Десятилетиями застройщики с тоской ждали летнего мёртвого сезона, когда количество сделок традиционно резко сокращалось из-за клиентов, уезжающих в отпуск или на дачу и переносящих решение квартирного вопроса на осень.
В 2023-м ситуация кардинально изменилась.
На рынке наблюдается устойчивый рост, а объёмы выдачи ипотеки бьют всё новые рекорды. Только в Петербурге и Ленобласти за 6 месяцев 2023 её выдали на сумму в 48 000 000 000 рублей. По данному показателю Северная столица и 47 регион вошли в тройку лидеров по РФ.
При этом цены стабилизировались с начала года на отметке чуть более 200 000 за 1 кв. м в «масс-маркете», и ушли инвесторы, выметающие наиболее лакомые объекты.
В этих условиях всеё чаще стали всплывать отнюдь не новые советы некоторых консультантов по недвижимости брать ипотеку, а не арендовать жильё.
Выясняем, почему произошёл рост и стоит ли следовать таким рекомендациям.
Новостройки и ипотека: лучше, чем ожидали
Как подсчитала директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (брокер холдинга Setl City) Ольга Трошева, прирост спроса с апреля по июнь 2023-го оценивается 29% по отношению к первому кварталу.
Всего в агломерации города и Ленобласти было проведено 5800 сделок.
— Таким образом, поступательное восстановление рынка, которое мы наблюдаем с февраля 2023-го, продолжается без сезонных колебаний, — констатировала она.
В самом холдинге заявили, что у них продажи выросли на 10% по сравнению с маем.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев приводит данные: спрос увеличился на 26% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го.
По оценкам аналитиков банка ВТБ, по сравнению с первым полугодием рекордного по спросу 2021 года за шесть месяцев 2023-го было выдано на 10% больше кредитов, а сумма в итоге превысила 3 трлн рублей.
Привыкли к новым реалиям?
Как отмечают участники рынка, изменение модели поведения покупателей можно объяснить целым комплексом факторов, наслоившихся друг на друга.
Во-первых, многие стали привыкать к новостям на фоне геополитических событий и не так болезненно их воспринимают, как это было, например, в апреле 2022-го, когда на фоне тревожных настроений «последние» понесли в недвижимость, а потом с мая впали в режим тотальной экономии, и наступил полный провал.
Кроме того, резко взметнувшиеся цены на турпакеты и отдых, закрытые заграничные курорты заставили кого-то отказаться от поездок. Теперь эти деньги, которые раньше тратили на путешествия, копят на жильё.
Наконец, цены на «квадраты» скорректировались, а где-то даже пошли вниз.
Алексей Бондарев готов объяснить тренд относительным пониманием покупателей ситуации в стране и за её пределами.
— Вспомните лето прошлого года, мы каждый день получали новости со всех сторон. Новости дестабилизировали состояние покупателей, и многие уходили в аскетический режим экономии. Ждали развития событий.
Конечно, отсутствие лёгких способов попасть на заграничные курорты также сыграло на руку развития внутреннего рынка, в том числе, и в сегменте новостроек. Появились очень привлекательные кредитные программы. 6 из 10 ипотек мы сейчас оформляем по льготным программам и зачастую без первоначального взноса, — пояснил он.
По его словам, в сфере недвижимости больше нет ничего с определением «традиционный».
— Да, затишья мы не видим или не можем его определить. Осень покажет. Но запросы на покупку стабильно идут. Люди привыкли, мы привыкли к новой философии. Я оптимистично смотрю на третий квартал, — подчеркнул представитель «ПРАЙД ГРУПП».
Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев также считает, то россияне приспособились к новой экономической ситуации и продолжило улучшать свои жилищные условия, активно используя ипотеку с господдержкой.
Пошли на снижение?
Генеральный директор агентства недвижимости Георгий Патанин верит в версию со снижением стоимости и «аттракционом щедрости» со стороны застройщиков в виде многочисленных акций. И если покупатели видят, что квартиры, которые они смотрели за 20 млн, теперь стоят 18 млн, то и решение принимают быстрее.
— Если говорить о том, повлияло ли то, что возможности для путешествий сократились, то, наверное, нет. Кто-то всё равно продолжает куда-то ездить.
Важное изменение спроса заключается в том, что сейчас «квадраты» покупают те, кто хочет удобное и комфортное жильё для жизни.
Количество тех, кто приобретают недвижимость для сохранения средств и для инвестиций, буквально единицы, — рассуждает он.
По словам Георгия Патанина, в бизнес-классе и премиальном сегменте новостроек снижение достаточно заметное. Дисконты могут варьироваться в пределах от 10 до 20%. В «масс-маркете» они меньше.
— Лето 2023 года можно назвать особенным из-за того, что покупательского затишья нет. Раньше с июня по август количество запросов существенно снижалось, — констатировал он.
По данным Алексея Бондарева, сейчас «квадрат» в новостройках стоит около 219 тыс. рублей.
— Мы видим качели роста и падения цен, но, в целом, мы находимся около 220 тыс. с начала 2023-го, — считает он.
Как рассчитали в КЦ, средняя цена предложения в Петербурге в классе «масс-маркет» с апреля по июнь сохранялась на одном уровне и составила 216 тыс. за 1 кв. м.
Аренда или ипотека: в конкретном случае
По словам экспертов, выбирать между покупкой жилья и арендой каждый должен исключительно с учётом личных обстоятельств и конкретного случая.
Алексей Бондарев считает, что сейчас средняя выплата за стандартную студию или «однушку» легко может быть ниже арендного платежа.
— Мы делаем клиентам ипотечные платежи по студиям в районе 13—15 тыс. По однокомнатным квартирам: 20—25 тыс. Причём это не игра с первоначальным взносом.
Аренда в этих же локациях существенно дороже. Экономия клиентов составляет около 30—40%. К тому же это своё жильё.
Касательно первого взноса — половина проданных сейчас квартир не имеют его как такового, — делится он.
Георгий Патанин уверен, что ипотека выгодна для айти-специалистов. По семейной ипотеке всё равно платёж будет выше, чем аренда.
Руководитель агентства недвижимости «Дорогая, я дома» Алексей Лякин отмечает, если взять пример со стоимостью квартиры-студии 4,5 млн и первым взносом 20% или 900 тыс., при ипотеке на 25 лет по ставке 12,5% платёж составляет 37 тыс.
Аналогичную студию на рынке аренды можно снять за 20 тыс. Но в долгосрочной перспективе, конечно, квартиру выгоднее купить, так как жильё стабильно дорожает, например, за последнюю «пятилетку» стоимость выросла почти на 90%.
Генеральный директор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова напоминает: после отмены околонулёвых ставок средний ежемесячный платёж по ипотеке резко поднялся. Ещё в 2022-м он не превышал в среднем 20 тыс. в месяц (за студию или «однушку»). То теперь он достигает 25 тыс.
Получается, что ежемесячный платёж по ипотеке дорос до арендной платы и в некоторых случаях даже может превышать её.
Как добавляет эксперт, с другой стороны, надо понимать, что растёт разница в стоимости между «первичкой» и «вторичкой». Если были планы продать старую квартиру и купить новую, то тянуть не стоит.