«Денег в бюджете нет»: В Ленобласти может подорожать жилье

Генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов о том, почему дольщики домов на границе Петербург теперь сами будут платить за садики и школы.

Максим Ельцов/ Фото: из личного архива.

Губернатор не выдержал

На днях губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил об ужесточении требований к застройщикам. Речь идет об отказе региональных властей строить садики и школы за счет бюджетных средств. До сих пор застройщики работали по программе «Садики в обмен на налоги», при которой власти компенсировали часть затрат строителей на социальные объекты. Несколько дней назад губернатор признался, что денег даже на эту программу в бюджете нет, и «порекомендовал» строителям решать проблему садиков и школ самостоятельно, как это делается в Петербурге.

В ближайшем будущем мы будем наблюдать действие простого механизма. Хочешь, чтобы тебе дали разрешение на строительство, строй школу. Если ты строишь один дом – скидывайся вместе с соседними строителями.

Корень зла

Если посмотреть на историю развития приграничных с Петербургом территорий Ленобласти, то мы увидим, что в 2012-2013 годах муниципальные власти выдали огромное количество разрешений на строительство, которые совершенно не учитывали потребность в социальной инфраструктуре будущих жильцов. В итоге застройщики сумели добиться минимальной себестоимости, конкурентных с городом цен на жильё, но стремительно растущие микрорайоны оказались лишены необходимых школ и детских садов.

Одной из специфических особенностей рынка жесткого эконом-сегмента является то, что минимальное повышение цены квадратного метра по сравнению с соседними объектами сделает проект неконкурентоспособным. Как это ни печально, качество проекта и жилой среды не позволит продать жильё дороже. Когда речь идет о том, чтобы выбирать между хоть какой-нибудь, но своей квартирой или арендным жильем, то выбор очевиден. Ни планировка, ни вид из окна, ни, тем более паркинг и школа, особенно если нет детей, значение не играет. Единственным значимым параметром на этом рынке является цена. Главное для таких покупателей сама суть – купить квартиру. Про школы и сады жильцы вспоминают уже потом, после заселения.

Застройка в Мурино/ Фото: vk.com_murino_city

Дорого и ласково

Сейчас регион меняет правила игры. И проблема даже не в том, что застройщики не захотят повышать цены или частично компенсировать затраты на социальную инфраструктуру из прибыли. Удорожание на 5-7 тысяч рублей с квадратного метра (а именно такова может быть стоимость «социалки») приведёт к тому, что такие квартиры не будут покупать, а если строить соцобъекты при сохранении цены, то многие проекты будут попросту убыточными.

Строительство социальных объектов, безусловно, скажется на цене квартир в домах, которые будут строиться в будущем. Кроме того, вслед за ними может начать дорожать вторичный рынок в этих же локациях. Очевидно, что при ценах, в которые будет заложена социальная нагрузка спрос на жилье упадет, и застройщики будут вынуждены уменьшать объемы строительства. Что касается потребителей – потенциальных дольщиков - люди в еще большей степени начнут пользоваться ипотекой и ужиматься в своих потребностях (если это вообще возможно). На ипотеку в сегменте пригородного эконом класса и так приходится до 70% сделок, а подавляющий объём квартир - минимальные по площади студии и однушки.

Наименьшие площади квартир: студии от 20 метров и однокомнатные квартиры – от 29 метров. Для сравнения: минимальные цены в черте городе на новостройку начинаются от полутора млн рублей, а в Ленобласти можно найти квартиры ценой до одного миллиона.

Купить квартиру в городе за аналогичные деньги физически невозможно. Единственным вариантом останется отказаться от покупки и жить в арендованной квартире. Ведь такого рода жилье люди зачастую покупают на последние деньги. Удорожание квартир в новых проектах приведет к ситуации, что на каком-то этапе цены на новостройки высокой степени готовности и жилье «в котловане» сравняются. И естественно, что покупатель предпочтет первый вариант. Однако такая ситуация продлится недолго, и постепенно цены на квартиры в более высокой стадии готовности тоже поднимутся. Правда, стоит отметить, что изменения не будут резкими – скажется инертность строительного рынка и то, что многие застройщики предусмотрительно получили разрешения на строительство про запас, понимая, что будет происходить в будущем.