Сперва накопи, потом купи: приобрести квартиру в Петербурге станет сложнее

Лукавый рост

Банки отчитываются о росте ипотечного кредитования в 2017 году. Только розничные подразделения ВТБ в Петербурге за девять месяцев выдали на покупку квартир 23,2 млрд рублей, что на 11% больше прошлогодних показателей. У Сбербанка в Петербурге за тот же период 25 тысяч кредитов на сумму 56 млрд рублей. Объем выдачи по Северо-Западу вырос более чем на треть. Но это вовсе не значит, что петербуржцы стали покупать существенно больше квартир, отмечают эксперты.

«Цены на недвижимость существенно не увеличиваются, количество сделок тоже не увеличивается столь же существенно. Получается, ипотека растет за счет кредитных сумм. Все меньше становятся первоначальные взносы», — отмечает генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.

Эту тенденцию подтверждают и банкиры. По словам заместителя управляющего филиалом ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Максима Никулина, в Петербурге растет сумма кредита по ипотеке. Если ранее средний кредит был 2,1—2,3 млн рублей, то сейчас — 2,6 млн.

Во вторник Объединенное кредитное бюро опубликовало свою статистику за третий квартал текущего года. За три месяца в Петербурге выдано около 12 тысяч ипотечных кредитов на 28,75 млрд рублей. При этом именно Северная столица стала лидером страны по росту среднего чека по ипотеке. Он составил 13%.

С ипотекой стоит поторопиться

Эксперты отмечают, что еще в прошлом году средний первоначальный взнос по ипотечным кредитам составлял 30%, однако в текущем году банки решили порадовать массового потребителя выгодными предложениями. При этом если раньше сумма взноса существенно влияла на процентную ставку по займу (чем меньше взнос, тем выше проценты), то теперь разница либо не критична, либо вовсе отсутствует.

Эта ситуация уже обеспокоила Центробанк. Регулятор в ноябре опубликовал проект поправок в инструкцию «Об обязательных нормативах банков», которые должны вступить в силу с 1 января. Займы с низкими первоначальными взносами будут считаться значительно более рискованными, чем раньше. Для 20%-го взноса коэффициент риск составит 150%, а для взноса менее 10% — коэффициент риска достигнет 200%.

Говоря проще, банкам придется в 1,5—2 раза увеличивать резервы по таким займам. В результате у кредитных организаций появятся два пути: увеличивать проценты по займам с низким первоначальным взносом или повышать минимальный взнос. В любом случае ипотека в результате станет менее доступной. И остается лишь полтора месяца, чтобы успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего кредитного поезда.

Почему жилье будет дорожать

Одновременно над рынком недвижимости нависла угроза 30-процентного роста цен на жилье за ближайшие несколько лет. В России в последнее время вновь отмечается увеличение числа обманутых дольщиков. Правительство к 15 декабря готовит «дорожную карту» по постепенному переходу с долевого строительства жилья на другие способы финансирования девелоперских проектов. Реформа должна занять три года. В результате застройщики будут брать деньги не у дольщиков, а у банков. Для покупателей это означает снижение рисков, для бизнеса – увеличение затрат.

«Деньги дольщиков для застройщиков были бесплатными. Они либо свои деньги вносили, либо кредитные, но по этим кредитам платили сами. Ставки по банковским кредитам составляют 12—13%. Если размазать их на два, три, а порой и четыре года строительства объекта, стоимость квадратного метра вырастет на 20—30%», — отмечает эксперт.

У Смольного другие приоритеты

В этих условиях растет роль различных городских жилищных программ, которые помогают сокращать количество очередников. Они нацелены на наименее обеспеченных граждан, которые охотнее всего брали кредиты с низкими взносами и больше всего пострадают от роста цен на недвижимость. Но у городского правительства, похоже, другие планы на распределение почти 600 млрд бюджетных рублей.

К примеру, согласно главному финансовому документу города, в 2018 году траты на программу расселения коммунальных квартир сохранятся на уровне предыдущего года и составят 3,1 млрд. В 2019 и 2020 годах эту сумму также не планируется увеличивать. С учетом инфляции финансирование программы фактически снижается. То же самое можно сказать и о программе обеспечения жильем молодых семей. Здесь и вовсе расходы составят 812 млн, что почти на 100 млн меньше, чем год назад.

Однако нехватка средств не помешает Смольному тратить миллиарды на компенсацию недополученных доходов инвестора ЗСД, строить за миллиард SPA-центр в Сестрорецке, финансировать убыточную программу платных стоянок или аномальным образом завышать субсидию общественному транспорту на перевозку пассажиров. Напомним, за время губернаторства Георгия Полтавченко город увеличил ее почти в четыре раза и довел до 38 млрд, чтобы сдержать рост тарифов. Но это почему-то не помогло — они все равно за тот же срок выросли почти в два раза.