Чем обернётся экономия на покупке парковочных мест в новостройках для петербуржцев?

Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин вернулся к своей давней идее о необходимости сокращения паркингов в новостройках. По его мнению, регионам необходимо пересмотреть стандартный норматив «одна квартира — одно машино-место» и сделать соответствующий коэффициент менее единицы. Как считает чиновник, паркинги дополнительно разогревают цены на «квадраты» и не способствуют за счёт роста автомобилизации борьбе с пробками на дорогах.

Между тем, как отмечают аналитики, покупатели в масс-маркете и раньше не охотно приобретали машино-места. В итоге часто выходило так, что они простаивали полупустыми годы после сдачи дома. Такого тренда не было раньше в комфорт и премиум-классах. Но теперь и там на фоне роста стоимости «квадрата» покупатели стали приобретать жильё меньшей площади. Так, она в премиум-классе уменьшилась в Северной столице в среднем на 25 кв. м. 78.ru разбирался, как попытки сэкономить на покупке парковочного места могут отразиться на качестве жизни петербуржцев.

Дороже, но меньше

Как подсчитали аналитики Nikoliers, в 2022 году средняя площадь выставляемых застройщиками квартир на рынок Петербурга сократилась во всех сегментах. Если в 2020-м этот условный показатель составлял 57, 7 кв. м, то в прошлом году он снизился до 51,1 кв. м.

— Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 год, — рассказали в пресс-службе компании.

Как добавила директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавет Конвей, в ряде новых ЖК премиум-класса даже стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту. Запомним этот важный тренд и вернёмся к нему позже.

При этом средний чек покупки в новостройках Северной столицы за 2022 год увеличился на 16% и достиг 8,5 млн рублей. В «комфорте» средний бюджет покупки квартиры в прошлом году составил 7,3 млн рублей (+18% к 2021 г.), в бизнес-классе — 14,2 млн рублей (+11% к 2021 г.) и в премиальных проектах — 29,9 млн рублей (+15% к 2021 г.).

Здесь стоит прояснить, что проблемы с продажами парковочных мест, как признают все участники рынка, раньше были только в масс-маркете, где покупатели при выборе купить дополнительные жилые квадраты или приобрести место в паркинге зачастую останавливались на первом варианте. Но теперь при покупке квартиры, как следует из данных аналитиков, стали экономить даже обеспеченные люди.

Тоже пошли в рост по цене?

Как вспоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, в течение довольно длительного времени средняя стоимость машино-места в паркингах проектов класса масс-маркет в городе находилась на уровне 800 тыс. рублей (на конец 2020 года средняя стоимость парковочного места составляла 800 тыс., на конец 2021-го — 850 тыс.)

— Но, начиная со второй половины 2022 года, цены на паркинги постепенно росли и на его конец составляли в среднем уже 950 тыс. рублей, — констатировала Ольга Трошева.

По её словам, в проектах высокого ценового сегмента (бизнес и элита) средняя стоимость парковочного места значительно выше — 2,5 млн. рублей, относительно 2021 года рост цены составил +8%.

Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева отмечает, что строительство парковок дорого обходится девелоперам, и часто они вынуждены продавать «квадраты» по себестоимости или даже ниже. В массовом сегменте цена машино-места для покупателя стартует с 300 тыс. рублей и в некоторых проектах достигает 1—1,5 млн. Стоимость паркинга в проектах бизнес- и премиум-класса составляет около 1—3 млн рублей, в проектах премиум- и элит-класса — более 1,5 млн, а «семейное» (расширенное) парковочное место может стоить больше 5 млн рублей.

Генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев приводит пример, когда благодаря его компании был приобретён самый дорогой паркинг за 15 млн рублей.

— Он находился в доме на Крестовском острове и был последним доступным предложением. Отсюда и такая цена. Сейчас парковочные места идут от 250 тыс. рублей и до 5—6 млн в элитном сегменте. В среднем. Цены на парковочные места не растут так сильно, как цены на новостройки Петербурга. Но некоторая положительная динамика есть, — пояснил он.

По словам Алексея Бондарева, средний паркинг в Петербурге сейчас имеет габариты 2,5 м на 5,3 м. В среднем. Чем выше класс дома — тем больше размеры места. В премиум-сегменте парковки имеют размер 3 м на 6 м. Есть множество вариаций парковок с двумя местами — семейные, они не имеют отличий в ширине, но в два раза длиннее.

Не изменился или …?

По мнению Ольги Трошевой, по итогам прошлого года спрос на парковочные места остался на уровне показателей 2021-го.

Как рассказывает Алина Базаева, в некоторых комплексах комфорт-класса к окончанию строительства может быть распродано меньше половины паркомест, хотя девелоперы изначально закладывают невысокий коэффициент обеспеченности машино-местами: строить наземный паркинг на и без того ограниченной площадке просто невыгодно.

— С другой стороны, себестоимость строительства подземного этажа гораздо выше наземных, поэтому наземные паркинги и паркинги в стилобатах часто встречаются в проектах КОТ, — рассуждает она.

По словам Алины Базаевой, в 2022 году в комфорт-классе в городе на Неве каждая восьмая квартира приобреталась с парковочным местом, в бизнес-классе — каждая пятая, в премиум-классе — каждая вторая.

Алексей Бондарев отмечает, что парковка в эконом- и комфорт-сегменте не являются предметом ажиотажного спроса и, как правило, остаются в продаже даже после сдачи дома. В сегментах ближе к премиуму, паркинг — неотъемлемый атрибут каждой квартиры. Тут уже больший интерес и потребность покупателя. Отсюда и рост цен.

— Но повторюсь, это не предмет повышенного спроса. Парковка часто может сдаваться в аренду. Иногда этим занимается управляющая компания. Иногда частные инвесторы, которые выкупают паркинги десятками. Потому рост цен на парковочные места зачастую не покрывает инфляцию, а иногда стабилен на протяжении пары лет, — констатирует Андрей Бондарев.

… новый способ заработка?

Как подробнее разъясняет управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка, большинство клиентов сегодня приобретают жильё с помощью ипотеки. Так как жилищный кредит становится большой нагрузкой на семейный бюджет, люди часто вынуждены откладывать покупку машино-места. Тем не менее, потребность в парковочном месте сохраняется. Именно этой ситуацией, как правило, пользуются инвесторы-рантье.

— При этом они действительно стараются приобретать машино-места ещё в период строительства, что позволяет существенно сэкономить. Зачастую инвесторы покупают три-пять парковочных мест. Во-первых, потому что сложно рассчитывать на успешную сдачу в аренду большего числа машино-мест. Во-вторых, девелоперы не допускают сделок, которые могут поставить под урон обеспеченность проекта парковочными местами, — подчёркивает Надежда Корка.

Участники рынка добавляют: рантье скупают самые интересные объекты около лифтов или рядом с удобным выездом/заездом. А новосёлы начинают проявлять интерес к аренде и обустройству комфорта, как только понимают, что удаётся худо-бедно выплачивать ипотеку.

Технические нюансы

Согласно данным объявлений на "Авито", расценки на аренду машиномест в Северной столице варьируются в среднем от 2000 (ЖК «Чистое небо») до 7000 рублей в месяц (ЖК 4you около метро "Звёздная", но там придётся заплатить ещё 900 руб в месяц за коммуналку). В центре расценки могут доходить и до 15 тыс. рублей (ЖК «Дому у Ратуши» около метро "Чернышевская"). Таким образом, минимальные затраты в год обойдутся в 24 тыс. рублей в год, средние — в 94,8 тыс., максимальные — в 180 тыс.

Как вспоминает создатель клуба «А24» Денис Шубин, в Северной столице по нормативам проектирования должно приходиться одно машино-место на 80 «квадратов» площади квартир в доме. По его словам, это очень мало, особенно, если речь идёт о «человейниках» в приграничных с Ленобластью территориях, где автомобиль — это единственный способ оттуда выбраться.

— Ни о каком сокращении количества парковок в домах речь не должна идти. Иначе мы получим ещё больше автомобилей, брошенных под окнами. Люди на это идут не от хорошей жизни. Но так есть. Я сам оставляю автомобиль на улице. Если же говорить о том, как это отражается на состоянии техники. То тут все зависит от самого автомобилиста и его опыта. Естественно, чем больше человек ездит, тем больше эксплуатируется техника. И в новых реалиях уже появилась ситуация, когда машиной люди пользуются теперь лишь в выходные, когда отправляются за покупками, — пояснил Денис Шубин.

По словам Алины Базаевой, в Северной столице теперь стали всё чаще появляться проекты с механизированными/пазловыми парковками. В них машины поднимаются на второй ярус при помощи подъёмников, что позволяет создать в проекте больше парковочных мест без строительства дополнительного этажа.