Ржевские гектары: Ленобласть «распечатывает» золотой запас для долгостроев

К схеме «земля в обмен на завершение проблемных объектов» в строительном блоке 47-го региона уже прибегали, но это не происходило в массовом порядке. Теперь на откуп инвесторам чиновники готовы отдать 370 га земель бывшего Ржевского полигона. При этом в направлении на юг этих территорий Группа ЛСР уже долгие годы не может запустить свой проект, где предусматривается возведение под 2 млн кв. м жилья и коммерческой застройки.

Участники рынка и эксперты сомневаются в том, что новый рецепт чиновников поможет решить проблемы дольщиков. Так, реализация проектов на удалённых локациях всегда сопряжена с решением вопросов по строительству инфраструктуры, что требует серьёзных затрат. Более того, из-за существующего в настоящее время зонирования земель полигона могут возникнуть конфликты с градозащитниками и местным населением.

«Осторожно относиться к ресурсу»

До 10 июля администрация Всеволожского района Ленобласти должна составить и передать в строительный блок полный перечень земельных участков, которые можно использовать в качестве компенсации девелоперам, берущимся за долгострои. Такое поручение на совещании по решению проблем обманутых дольщиков дал губернатор Александр Дрозденко.

Как он пояснил, речь может пойти о землях бывшего Ржевского полигона. Это примерно 370 га, которые Минобороны передало недавно муниципалам Всеволожска. В настоящее время функциональное назначение локации — Р.2 («зона рекреационно-ландшафтных территорий»).

— Мы должны помнить, что эти земли — рекреация, поэтому нужно очень осторожно относиться к этому ресурсу, — подчеркнул Александр Дрозденко.

После изменения зонирования, которое может произойти уже до конца этого года, на землях перспективе возможно строительство объектов высотой до 12 этажей. При этом муниципалы хотят ограничиться зданиями в пять-шесть этажей.

— Это будут привлекательные участки, окружённые зелёной зоной. На этот атаманский золотой запас надо привлекать надежных инвесторов: крупные компании, которые реализуют красивые проекты, а не человейники, — пояснил глава 47-го региона.

Долгой дорогой

К землям бывшего артиллерийского полигона девелоперы приглядываются давно. Интерес к освоению локаций то вспыхивает, то снова затихает.

Так, участок площадью 175 га южнее приобрела ещё далёком 2014 году Группа ЛСР. Изначально здесь хотели возвести 1,6 млн «квадратов» жилья и коммерческих объектов. В будущем квартале должны были проживать 33 тыс. человек. Аналитики оценивали объём вложений в проект в десятки миллиардов.

ППТ для проекта утвердили в 2015 году с тем, чтобы выйти на стройку в 2016-м. Но этого до сих пор не случилось. По последней информации, продажи «квадратов» обещали открыть в апреле этого года, чего также не произошло. Новых сроков в компании не называют.

Участники рынка и эксперты локацию считают не самой привлекательной для инвесторов с учетом её плохой транспортной доступности и проблемной историей.

Как подчёркивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, известно, что реализация проектов на удалённых территориях всегда сопряжена с решением вопросов по строительству инфраструктуры, что требует серьёзных затрат.

— Это справедливо и в данном случае. Поэтому, вероятно, многие девелоперы предпочтут сначала осваивать территории, прилегающие к уже развитым локациям: Бугры — Мурино — Новое Девяткино, Янино, Новоселье и другим, — считает аналитик.

Генеральный директор Knight Frank ST Petersburg Николай Пашков уверен, что территория полигона может быть интересна для жилых девелоперов в силу её близости к городу.

— Но дьявол кроется в деталях, и в отношении этого участка потребуется получение дополнительных согласований. Сейчас зона Ржевского полигона — зона Р.2, соответственно, перевод земли в зону жилой застройки неминуемо приведёт к конфликту с местным населением и градозащитниками. Вторая проблема: обеспечение инженерными сетями территории, поскольку во Всеволожском районе есть сложности, особенно с водоснабжением, — поясняет Николай Пашков.

В успех ноу-хау верит лишь вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

— Территория Ржевского полигона привлекательная для девелоперов локация. Прежде всего, с точки зрения территориального расположения. Она находится недалеко от города и по соседству с КАД. Из явных минусов можно отметить транспортную доступность, в частности, высокую загруженность Рябовского шоссе, — поясняет Ольга Шарыгина.

По ее словам, всеволожское направление всегда привлекало покупателей. Скорее всего, эта территория и дальше будет пользоваться спросом.

Всего, по оценкам прокураторы Ленобласти, в регионе насчитывается около 20 тыс. обманутых дольщиков. А в достройке объектов уже успели поучаствовать хотя бы по одному разу практически все крупные компании.