Заклятое место: каким видят петербургские эксперты будущее Апраксина двора?

Первый проект реновации Апраксина двора, занимающего в центре в Петербурге почти 200 тыс. «квадратов», был представлен в далёком теперь 2002 году. Тогда предполагалось, что к 2010-му здесь должен появиться современный торгово-развлекательный комплекс даже с новым мостом через Фонтанку. С тех пор концепции не раз менялись.

Апраксин двор хотели превратить то в элитный жилой квартал, то в зону апартаментов с сувенирными лавками, еvent–центром и выселением торговцев на окраины Северной столицы, то ратовали за сохранение рынка, но в обновлённом формате.

В рамках ПМЭФ-2022 городские власти подписали соглашение с копанием Glorax на 50 млрд рублей о перепрофилировании территорий под МФК с гостиницами и офисами. Партнёром в проекте стал концерн «Питер», владеющий около 60 тыс. «квадратов». Старт работ намечен на 2023—2024 годы с завершением реновации в 2029-м.

При этом все предыдущие попытки привести территорию в порядок упирались в то, что даже маститые инвесторы не могли договориться с многочисленными собственниками, которые на настоящий момент владеют почти третей частью зданий в комплексе. А сами проекты всегда требовали вложений на миллиарды.

Теперь чиновники с разницей примерно в неделю представили два «новых» сценария развития событий. 78.ru вместе с экспертами выяснял, что же всё-таки должно появиться на месте Апраксина двора на пользу горожанам.

Кто в жильё, кто по аренду

О том, что в Апраксином дворе одно из строений может быть приспособлено под квартиры, 11 ноября городские СМИ написали со ссылкой на пресс-службу Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Смольного. Речь идёт, в частности, о корпусе 15 помещении 3h на Садовой, 28 — 30. Здесь на двух этажах могут появиться шесть квартир. На мансарде хотят спроектировать три студии площадью 27—30 кв. м и квартиру на 57 кв. м. Когда стартуют и завершатся работы, пока неизвестно. Историко-культурную экспертизу проекта заказало ООО «Никсем», а выполнила работы архитектурно-реставрационная мастерская «Вега». Само здание находится в частной собственности, отметили в пресс-службе Комитета имущественных отношений (КИО).

Примечательно, что по поручению этого ведомства, АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» начал с 17 ноября принимать заявки на торги на право аренды по 29 лотам общей площадью более 12,5 тыс. кв. м в Апраксином дворе. В их числе девять зданий. Все это пока принадлежит казне Северной столицы. Использовать «квадраты» в основном можно будет под объекты торговли, офисы и склады.

Договор с победителем заключат на три года. На следующих торгах выставят ещё 53 лота площадью более 34 тыс. кв. м — помещения и здания площадью от 10 до 4 тыс. кв. м.

Как добавили в КИО, всего сейчас в границах территории Апраксина двора учтены 68 зданий, из них целиком в собственности Петербурга находится 27 объектов, целиком в частной собственности — 24 строения, в смешанной собственности (город и частники) — 17.

Спорная обстановка…

Как отмечают многие опрошенные эксперты, жильё в этой локации может быть востребовано у горожан и гостей города, но только как временное — в качестве апартаментов. Сдавать «квадраты» в аренду, пока не стартовали преобразования, тоже представляется логичным, другой вопрос, что это не ведёт к развитию территорий.

Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин уверен, покупательский спрос на квартиры или апартаменты в этой локации будет очень низким.

— Это место пользуется дурной славой, там всегда был рынок, и обстановка там достаточно спорная. В целом аналогичная слава есть у всей территории рядом с Сенной площадью, а Апраксин двор это, наверное, худшее место в этой локации, — рассуждает он.

С такой точкой зрения отчасти согласен генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев. Он напоминает, что по соседству располагается шумный Невский проспект, хотя «на любой товар всегда есть свой покупатель».

Как отмечает управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь, аренда обоснованна с экономической точки зрения. Деньги, которые получает казна, позволяют поддерживать текущее состояние объектов недвижимости и компенсировать хотя бы в части расходы на коммунальные платежи.

Генеральный директор компании KNRU Татьяна Клименко обращает внимание на то, что сдача в аренду помещений на несколько лет может иметь довольно негативные последствия.

— Такие наниматели не будут заинтересованы в развитии территории и арендуемых помещений, они в большей степени заинтересованы в получении максимальной прибыли за этот период. Правильные арендаторы, считающие деньги, не «сядут» в место, где они гарантировано будут работать три года. Так как за этот срок они в лучшем случае окупят свои вложения, — полагает она.

Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин отмечает, что, если рассматривать апартаменты, то стоимость может начинаться от 300—320 тыс. рублей за «квадрат».

Ставка аренды зависит от типа операторов — от 1500 рублей за кв. м и до 12 — 15 тыс. рублей.

Не означает, что

Все опрошенные эксперты единодушны во мнении: территорию Апраксина двора надо развивать и реновировать. Но, другой вопрос, что подписание соглашения ещё не означает автоматическую реализацию проекта, над функционалом которого ещё стоит подумать.

Руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group (ex - Knight Frank St. Petersburg) Игорь Кокорев напоминает, что для проведения реставрации потребуются большие инвестиции. Так как в комплексе есть объекты с охранным статусом.

— От подписания соглашения о развитии территории до реализации проекта может пройти значительное время. Нельзя также исключать, что реализация будет приостановлена, что может быть вызвано удорожанием строительства, — рассуждает Светлана Гузь.

Георгий Патанин полагает, что в теории это место может быть интересно для строительства апарт-отеля, так как рядом Невский проспект и весь центр города.

Эту точку зрения разделяет Алексей Бондарев.

— Мы с командой видим что-то наподобие 4—5 звёздочных апартаментов с сервисом и зонами отдыха. Локация и условия ограничивают способ реализации. Это место скорее для туристов, нежели для местных жителей, — полагает он.

Татьяна Клименко считает оптимальным вариантом разработку проекта общественно-делового пространства.

— Это позволит и удовлетворить жителей, и получать налоги с предприятий, работающих в этом месте. Раньше хотели построить жилой комплекс в этом месте, но, мне кажется, что местные жители не позволят этого сделать. Соответственно, нужно придумать вариант, который удовлетворит обе стороны. Это может быть пешеходное пространство включающее в себя галереи, музеи, театры, можно сделать фудхолл, — поясняет она.

Татьяна Клименко также обращает внимание на вопрос с парковкой, так как это большая сложность для центра. По её мнению, в этом месте единственным вариантом является дорогой подземный паркинг, так как любой наземный вариант будет связан со строительством, которое получит негативную оценку от местных жителей.

А если радикально?

Алексей Бондарев не исключает радикальный вариант со сносом зданий.

— Если говорить про какой-то кардинальный вариант, то, возможно, я буду категоричен, но я бы снёс и дал возможность девелоперам сделать современный деловой центр в архитектурном стиле Невского проспекта. Это и инвестиции, и рабочие места. Город должен молодеть. Пусть в своём стиле, в рамках своей духовности, но молодеть. А сейчас, как ни крути, и сколько Апрашку не омолаживай — это всё равно «Апрашка», — эмоционально высказывается он, впрочем, добавляя, что вряд ли кто-то пойдет на полный демонтаж.

Архитектор Феликс Буянов с таким подходом категорически не согласен. По его словам, с тем, что есть, «вполне можно хорошо и качественно работать». Он вспоминает, что в свое время существовал проект богемного квартала с малоэтажными зданиями и зелёной зоной. По словам Феликса Буянова, торговыми функциями центр города и так перенасыщен.

Архитектурный критик Мария Элькина обращает внимание на то, что некоторые проекты были близки к полному демонтажу и изменению функций комплекса. Отчасти в этом и заключались причины провала. По её словам, работы в Апраксином дворе, который многие петербуржцы любят, должны проводиться поэтапно. И начинать бы стоило с благоустройства территорий.