Зашкалили с процентами: как изменилась стоимость квартир петербуржцев по кадастру в 2023?

Оценкой недвижимости в Северной столице второй раз подряд занималось СПб ГБУ «Кадастровая оценка». Его специалисты актуализировали стоимость для 2,6 млн жилых и 588 тыс. нежилых помещений, 67,5 тыс. машино-мест, 146 тыс. зданий, сооружений и незавершённых строений.

В среднем жильё в городе подорожало на 87%, а старый фонд и элита даже на 110 и 106% соответственно. В целом по Петербургу жильё выросло в цене более чем на 12 млрд рублей по сравнению с 2018 годом, когда проводилась предыдущая оценка.

Теперь в срок до 23 сентября горожане, считающие, что при оценке их недвижимости были допущены ошибки, могут обратиться со своими замечаниями к сотрудникам организации.

Новая стоимость «квадратов» по кадастру должна вступить в силу с 1 января 2024 года. На её основании для горожан рассчитают по-новому налог на недвижимость.

Классовый подход

В 2018 году на оценку были отправлены 2 млн 248 тыс. жилых помещений, их стоимость составляла тогда 12,07 млрд рублей (по релизу КИО от 28 ноября 2018 — прим.редакции) или 13,8 млрд в действующих на настоящее время ценах (отчет СПБ ГКУ, размещён на сайте организации).

Теперь в рамках новой кампании чиновники изучили 2630 объектов, цена которых выросла до 25,792 млрд рублей, или на 87%.

Если пять лет назад 1 «квадрат» стоил в целом по городу по кадастру 95 662 рублей, то теперь «средняя температура по больнице» уже составляет 177 тыс.

В материалах СПб ГКУ ситуация объясняется следующим образом:

«Это превышение объясняется динамикой рыночных цен за период, прошедший с предыдущего тура кадастровой оценки, а также ростом цен на квартиры, располагающиеся в зонах влияния новых станций метрополитена, районах активного развития жилой застройки и т. д.», — отмечается в материалах.

Также ссылаются чиновники и на то, что улучшили подходы к проведению оценки объектов. Так, для жилья было предусмотрено три базовых класса в зависимости от характеристик. И если два из них как-то отдельно присутствовали в кампанию 2018-го, то в 2023-м в отдельный класс или группу выделили многоквартирные дома (МКД) «повышенного качества» или комфорта, которые недооценили, как уверяют работники СПб ГКУ, пять лет назад.

Здесь также важно разъяснить два важных обстоятельства.

По закону кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в два года, но не реже одного раза в пять лет. В 2020- м чиновники попытались провести её, но из-за пандемии губернатор Петербурга Александр Беглов на её результаты (которые даже подготовили, но широко не анонсировали) в итоге наложил мораторий.

Уже тогда рыночная стоимость недвижимости резко пошла вверх из-за ажиотажного спроса, подросла она и в кадастре пятилетней давности, хоть и не утверждённом. То есть, в эту кампанию произошло подорожание и за 2020-й, и за 2023-й годы.

Напомним, что сейчас «квадрат» на рынке новостроек только масс-маркета уже перевалил за 220 тыс., прибавив в цене летом 2023-го 4000—5000. Вторичка тоже взяла планку в 200 тыс.

А вы из какой группы?

Как рассказали в КИО, в основе деления квартирного рынка на сегменты сейчас лежат год строительства здания, его потребительские качества (архитектура, несущие и ограждающие конструкции, объёмно-планировочные решения, общая площадь квартир, инфраструктура дома, наличие и параметры паркинга и т. п.), местоположение в городе, уровень цен на квартиры и т. д.

К первому условному классу относятся МКД типового жилья, построенные преимущественно до 1999 года (в основном это типовые советские серии), и старый жилищный фонд, возведённый до 1917 года, не прошедший капремонт или прошедший капремонт до 1999-го. Это жильё экономического класса, с минимальной инфраструктурой, где, как правило, паркинг не предусмотрен.

Для него, согласно четвёртому тому отчёта СПб ГКУ, базовая ставка составляет 163 668 рублей. А затем в итоговой формуле используется огромное количество коэффициентов, подсчитать которые человек без специального образования и опыта работы практически не в состоянии.

Во вторую категорию входят современные жилые дома, построенные с 1993 года по настоящее время и обладающие улучшенными характеристиками по сравнению со строениями, построенными в советский период.

— Это также могут быть дома типовой серии (но в сериях могут быть модификации, внешние улучшения), а также дома, построенные по современным индивидуальным проектам. Для домов этого времени строительства характерны актуальные объёмно-пространственные решения и материалы. Придомовая территория лучше благоустроена, иногда есть закрытый двор, парковка может быть наземной, но могут быть и встроенные или встроенно-пристроенные паркинги, — отметили в КИО.

Здесь базовая ставка составляет 218 410 рублей.

Наконец, в последний, третий класс отнесены МКД повышенной комфортности.

В данном сегменте находится наиболее дорогая недвижимость, в престижных районах, с хорошей транспортной доступностью и близостью к культурно-деловым центрам.

— Проекты зданий индивидуальные, с архитектурными особенностями, высоким сервисом, большими инвестициями, присутствуют дизайнерские проекты с особой отделкой. Территория чаще всего охраняется, имеется парковка, часто не менее одного машино-места на квартиру, — рассказали в ведомстве.

Тут «база» определена в 298 947 рублей.

Но здесь стоит добавить, что для всех этих трёх сегментов есть ещё и характеристики по территориальным признакам.

Для первых двух категорий имеется, например, шесть условных зон, которые очень грубо и приблизительно можно разделить на центр, прилегающие к нему привлекательные, развитые локации, спальные и периферийные районы, и совсем уже депрессивные территории.

Примечательно, что под квартирами чиновники понимают жильё с площадью более 28 кв. м. Но под такую характеристику, например, формально не подпадают студии с меньшим количеством кв. м. Их в СПб ГБУ приписали к … «однокомнатным квартирам».

— В общем перечне объектов 134 470 единиц (или 5% от общего количества жилых помещений) имели площадь меньшую, чем 28 кв. м. Среди этого количества объектов находились квартиры-студии, для которых нормативно не определена минимальная площадь. В связи с тем, что при постановке на кадастровый учёт не фиксируется количество комнат в квартире и не проставляется признак «Студия», с целью недопущения завышения кадастровой стоимости таких квартир и предотвращения ошибок в расчётах, жилые помещения маленькой площади оценивались как однокомнатные квартиры, — пояснили, в частности, в КИО.

Для апартов, также выделенных в отдельную категорию, правда уже не жилья, базовая ставка начинается от 253 479 рублей.

Увлекательные таблицы

По итогам кампании 2018-го в Петербурге подешевели деревянные дома, чуть снизились в цене «хрущёвки» и «брежневки», а прибавили в стоимости МКД в центре после капремонта и «новая вторичка» (дома, сданные до пяти лет назад).

— Для части объектов оценки значительное изменение кадастровой стоимости произошло в силу снятия статуса аварийности (например, из-за проведённой реконструкции) или признания здания/помещения аварийным (в таком случае, кадастровая стоимость объекта, естественно, уменьшается по сравнению с 2018 годом), — лишь ответили в комитете на вопрос 78.ru, что «конкретно подешевело и подорожало по итогам переоценки 2023».

При этом, в таблицах в отчётах СПб ГКУ имеются данные, согласно которым «квадраты» по кадастру в старом фонде подорожали на 110% (с 88 в 2018-м до 185 тыс. руб в 2023-м) по пятиэтажным панелькам (обычно, под этим термином как раз и подразумеваются «хрущёвки») — на 86% (с 80 до 149 тыс.), «сталинки» — на 92% (с 100 до 192 тыс.), современная панель (здесь можно предположить, что речь идёт о кораблях, 137-серии и т. д., то есть то, что строили до середины нулевых и не по индивидуальным проектам) — на 96% (с 93 до 182 тыс.), «малоэтажка» — на 74% (с 102 до 178 тыс.). «Элита» взлетела в цене на 106% (с 203 до 418 тыс.), а «бизнес» — на 100% (с 181 до 362 тыс.).

И, судя, по данным этой таблицы объекты не дешевели.

При этом, если ранее в 2008 году чиновники вывешивали предварительные результаты переоценки в таблице Excel. Теперь здесь предлагается скачать документацию с гигантским архивом, так что в итоге выяснить конкретную стоимость объекта непрофессионалу крайне сложно.

Разоримся на налогах?

Как знают многие собственники «квадратов», кадастровая стоимость нужна для расчёта налога на недвижимое имущество.

При стоимости жилья до 7 млн рублей взимается ставка 0,1%, от 7 млн до 20 млн — 0,15%, свыше — 0,2%.

Переоценка после её окончательного утверждения должна вступить в силу с 1 января 2024 года. На её основании в следующем году пересчитают налог, но оплатить его надо будет лишь в 2025-м.

При этом в Налоговом кодексе предусмотрено правило, согласно которому, величина налога на имущество физических лиц не может увеличиться более, чем на 10% в год.

— Например, если собственник квартиры платит за неё налог на имущество в размере в 3000 рублей, то в 2025 году налоговый платёж при любом росте кадастровой стоимости не превысит 3300, — заверили в КИО.

К кадастру также прибегают и в случае продажи жилья (аренды, обмена), определения стоимости услуг нотариуса, определения цены при обмене объекта на эквивалентный, оформления договора дарения на недвижимость.

При оформлении ипотеки банк может использовать сведения о кадастровой стоимости для сопоставления с рыночной стоимостью, определённой путём проведения индивидуальной оценки. В случае серьёзного расхождения банк может усомниться в достоверности рыночного отчёта.

По-другому обстоит ситуация, когда жильё выкупается для государственных или муниципальных нужд. Здесь проводится рыночная оценка конкретного объекта в индивидуальном порядке.

Если собственники обнаружат ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, то чиновники рекомендуют подавать замечания к проекту отчёта. Сделать это надо 23 сентября.

Вся подробная информация о том, как это можно сделать и в какие сроки, размещена на сайте СПб ГБУ.