Ипотечный шантаж: чем закончится война застройщиков и банкиров и что ждёт льготную ипотеку

Новые условия для льготной ипотеки в 2024 году

В конце прошлого года, 26 декабря, «Сбер» сообщил, что в связи с новыми условиями по льготной ипотеке от государства теперь он будет работать только с теми застройщиками, которые будут субсидировать для него такие программы. На следующий день с таким же заявлением выступил ВТБ, вскоре к ним присоединился и «Альфа-банк».

Новые условия по льготной ипотеке появились, когда 23 декабря правительство выпустило постановление, согласно которому повысился первый взнос до 30% и снизилась стоимость квартир (для Санкт-Петербурга и Ленобласти — до 6 млн рублей). Однако в нём есть и ещё одна неприятная для банков новость — это сокращение предельного размера субсидии банкам по госпрограммам на 0,5%.

Раньше за выдачу льготной ипотеки банкам по сути платил федеральный бюджет: государство компенсировало кредитным организациям разницу между процентом по льготной ипотеке и ключевой ставкой. Это делалось для возмещения недополученных из-за кредитов по пониженной ставке доходов. Теперь же на фоне высокой ключевой ставки государство, напротив, снижает уровень своих инвестиций. В итоге банки решили переложить обязанность по субсидированию на застройщиков.

— Три крупных банка — это «Сбер», ВТБ и «Альфа-банк» — заявили о том, что застройщики теперь должны по факту оплачивать дополнительную комиссию, чтобы работать с этими банками. Эти три банка являются у нас ведущими, это топ-3 банков и по факту 70% рынка по ипотечным продуктам и по льготным ипотекам они занимают, что, безусловно, существенно. Ряд банков пока что вообще приостановили льготные программы, например, как «Газпромбанк», но некоторые банки, не такие крупные, пока что продолжают работать по старым условиям и не требуют от своих партнёров-застройщиков платить дополнительную комиссию за предоставление льготных программ, — описал ситуацию эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Среди тех банков, которые открыто не поддержали действия трёх мастодонтов — «Банк Санкт-Петербург» и «Дом.РФ».

Зачем банки требуют субсидирования

Банк — коммерческая структура. Если разницу между рыночной ставкой и льготной не покрывает правительство, остаётся только два пути: либо это бремя возьмут на себя застройщики, либо льготная ипотека прекратит своё существование — по крайней мере, до тех пор, пока ЦБ не понизит ключевую ставку. Разъяснил в беседе с 78.ru доцент кафедры экономики, руководитель магистерской программы «Финансовые инструменты в экономике» РАНХиГС Санкт-Петербург Артём Голубев.

Однако здесь есть нюанс, на который обратил внимание эксперт: действие новых условий «Сбера» началось 11 января, у ВТБ — 12 января, однако сама льготная ипотека продлена до 1 июля 2024 года, после этой даты эта программа будет свёрнута.

— Подобное предложение от «Сбера» и других банков логично в условиях окончания действия льготной госпрограммы. Для поддержания продаж застройщиков необходимы ставки по ипотеке ниже рыночных (сейчас рыночная ставка составляет около 19% при ключевой ставке в 16%). Если застройщики хотят поддержать продажи через ипотеку по льготным ставкам, они должны взять на себя её субсидирование. Однако, ещё раз подчеркну, это логично после окончания действия госпрограммы льготной ипотеки, — считает Артём Голубев.

Возможно, причиной стало исчерпание лимита средств на субсидирование, которые подошли к концу из-за повышенного спроса на ипотеку, несмотря на ещё полугодовое действие программы. Только этим можно объяснить банковский «фальстарт».

Таким образом, банки заранее поставили застройщиков перед ультиматумом: если они хотят поддержать продажи, им придётся раскошелиться. И не всех застройщиков это устроило.

Демарш Setl Group

В январе стало известно, что один из крупнейших застройщиков Петербурга (22,33% от рынка) Setl Group отказался проводить сделки по льготной ипотеке с банками, которые требуют субсидирования со стороны застройщиков. Вместо этого он призвал партнёров работать с другими кредитными организациями, которые не ставят подобных условий.

«Мы не согласны с новыми условиями субсидирования ипотеки, из-за которых строящееся жильё становится дороже. Поэтому ищем и находим решения, позволяющие нам и нашим покупателям избежать этого», — цитирует «Фонтанка» пресс-службу Setl Group.

Среди банков, которые работают с застройщиком по старым условиям, — «Банк Санкт-Петербург», «Дом.РФ», МТС, «Совкомбанк», «Уралсиб» и другие.

На запрос 78.ru о причинах и последствиях такого решения в Setl Group не ответили.

По мнению Дмитрия Ракуты, рынок ждал, что хоть кто-то из застройщиков отреагирует на эту ситуацию, и наконец такой нашёлся.

— По факту это требования банков, а не застройщиков. Безусловно, это достаточно смелый поступок — в открытую сказать, что мы не готовы работать с этими банками, работаем с другими, чтобы условия для наших клиентов и возможности продаж были более комфортны, — оценил он.

Учитывая, что на тройку лидеров приходится до 70% всего ипотечного рынка, ход Setl Group действительно смелый. Однако, как говорит эксперт, вряд ли его примеру последуют другие застройщики.

— Если бы была какая-то общая, единая позиция у всех застройщиков, конечно, они смогли бы, безусловно, привлечь внимание банков, возможно, Минфина, созвать какую-то комиссию и найти оптимальное решение. Но я думаю, что большинство застройщиков просто поменяют прайсы, как это сделали некоторые крупные игроки, а остальные будут где-то в открытую, где-то, возможно, по своим каким-то каналам предлагать и работать с менее крупными банками, чтобы не вводить удорожание стоимости квартиры, — предположил Дмитрий Ракута.

Вероятность, что Setl Group поддержат другие крупные игроки на рынке, стремится к нулю, хотя такая сплочённость могла бы изменить ситуацию. По факту, считает эксперт, многие застройщики предпочтут отмолчаться, и на это есть причины.

— Многие застройщики по факту отмолчатся ввиду того, что у многих есть проектное финансирование, то есть их стройку финансирует тот или иной банк и, как правило, финансируют как раз самые крупные банки. Это «Сбер» и ВТБ, «Альфа-банк» нечасто это делает, поэтому здесь он просто присоединился к ведущим банкам, — указал Дмитрий Ракута.

Если застройщики «возвысят голос», они могут потерять средства на уже идущие стройки, поэтому возможность их вмешательства минимальна, а Setl Group, скорее всего, останется одиноким воином в поле. Впрочем, время покажет.

Что будет с ипотечным рынком в 2024 году

Ипотечный рынок на фоне ужесточения требований Центробанка и так ждут нелёгкие времена: застройщики ранее уже предупреждали, что ипотека станет недоступной большинству россиян. Однако, как ни странно, именно этого и добивается ЦБ — он пытается «сдуть» ипотечный пузырь, когда закредитованность населения растёт гигантскими темпами, спрос на квартиры не падает и, более того, толкает цены в космос. Именно на это направлены действия ЦБ и Минфина.

А вот ход с требованием субсидий от банков на первый взгляд идёт вразрез с тем, чего хотят власти. Дело в том, что застройщики тоже не готовы быть донорами льготной ипотеки и пытаются компенсировать свои потери от дополнительной «комиссии» самым простым способом — повышением цен на квартиры.

— Ряд застройщиков сейчас ввиду того, что поменялись правила игры, просто в открытую поменяли прайсы. Например, квартира за наличные будет стоить клиенту энную сумму, а если клиент воспользуется льготной программой, то на квартиру идёт удорожание, причём независимо от того, семейная это ипотека либо господдержка. То есть по факту застройщики перекладывают эту комиссию на конечных покупателей. Целью Минфина по ужесточению льготных программ было снижение стоимости квадратного метра, а тут получается обратный эффект, — констатировал Дмитрий Ракута.

О том, что цены на квартиры из-за новых требований повысятся, уже сообщил, например, застройщик «Группа ЛСР» (18,09% от всего рынка): он предупредил покупателей, что с 11 января стоимость вырастет в среднем на 8%.

В результате получается парадокс: чтобы воспользоваться льготной ипотекой, придётся доплатить. Скорее всего, это приведёт в итоге к понижению спроса на такие программы, а это, в свою очередь, вновь сильно ударит по застройщикам. Ситуация патовая.

— Сегодня ипотека — основной инструмент продаж первичной недвижимости. Если ипотека «встанет», то спрос на «первичку» рухнет. В этих условиях у застройщиков два варианта: субсидировать банкам часть процентной ставки либо разрабатывать программы рассрочки для покупателей, — отметил Артём Голубев.

Когда 1 июля программа льготной ипотеки будет прекращена, высокие рыночные ставки буквально «уронят» спрос на первичное жильё. Как ни парадоксально, возможно, это приведёт к тому, чего и добиваются финансовые власти страны — к постепенному сближению цен между первичной и вторичной недвижимостью, которые сейчас в некоторых регионах разнятся на 40%. Дальше всё будет зависеть от ключевой ставки, считает экономист.

— При снижении ключевой ставки до 12% и ниже рыночная ставка по ипотеке опустится ниже 15% и спрос на первичную недвижимость вновь начнёт повышаться. Но такого уровня ставок можно ожидать, скорее всего, не раньше конца текущего года, — спрогнозировал он.

Сегодня ставка ЦБ 16%, и ранее эксперты действительно не предполагали её снижения в ближайшей перспективе. Поэтому льготная ипотека, а вместе с ней и «ипотечный пузырь» на рынке, скорее всего, подходят к концу. Возможно, это позволит вернуть цены на квартиры к более приемлемым значениям, а застройщиков — к прежним временам без повышенного спроса. Однако до тех пор им придётся выбрать — или смириться с «шантажом» от банков, или рискнуть и попытаться выбить себе выгодные условия на оставшиеся полгода.