Рекорды в «квадрате»: прекратит ли жильё в новостройках Петербурга резко дорожать?

В условиях становящейся всё более нестабильной экономической ситуации многие петербуржцы, как и россияне, по традиции ринулись «перекладывать» валютные сбережения в жильё в новостройках. Это само по себе развязало руки городским застройщикам с повышением цен на «квадраты». Но на данный процесс в существующих реалиях наслоились льготная ипотека, вывод новых проектов по эскроу-счетам (что привело к удорожанию строительства), предыдущее сужение предложения на рынке и рост стоимости стройматериалов. В итоге «первичка» Северной столицы обновила исторические рекорды. Так, с начала этого года цены на «квадрат» в масс-маркете увеличились на 15%, что произошло впервые за последние 10 лет. В бизнес-классе 1 кв. м преодолел «психологическую отметку» в 200 тыс. рублей, тогда как «элита» и вовсе подбирается к 400 тыс. рублей. Оживление рынка подтолкнуло застройщиков к выводу на рынок новых проектов. Но их всё равно на треть меньше, чем было в последние два года.

Аналитики успокаивают: пик подорожаний пройден, дальнейших резких скачков цен на «квадраты» до конца 2020-го ждать не стоит, если не случится каких-то новых глобальных экономических потрясений. Однако пока что сохраняется главная интрига: продлит ли федеральный центр льготную ипотеку после 1 ноября.

По спросу лучше 2019-го

Как рассказала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, по данным их компании, в третьем квартале этого года на «первичке» Петербурга и пригородов было продано 1,2 млн «квадратов». По сравнению со вторым кварталом 2020-го прирост составил 48%. А по сравнению с аналогичным третьим кварталом 2019 года было приобретено на 22% кв. м больше.

— Льготная ипотека, которая сегодня является драйвером первичного рынка, не только помогла преодолеть апрельское снижение спроса, связанное с периодом самоизоляции, но и вывела третий квартал в плюс по сравнению с прошлым годом. С начала года продано 3,1 млн кв. м жилья, что сопоставимо с продажами за девять месяцев 2019 года (тогда было реализовано 3,2 млн кв. м), — подчеркнула Ольга Трошева.

Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов подтверждает, что на первичном рынке недвижимости Северной столицы и 47-го региона спрос значительно вырос как ко второму кварталу этого года, так и к третьему кварталу прошлого года.

— Для разных жилых комплексов и застройщиков динамика может отличаться, но общий тренд очевиден. Например, в наших проектах рост продаж составил 67% по площади, если сравнивать итоги третьих кварталов 2020 и 2019-го годов. Стоит отметить, что средняя площадь квартир, приобретённых в наших домах в январе — сентябре, увеличилась на 6 кв. м к аналогичному периоду прошлого года, — рассказал Дмитрий Ефремов.

Генеральный директор агентства недвижимости «Георгия Патанина» Георгий Патанин отмечает, что количество запросов на покупку квартир в новостройках Петербурга в период с января по август 2020 года выросло на 39,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Спрос вырос сильно со стороны региональных покупателей, которые давно планировали переезд в Петербург. Увидев рост цены, такие люди начали принимать решение о покупке быстрее. Также повлияла ипотека с господдержкой, эта мера от государства не просто поддержала строительную отрасль Петербурга, а дала своего рода импульс на рост рынка, — считает Георгий Патанин.

По данным «Авито Недвижимость», спрос в городских новостройках вырос даже на 78% за квартал и на 64% за год. Как подчеркнули в пресс-службе компании, ажиотажный интерес к приобретению квартир в строящихся объектах стал следствием сразу нескольких факторов. Кроме льготной ипотеки, свою роль сыграла и нестабильная экономическая ситуация, спровоцированная пандемией и ослаблением курса рубля.

— К стимуляторам спроса также можно отнести расширение программы материнского капитала и увеличение размера соответствующих выплат, — добавили в пресс-службе.

Новые «психологические отметки»

Как отмечает Ольга Трошева, в сентябре в Северной столице цены на «квадрат» снова пошли вверх, несмотря на уже состоявшееся в августе подорожание. Так, в первом осеннем месяце стоимость 1 кв. м во всех сегментах увеличилась на 2,1% за месяц до 131,6 тыс. рублей в классе масс-маркет в Петербурге; на 1,8% — до 202,3 тыс. рублей — в бизнес-классе; на 2,3% — до 390,9 тыс. рублей — в элитном сегменте.

— По итогам девяти месяцев мы уже зафиксировали рекордный за последнее десятилетие рост цен на первичном рынке жилья Петербурга. С начала года цены в объектах класса масс-маркет прибавили почти 15%. При этом минимальный бюджет предложения в ЖК разных застройщиков вырос еще сильнее — на 20-25% и даже выше (например, в популярном проекте на юге города «однушка» в январе стоила 2,9 млн рублей, а в августе — уже 3,8 млн). По ряду объектов «квадрат» также показал рост больше, чем на 15%, всё зависело от востребованности проекта, надёжности застройщика, подсегмента жилья (к примеру, комфорт или высокий комфорт) и прочее, — констатировала Ольга Трошева.

Она особо подчеркнула, что «квадрат» в бизнес-классе преодолел некую «психологическую отметку» цены в 200 тыс. рублей, а «метр» в элитных новостройках подбирается к 400 тыс. рублей, хотя ещё в начале года средняя цена держалась на уровне 360 тыс. рублей.

Как отмечают в «Петербургской недвижимости», в пригородной зоне изменение цены за месяц даже заметнее, чем в городе, в силу серьёзно сократившегося предложения (большинство крупных проектов завершены). Там «квадраты» подорожали на 4% за сентябрь — до 87,4 тыс. рублей. Это плюс 14,2% с начала года, а подсегмент «комфорт» прибавил 17,1%.

— Рост цен вызван совокупностью факторов: сокращением предложения на рынке и вымыванием, в первую очередь, бюджетных вариантов; активным спросом, поддержанным льготной ипотекой, а также выводом на рынок новых проектов с достаточно высокой стоимостью квадратного метра (одна из причин — переход на схему эскроу), — пояснили в пресс-службе компании.

Примечательно, что первичный рынок подтянул за собой ценники и на «новой вторичке». Там также в обжитых локациях стоимость «квадрата» увеличилась на 15% по итогам девяти месяцев этого года и выросла до 141,6 тыс. рублей.

При этом цены на старое жильё — «хрущёвки», «брежневки», «старый фонд» — также увеличились, но немного меньше: в этом сегменте прирост оценивается в 5-7%. Средняя стоимость 1 кв. м достигла 112,9 тыс. рублей.

По данным «Авито Недвижимость», цена «квадрата» в городе увеличилась на 21% и на данный момент составляет 125, 4 тыс. рублей.

Что предлагает рынок покупателю?

По словам Ольги Трошевой, в третьем квартале этого года наблюдался также тренд активизации застройщиков по выводу на рынок новых проектов и очередей. Объём именно нового предложения вернулся к средним значениям и составил 1,1 млн кв. м.

— С начала года этот показатель достиг 2,1 млн кв. м, что, с учётом весеннего сокращения нового предложения, на 35-38% ниже уровня аналогичных периодов 2017-2019 годов, — добавила Ольга Трошева.

Вместе с тем, по оценкам «Петербургской недвижимости», объём предложения на рынке начал сокращаться ещё во втором полугодии 2019 года из-за высокого спроса и снижения показателей вывода новых объектов после перехода на эскроу-счета. На текущий момент объём предложения снизился до 3,2 млн кв. м: сокращение на 11% за третий квартал, на 31% («минус» 1,4 млн кв. м) по сравнению с девятью месяцами прошлого года.

Руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова отмечает, что среди выведенных на рынок за последнее время объектов можно выделить проект ГП «ПИК» на Кантемировском, 11, около метро «Лесная». Группа ЦДС запустила вторую очередь ЖК «Новые горизонты», первая очередь проекта была сдана три года назад. Холдинг Setl Group объявил о старте нового проекта ЖК «Автограф в центре» на Лиговском проспекте. Девелопер также приступил к строительству второй очередь жилого комплекса «Панорама парк Сосновка» в Выборгском районе. На Белоостровской, 28 «ЛенСпецСМУ» возводит ЖК Domino. В Красногвардейском районе на Магнитогорской, 11 компания AAG ведет работы над проектом Alter. В центре города на 12-й Красноармейской RBI строит ЖК «Созидатели».

По словам Ольги Романовой, до конца года также можно ждать выход на рынок ещё нескольких проектов, старт продаж по которым ещё не объявлен.
Так, в Каменке «Полис Групп» вынашивает планы по возведению ЖК «Полис Приморский». В Шушарах «Лидер Групп» хочет взяться за вторую очередь комплекса Aerocity. Там же «Терминал-ресурс» намерен построить седьмую очередь «Образцовых кварталов». LEGENDA Intelligent Development анонсировала планы по проекту «Легенда на Малоохтинском» недалеко от метро «Новочеркасская». « Красная стрела» намерена до конца года выйти на стройку ЖК «Менделеев» у станции подземки «Московские ворота».

Но есть и крайне пессимистично настроенные участники рынка. Руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» Алексей Лякин не готов прогнозировать существенного прироста предложения на первичном рынке Петербурга.

— На мой взгляд, застройщики не ориентируются на программу льготной ипотеки, они выводят пулы квартир в соответствии со своим маркетинговым планом. Потому чувствуется определённый дефицит качественного предложения на первичном рынке города. Сейчас соотношение ликвидных и неликвидных лотов в сегменте составляет 20/80. Отмечу, что недостаток интересного предложения наступил ещё в конце прошлого — начале этого года. Новые проекты выводятся не очень активно: в среднем один проект в месяц — это очень мало, — заверяет Алексей Лякин.

Каких сюрпризов ждать от цен дальше?

В настоящее время все участники рынка гадают, будет ли продлена программа льготной ипотеки после 1 ноября этого года. По словам Ольги Трошевой, без таких мер поддержки отрасль ждала бы стагнация, заметное снижение спроса.

Как подчёркивает аналитик, в настоящее время 80% сделок на рынке совершается с ипотекой, 90% из них — с льготной. Раньше показатель ипотечных покупок составлял 60-64% в зависимости от конкретного периода.

— Таким образом, если программу отменят, многие потенциальные покупатели откажутся от решения приобрести квартиру или отложат его в ожидании новых мер поддержки. Сегодня мы наблюдаем на рынке ситуацию, когда даже при высоком спросе предложение сокращается. Если же спрос пойдёт вниз, застройщики, вероятно, ещё раз пересмотрят свою политику по выводу новых объектов, некоторые старты могут быть отложены, — рассуждает Ольга Трошева.

По мнению аналитика, замедление роста стоимости «квадрата» может быть вызвано выводом на рынок новых масштабных проектов на окраинах города, где цена заведомо ниже.

— Однако на данный момент мы не видим предпосылок для изменения ценового тренда. Кроме того, несмотря на то, что в ряде объектов стоимость «квадратов» уже достигла достаточно высокой отметки, в других ЖК сохраняется потенциал для роста. Что также будет влиять на изменение средних цен на рынке. Поэтому, скорее всего, по итогам года цены подрастут ещё на несколько процентов в диапазоне от 15 до 20%, — делает прогноз Ольга Трошева.

Дмитрий Ефремов уверен, что основное подорожание в этом году, вероятно, уже произошло, до конца года резкий рост цен не ожидается. По словам эксперта, если выдача ипотеки с господдержкой, как ранее было анонсировано, завершится 1 ноября, то в ноябре спрос снизится, продажи будут идти в спокойном режиме, а перед Новым годом рынок по традиции снова оживится.

Алексей Лякин считает, что цены на новостройки к ноябрю точно не упадут.

— Скорее всего, будет планомерный рост, но он уже не будет таким активным, как во втором и третьем кварталах нынешнего года. Возможно, что некоторые застройщики не будут повышать цены так часто, как это было раньше. Например, некоторые компании проводили повышение раз в месяц и даже раз в две-три недели. На мой взгляд, осенью строители перейдут на режим повышения цен: раз в полтора-два месяца, — предполагает он.

В «Авито Недвижимость» существующую ситуацию сравнивают с ажиотажем со следующей за ним коррекцией, которой, в свою очередь, будут сопутствовать снизившиеся доходы населения.

— Стремительный рост цен на новостройки также не может быть бесконечным, стоимость «квадратов» новостроек и «вторички» не может постоянно увеличиваться, — заверяют в пресс-службе компании.

Между тем, в Центробанке бьют тревогу, что продление льготной ипотеки может ещё больше перегреть рынок, а это обернётся новым витком роста цен на «квадраты».