, предложение депутатов совершенно неадекватно тому явлению, с которым борются, так как фактически из-за горстки якобы «студий» зачем-то предлагается существенно ущемить права других собственников и возложить на них дополнительные затраты.

— Представляется, что борьба со «студиями» может эффективно осуществляться и сейчас путём простого взаимодействия Жилищной инспекции с обслуживающими организациями. Очевидно, при разделе объекта и создании множественности санузлов расходы по воде и канализации мгновенно и существенно возрастут.

Достаточно отслеживать резкие скачки потребления в отдельных квартирах, и на основании этих данных своевременно проводить проверки. Такая мера позволит и бороться с такими «студиями», и при этом не будет ущемлять обычных граждан, — уверен Дмитрий Некрестьянов.

Депутаты ставят точку

Как разъяснил в беседе с 78.ru один из авторов инициативы депутат ЗакСа Денис Четырбок, обязанность по подготовке технического паспорта должна быть возложена на продавца, так как именно он обладает всеми сведениями о квартире.

— Логично будет, что эта задача того, кто продает «квадраты», а не покупателя, только готовящегося к сделке, — разъяснил он.

Как уточнил народный избранник, доверить оформление техпаспортов представляется возможным лишь государственным структурам как раз, чтобы и избежать махинаций.

Во втором окончательном чтении инициативу рассмотрят, скорее всего, через месяц. К этому времени будут выверены окончательные формулировки. Затем её отправят на рассмотрение в Москву.

По данным Алексея Лякина, в феврале 2024 года объём предложения студий до 20 кв. м на вторичном рынке центра Петербурга составляет 947 лотов. С начала прошлого года количество подобных предложений снизилось на 8,95% или на 93 лота.

Сейчас самая дешёвая студия в центре Петербурга продаётся за 1,8 млн рублей. В рамках этого бюджета можно приобрести объект площадью 9 кв. м в Адмиралтейском районе.