Не как на картинке: как обманывают застройщики при рекламе новостроек?

Законопроект о приравнивании любой информации, размещённой застройщиками в буклетах новостроек, видеороликах и т. д., к публичной оферте подготовили депутаты фракции «Новые люди». Как сочли авторы «ноу-хау», кроме гарантий прав покупателей жилья инициатива повысит в целом доверие к строительной отрасли.

Пока что публичной офертой признаётся лишь информация, указанная в договорах долевого участия (ДДУ).

Между тем, в Северной столице на днях получил новый виток развития громкий скандал с крупным девелопером, которого УФАС по Петербургу заподозрило в введении в заблуждение, в том числе, в рекламе относительно фактически реализуемых площадей квартир. Девелопера оштрафовали на 52 млн рублей.

По версии чиновников, компания «Балтийская жемчужина» намерено указывала меньший размер площадей, чем фактический, а сама при этом обладала достоверными данными. Затем покупателям, как сочли в УФАС, предлагали заключить дополнительные соглашения и доплатить за лишние «квадраты».

В пресс-службе застройщика с такими утверждениями и штрафом категорически не согласны. Теперь стороны продолжат разбирательства в судебных инстанциях.

Выясняем, что ещё не так может быть в обещаниях в рекламе и к чему обязанность их соблюдать может привести.

Уникальная «жемчужина»

Отметим сразу, что в истории с «Балтийской жемчужиной», действительно, много неясных моментов и назвать это классическим примером «лукавства» девелоперов сложно.

Как правило, в ДДУ оговаривается ситуация, когда фактическая площадь в итоге может отличаться от изначально заявленной. Но этот показатель должен быть в пределах не более 5% в ту и другую сторону по 214 ФЗ.

В таких документах зачастую предусматриваются варианты выхода из ситуации: обязанность покупателя доплатить за излишки, а застройщика — вернуть деньги, если «квадратов» оказалось меньше. Иногда стороны договариваются, что «никто никому ничего не должен», если отклонения по площади незначительны. Но всё это надо внимательно изучить в ДДУ.

В пресс-службе «Балтийской жемчужины» заверяют: в планку в 5% застройщик уложился.

Как подчёркивает руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев, технологии в современном строительстве позволяют всё выверить вплоть до сантиметров.

— Это отнюдь не массовая история для рынка, а некий казус. В плане репутации застройщику дешевле подарить небольшие излишки, чем потом получить такую головную боль с дольщиками и судами, — констатировал он.

Генеральный директор агентства недвижимости Мария Тарасова отмечает, что если расхождение больше установленной планки, то покупатель обязан доплатить только за 5% от указанной в договоре площади.

— Это важный момент, и если в договоре прописан пункт о дополнительных взаиморасчётах при приёмке квартиры, необходимо помнить о данном законодательном ограничении, — дает совет она.

Здесь будет город-сад

Не редки ситуации, когда в рекламных проспектах представляют привлекательные картинки закрытых дворов, утопающих в роскошной зелени, с зонами отдыха, многочисленными детскими площадками и подземными паркингами.

Иногда, как считают потом новосёлы, такие обещания в жизнь не воплощаются.

Например, в городе тлеет скандал с ЖК «Волна» в Шушарах от «Дальпитерстроя». В сентябре этого года местные жители вновь обратились в Следственный комитет России с жалобами на то, что вместо обещанной детской площадки, озеленения, зоны отдыха там существует с 2017 года гипермаркет с множеством торговых палаток вокруг. При этом управляющая компания собирает деньги за благоустройство.

Как пояснил генеральный директор строительной компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров, часть территории всё-таки была безвозмездно передана хоккейному клубу «Ракета». Там поставила два павильона и организовали две детские площадки для хоккея и футбола.

— Там дети есть всё время, проходят соревнования, — заверил он.

В апреле 2023-го в «переделку» попала «Группа ЛСР». По утверждениям новосёлов «Морской набережной», в буклетах застройщик обещал им благоустроенную пешеходную зону, из-за которой многие и приняли решение приобрести «квадраты» и даже согласились за них переплатить. А затем весной стало известно, что здесь может появиться двухполосная дорога.

— На сегодняшний день вдоль залива проектируются тротуары, пешеходные зоны вдоль зелёных насаждений и цветники. Будут элементы декоративного освещения и велодорожки. Застройщики не проводят опросов мнений жителей, это вне наших компетенций. В свою очередь, мы провели масштабную работу, посмотрели различные варианты и на сегодняшний день достигли компромисса с городом. Будет не четыре, как предполагалось, а две полосы движения. И мы надеемся, что они будут использоваться для движения спецтранспорта. Вопросы городской транспортной инфраструктуры не входят в полномочия нашей организации, — комментировал тогда ситуацию заместитель директора по строительству «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Сильс.

По словам генерального директора агентства недвижимости Георгия Патанина, нередки ситуации, когда на визуализации дизайнера можно увидеть роскошные деревья, а на деле в итоге часто оказываются невысокие растения, которые легко могут быть повреждены.

— Причина этого — разница между красочной визуализацией и реальностью. Дизайнеры, создавая проект, руководствуются эстетикой и привлекательностью для потенциального покупателя. Но когда дело доходит до реализации, возникают различные технические и бюджетные ограничения, — поясняет он.

Георгий Патанин приводит пример: в первоначальных рекламных материалах может быть обещан, например, коворкинг, но в дальнейшем он исчезает из проекта. Такая же ситуация может произойти и со школами, детскими садами и другими элементами.

Как признаёт эксперт, некоторые детские площадки действительно выглядят недостаточно продуманными и качественными, как будто были созданы для «галочки». И хотя такие площадки встречаются, главное, что они всё же присутствуют.

Обещанного метро... ждут

Для многих покупателей при выборе жилого комплекса важнейшим фактором является транспортная доступность и появление станции метро хотя бы в обозримом будущем.

Здесь часто, особенно с покупателями из других регионов, сумятицу могут внести недобросовестные менеджеры, гонящиеся за продажами.

— Примером может служить ситуация, когда женщина решила купить квартиру в «Солнечном городе», исходя из обещания застройщика о скором появлении рядом станции метро. Ожидание, что жильё будет рядом с метро, может влиять на решение о покупке. Однако, когда этого метро нет на самом деле, она оказывается далеко от основных транспортных магистралей, — отмечает Георгий Патанин.

По его словам, если, например, люди рассчитывают на скорое появление станции метро у ЖК «Ультрасити» или у ЖК «Чистое небо», которую обещали построить уже пять лет назад, то это становится их личными ожиданиями. Застройщик может ссылаться на планы города и обещания муниципальных органов, перекладывая ответственность на них.

— Важно понимать, что обещания застройщика не всегда являются гарантией. Поэтому потенциальным покупателям следует тщательно изучать информацию, сверяться с городскими планами и где это возможно, закреплять обещания в договорах. Только так можно избежать неприятных сюрпризов и разочарований после покупки квартиры, — даёт совет он.

Как рассказали в пресс-службе Setl Group по соседству с ЖК «Чистое небо» реализуют проекты около 10 застройщиков.

— Метро было в планах города в 2000-х годах, собирались построить к 2015-му. Потом планы поменялись, а мы со своей стороны не можем влиять на решения города и метрополитена в части транспортной инфраструктуры. Кстати, мы единственные из девелоперов в этой локации построили крупную магистраль — километровый участок Комендантского проспекта от Глухарской улицы до реки Каменки. По этому проспекту теперь ходит общественный транспорт, — отметили там.

При этом компания стабильно и без срыва сроков возводит в своих комплексах соцобъекты.

Фасадом и холлом не вышли

Транспортная доступность, как правило, играет гораздо меньшую роль для покупателей «квадратов» комфорт и бизнес-класса. Но они обращают внимание на качестве отделочных материалов, оформление входных групп и т. д.

Так, например, неприятным сюрпризом для некоторых новосёлов ЖК «Ренессанс» от AAG стало то, что в третьей очереди проект застройщик сэкономил на отделке фасадов, и она была не такой, как в первой и второй.

— Добрый вечер… естественно большая разница внешнего фасада… или кирпич как смотрится, или штукатурка… говорили всё три очереди будут аналогичные… — делилась одна участница группы комплекса в социальной сети «ВКонтакте» (орфография и пунктуация соблюдены авторские — прим. редакции).

Ещё один пользователь соглашался, «что их, к сожалению, с этим обманули».

Участник под ником «Михаил Жемков» выкладывал, как он утверждал, в собственном переложении ответ девелопера:

— В понятие комфорт+ с опциями бизнес класса мы заложили наличие дорогостоящих деревянных окон, финских лифтов Kone, наличие в квартире высоких потолков, а так же красивых МОПов в каждой парадной.

+ закрытый двор от машин и наличие подземного паркинга со спуском в него на лифте.

Фасад не является определением статуса дома, — приводил он суть разъяснений.

Георгий Патанин соглашается: в буклетах может быть представлен фасад здания с декоративными элементами или керамогранитной облицовкой, в то время как на деле застройщик, чтобы сэкономить, выбирает простую штукатурку. То же происходит и внутри дома: обещанные в брошюрах диванчики в холлах могут не появиться в реальности.

У надежных — всё надежно?

Как отмечают эксперты, даже если инициатива станет очередным законом, цены на новостройки она не разгонит. Надёжные застройщики и так в основном выполняют свои обязательства, приведённые выше примеры — это, скорее, исключение из правил.

Но это не значит, что есть 100% гарантии: с таким покупатель точно никогда не столкнётся.

— Здесь важно разобраться в том, чего действительно не выполнил застройщик. Если, допустим, кто-то обещал длинномерные деревья, а посадил средние или низкие, или вообще кусты, то это не критично для жизни. Был и случай, когда один известный девелопер, не буду его называть, не построил во дворе фонтан. Но все же пережили.

Если кто-то заменил итальянскую терракотовую плитку на белорусскую, то это, конечно, обидно, но жить с этим можно. Если же застройщик обещал вертикальную разводку, а протащил стояки, или гарантировал кондиционирование, а в итоге этого не сделал, вот это уже серьёзно, —рассуждает Сергей Бобашев.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов напоминает, что все дома строятся на основе проекта и проектной документации, с которой потом сверяется Госстройнадзор при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.