В котёл или отдельно: как выгоднее копить деньги на капремонт в пандемию петербуржцам?

Капремонт многоквартирных домов (МКД) всегда был одним из самых болезненных вопросов для Северной столицы. В 2014 году в городе запустили программу, в рамках которой до 2038 года предполагалось привести в порядок свыше 22 тыс. жилых зданий. Но темпы её реализации всегда оставляли желать лучшего.

Пандемия пока поставила крест на софинансировании работ по капремонту со стороны казны Петербурга. Теперь надежда есть только на взносы, которые собирают на эти цели с жителей города на Неве. Впрочем, жильцы МКД по-прежнему вправе выбрать, как копить деньги: в общем котле Фонда капремонта и ждать своей очереди или откладывать средства на специальном счёте дома. Также собственники «квадратов» на общем собрании могут добровольно изменить размер взносов в сторону увеличения по сравнению с городским нормативом, если финансы позволяют. Эксперты в сфере ЖКХ на конференции «Проблемы ТСЖ и пути их решения» разбирались, какой вариант и для кого предпочтительнее в существующих условиях с учётом характеристик многоэтажек.

«Теряет смысл…»

Как отметила депутат Законодательного Собрания Надежда Тихонова, от жителей Петербурга поступает огромное количество обращений по теме капремонта, однако казна города ежегодно снижает объёмы финансирования программы. Так, в 2014 году на неё было предоставлено 7 млрд рублей из бюджета, в 2015 — 6,5 млрд, в 2017 — 6,6 млрд, в 2020-м — 3 млрд. На 2021 год предусматривается субсидия Фонду капремонта в размере 839 млн рублей.

— Мы предлагали увеличить финансирование на этот год хотя бы на 3 млрд рублей, это хотя бы треть от потребностей Фонда на этот год, но инициатива поддержана не была, — отметила Надежда Тихонова.

По её словам, такое снижение финансирования приведёт к тому, что вся нагрузка ляжет на плечи петербуржцев.

— Из этого следует вывод, что формирование накоплений по принципу общего котла сегодня теряет вообще смысл. Город субсидию практически не выделяет, а собираемость взносов всегда была не очень высокой. Теперь их размер вырос вдвое, таким образом, бремя проведения капремонта полностью ложится на плечи собственников. Но зачем тогда горожанам хранить деньги в общем котле и финансировать ремонт не своих домов? — задалась вопросом Надежда Тихонова.

Как она подчеркнула, очевидно, что в настоящее время для тех домов, где сформированы ТСЖ, логичнее хранить деньги на специальном счёте.

На 760 млрд

Начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Владимир Шаталов не стал отрицать, что в пандемию денег у города на капремонт нет. Однако, по словам чиновника, постепенное снижение софинансирования со стороны казны изначально предусматривалось.

Как напомнил Владимир Шаталов, в сформированной в 2014 году программе до 2038 года насчитывалось свыше 22 тыс. домов. За прошедшее время из неё были исключены аварийные дома, добавлены вновь построенные. На текущий момент в программе 22 680 МКД, по которым надо сделать 126 918 видов работ.

— Их общая стоимость с учётом «минуса» уже проведённых составляет 760 млрд рублей. Это к тому, что взнос на капитальный ремонт — это не тариф, не какое-то обязательство, которое можно устанавливать произвольно. Мы должны собрать деньги, чтобы провести эти 127 тыс. работ. Справедливо, что в первый год программы всё было за счёт бюджета, так как накоплений никаких не было. Взносы начали собирать только с ноября 2014 года, и без господдержки ничего бы не заработало. В дальнейшем мы так и планировали, что размеры взносов будут расти, а доля бюджета города будет уменьшаться, — подчеркнул чиновник и добавил, что предусмотренные на этот год миллионы пустят на содержание Фонда, а не сами работы.

Динамичный процесс и провальные темпы

Как сообщил Владимир Шаталов, с 2014 года работы проведены в 9313 домах, потрачено 62 млрд рублей. Заменено более 8000 лифтов, отремонтировано порядка 3000 крыш, приведено в порядок свыше 1000 фасадов.

— Если говорить о спецсчетах, то у нас их в программе 1471. Но это по состоянию на настоящее время, так как это динамичный процесс. Отток спецсчетов в общий котёл также, как и обратный процесс, — заверил чиновник.

При этом, по данным Жилищного комитета, по спецсчетам с 2014 по 2020 год были отремонтированы 457 объектов, в том числе заменены 374 лифта.

— Темпы исполнения программы у нас можно сказать, что если не провальные, то достаточно нехорошие. При её формировании мы рассчитывали на значительную долю экономии, на то, что не будет скакать так инфляция. Изначально, она вообще оценивалась в 500 млрд рублей. А теперь это 760 млрд. Это та причина, по которой у нас порядка 11 тыс. объектов не сделаны из планов 2018—2020 годов, — признался Владимир Шаталов.

Он также подчеркнул, что в отсутствие бюджетного софинансирования спецсчета могут работать только за счёт денег жильцов.

— И если бы изначально взнос был установлен более высокий, то у них бы средств накопилось больше. Вот сейчас получается что, в краткосрочном плане текущего года изначально у нас было 48 спецсчетов, в настоящее время остался 21. Остальные просто приняли решение, что они не смогут выполнить работы ввиду отсутствия средств. Ещё по четырём домам жильцы рассматривают вопрос, смогут они или нет собрать деньги. И это плоды того решения, что давайте мы установим минимальный взнос, — заключил чиновник.

Подходить в индивидуальном порядке

Среди достоинств спецсчёта эксперты называют возможность контролировать средства на нём, самостоятельно выбрать подрядчика, проводить работу за ту цену, которая позволит обеспечить качественный ремонт.

— Не секрет, что практика Фонда капремонта по подбору подрядчиков по наименьшей стоимости является губительной для домов. Материалы выбираются самые дешёвые. Рабочая сила часто непрофессиональная. Также жильцы могут сами осуществлять приёмку работ. Когда работы выполняет Фонд, представители ТСЖ максимально устранены от надзора и выставления претензий. Увы, назвать работу Фонда эффективной мы не можем на данный момент, — констатировала Надежда Тихонова.

Как пояснил Владимир Шаталов, с этого года, если жильцы считают, что накопили на спецсчёте достаточно денег, то приступить к работам они могут в любое время без корректировки программы.

— Если говорить о котле, то честно признаем: у каждого дома тех средств, которые они могли бы накопить, их всё равно сейчас нет. Поэтому выгода котла, я не пропагандирую и не призываю, в настоящее время очевидна, так используются средства соседей. Да сейчас денег нет, но, возможно, в следующем году ситуация поменяется, и средства нам выделят, — предположил он.

С мнением о пользе «котла» для всех МКД категорически не согласен юрист Санкт-Петербургской ассоциации собственников жилья и их объединений Кирилл Захарян. Как он считает, такой способ и до пандемии не подходил новостройкам. Дело в том, что при котле деньги там вернутся «в дом не скоро, а через десятилетия».

— Между тем практика показывает, что жильцы домов, где уже был сделан капремонт, резко прекращают платить взносы. Таким образом получается, что жильцы новостроек в котле платят за «того парня» в надежде на ответную услугу, а в ответ рискуют её не получить, — пояснил юрист.

Так, по его данным, собираемость взносов с жителей центра на 50% ниже, чем с горожан, проживающих в спальных районах и новостройках. Поэтому котел выгоден…небольшим МКД с площадью здания менее 5000 «квадратов» в центральных локациях. Так как, если жильцы не приняли решение о повышении размеров сборов, деньги самостоятельно никогда не соберут, так как тарифы всё-таки низкие.

Между тем, повышение размеров взносов в рамках спецсчетов тоже может обернуться серьёзными проблемами для дома. В пользу таких действий на общем собрании должны высказаться не менее 80% собственников. Иначе решение об увеличении платы любой владелец «квадратов» может оспорить в суде. Разбирательства растянутся на долгие месяцы, а деньги в это время вообще никуда не будут поступать. И, естественно, спецсчета «повиснут», если в доме нет толкового и инициативного председателя ТСЖ или ЖСК.
Как уточнил исполнительный директор НП «Модернизация МКД» Николай Арутюнов, есть две разновидности спецсчетов для дома. В первом варианте счёт открывается на ТСЖ. Но также он может быть заведён в Фонде капремонта. Во втором случае работы придётся согласовывать, и «это, как показала жизнь, самый мёртвый вариант сейчас из всех».