С новосельем в коммуналке! Как долго комнаты будут оставаться конкурентами квартир

В последнее время отдельные эксперты рынка недвижимости заговорили о падении спроса в сегменте отдельных комнат в коммунальных квартирах. Дескать, дешёвые квартиры-студии на окраинах Петербурга, а то и в Ленинградской области перетягивают спрос на себя.

— Падение спроса сказалось и на цене. Если раньше комнату близко к историческому центру можно было купить в среднем за 2  — 2,5 млн рублей, то сейчас цена упала до 1,5 млн рублей. Несмотря на то, что продажи комнат сокращаются, с точки зрения аренды этот сегмент остается привлекательным, — сообщает специализированное издание BN.ru, ссылаясь на данные экспертов.

Безусловно, именно такой взгляд на ситуацию на рынке выгоден строительным компаниям, которые строят, а потом продают эти самые студии. Ведь продавцы комнат — их прямые конкуренты, а новосёлы коммуналок — упущенные клиенты. Однако далеко не все эксперты согласны с такой оценкой.

Но для начала посмотрим на открытые данные из сервисов по продаже недвижимости. Ранее 78.ru писал о том, насколько контрастен рынок жилья в Петербурге. Попытаемся выделить из него данные о комнатах. В том же ресурсе BN.ru размещено порядка 1600 объявлений о продаже комнат в Петербурге и пригородах. В Большом каталоге недвижимости — 1300 объявлений. Предложений по продаже квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках в разы больше. Но если открыть сайт бесплатных объявлений Avito, то можно увидеть только в Петербурге 3851 объявление о продаже комнат и еще 655 — в Ленинградской области.

Более чем двукратная разница может объясняться просто: на специализированных ресурсах предпочитают выкладывать объявление профессиональные риэлторы, в то время, как на Avito — обычные люди, желающие совершить сделку без посредников. Такой «серый» рынок труднее анализировать, однако некоторые тенденции всё-таки видны.

— Довольно трудно сказать, что спрос на комнаты снижается, — рассуждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Мой город» Леонид Сандалов.

Спрос определяется соотношением предложения и желающих его купить. При этом предложение теоретически должно немножко снижаться, потому что всё-таки уменьшается количество коммуналок в городе. А спрос определяется исключительно благосостоянием людей. Если в стране увеличится благосостояние, то люди вместо комнат в коммуналках начинают покупать квартиры. Но, тем не менее, люди, которые могут заплатить миллион с учётом кредита в банке, но не могут больше, будут всегда.

Среди покупателей комнат, по его словам, достаточно небогатых людей, желающих жить непременно в центре. Дешёвых квартир-студий в центральной части города никто просто не строит. Остаются комнаты в коммуналках.

Ещё одна категория  — инвесторы. Купить комнату, а потом её сдать — это и дешевле и выгоднее, чем сделать то же самое с квартирой, указывает Леонид Сандалов.

— Единственный фактор, который работает на снижение спроса (но он работает последние 10—15 лет) — это то, что если раньше комнаты покупали для расселения коммунальных квартир и их последующей продажи, то сейчас крайне редко происходят расселения, потому что нет спроса на большие квартиры в центре города. Богатые люди сейчас предпочитают селиться в новых домах, — заключает эксперт.

Схожего мнения придерживается и председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш.

— Того, что спрос на комнаты в коммуналках существенно снижается, я не подтверждаю. Резон прост: для многих комната — это стартовое, самое начальное приобретение, — говорит он.

По словам эксперта, рынок недвижимости растёт в первую очередь за счёт самых дешёвых предложений и пока что от насыщения далёк. При этом, разрыв в ценах между комнатами и самыми дешёвыми квартирами-студиями по-прежнему велик. Если первые стоят, в среднем, около миллиона рублей, то цены на вторые начинаются от двух миллионов. Единственный микросегмент, в котором студии оттягивают спрос на себя — дорогие комнаты, но и то: далеко не каждый готов поменять большую комнату в центре на такую же по площади студию на окраине, отмечает Андрей Тетыш.

Более того, по его словам, на рынке комнат появляются даже новые сегменты, то есть он и не думает умирать.

— Делаются отдельные зоны в коммуналках, — рассказывает Андрей Тетыш. — Если там был большой коридор, он делится на те или иные микрозоны. Если есть возможность санузел расширить в коммуналке, то расширяют санузел на несколько небольших. И получается, что он вроде как общий, но у каждого свой.

И наконец, эксперты напоминают про постоянный приток в город мигрантов, которым надо где-то жить. Конечно, они готовы ютиться даже в расселенных домах, но некоторым вполне по карману и аренда комнаты (что-то большее — гораздо реже). И значит спрос на отдельные комнаты по-прежнему есть.