Домашняя работа: офисы в Петербурге стали перебираться в жилые комплексы
Что происходит с офисами в Петербурге
Петербургские компании всё чаще оптимизируют площади. В этом наблюдении сходятся почти все участники рынка коммерческой недвижимости Северной столицы. Главный запрос клиентов: «меньше, проще, классом ниже».
Так, по данным Авито Недвижимости, в первом полугодии 2026 года спрос на крупные офисы (площадью более 500 кв. м) упал на 43%, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Этот сегмент показал самую сильную просадку. На аренду помещений площадью до 100 кв. м спрос снизился на 21%, а на 101-500 кв. м — на 34%.
При этом предложение офисной недвижимости в целом показывает рост. И самый высокий — именно в сегменте небольших площадей (до 100 кв. м) — 48%.
— Главное, что мы видим за последние полтора‑два года — «обмельчание» рынка. Количество сделок сократилось на 15%, а их объём — на 38%. Компании остаются, но оптимизируют площади. Есть чёткий тренд: срок экспозиции растёт, ставки не падают, но и не растут — они зафиксировались. При этом крупные площади (от 1 000 кв. м) сейчас экспонируются в среднем от года, — отмечает генеральный директор брокерской компании Рекорб Максим Бармин.
Говорить о том, что бизнес сегодня массово выбирает компактные офисы, не совсем корректно, считает партнёр и руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова. Скорее, наблюдается тренд на оптимизацию занимаемых площадей. Речь идёт не о небольших офисах до 100 кв. м, а о том, что компании, которые раньше занимали несколько тысяч квадратных метров, пересматривают свои потребности и сокращают объём арендуемых площадей.
Почему бизнес выбирает офисы поменьше
В среднем офисы в Петербурге ищут новых арендаторов 91 день. Срок экспозиции вырос на 42% к первому полугодию 2025, подсчитали в компании.
— Компании внимательнее относятся к бюджету, оптимизируют занимаемые площади и становятся более требовательными к качеству объектов. При выборе помещения арендаторы оценивают его местоположение, отделку, инженерное оснащение, планировку, наличие парковки и готовность к переезду. Распространённые в Петербурге 11-месячные договоры аренды при этом позволяют бизнесу сохранять мобильность и при необходимости корректировать площадь или менять локацию. В результате на первый план выходит баланс между стоимостью, качеством офиса и гибкостью условий аренды, — подтверждает в разговоре с 78.ru директор департамента офисной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.
Всё больше компаний анализируют фактическое использование рабочих мест и более рационально подходят к определению необходимой площади офиса. Кроме того, есть примеры, когда арендаторы переезжают из бизнес-центров класса А в объекты класса B+ или B, чтобы снизить расходы на аренду.
— У нас есть специальные люди, которые делают рассадки (планировки рабочих мест). Раньше заявка была простой: район, бюджет, этаж, вид из окна. Теперь арендаторы оптимизируют штат, просят детальные рассадки, чтобы посадить всех компактно. Был случай: на 500 кв. м сидело 10 человек — сейчас такого почти не встретишь. Все скрупулёзно считают каждый метр, — делится Максим Бармин.
Компании переезжают из центральной части города, но стараются оставаться в той же локации, где уже работали, замечает председатель правления Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Адмирал» Игорь Баярунас. Например, если компания находилась в Невском районе, она съезжает и переезжает в менее просторный офис, но в том же районе.
— Мы фиксируем сокращение занимаемых площадей примерно на 20-30%. Знаю конкретный случай: компания арендовала 400 кв. м, а взяла 300 кв. м — это около 25% потери площади. Что касается спроса на совсем малые форматы, приведу пример нашей управляющей компании: у нас съехал крупный офисный арендатор, и сейчас мы заполняем освободившиеся площади. И это не только наш случай — другие управляющие компании тоже замечают, что поступают заявки на помещения примерно 13—15 кв. м. Портрет таких арендаторов — небольшие компании, индивидуальные предприниматели, самозанятые, а также мастера, которые работают с 3D-принтерами, и другие подобные производства в мини-формате. Таких предпринимателей в городе достаточно, — отмечает эксперт.
Работа из дома, но не удалёнка
В 2026 году наибольшую устойчивость демонстрируют форматы, встроенные в повседневную структуру жилых районов и ориентированные на регулярный локальный спрос, подмечает Игорь Баярунас. И отдельным устойчивым сегментом остаются компактные и универсальные офисы. Их снимают всё чаще в обычных ЖК.
Пандемия запустила процесс изменений в коммерческой недвижимости внутри жилых комплексов. Сначала застройщики стали проектировать первые этажи с отдельными входами и легко меняемой планировкой. Затем коммерческие площади начали подниматься на вторые этажи, где под разные виды бизнеса выделялись свои помещения. На третьем этапе к жилой застройке добавились полноценные офисы. Если раньше в новых домах создавали места только для сферы услуг, то теперь там появляются пространства и для офисной работы.
Например, такой подход попробовали реализовать в ЖК «Граф Орлов. Московский. Первая линия». Там с 3-го по 5-й этажи находится бизнес-центр класса А с помещениями разной площади.
— Из крупных застройщиков на слуху компания ЛСР. Я знаю её проекты: «Большая Охта», «Морская набережная», «Цивилизация на Неве» (в районе метро «Дыбенко»), а также «Цветной город». Там не арендуют, а покупают помещения. И это уже более серьёзный формат — такие компании имеют запас средств, чтобы приобрести офис в собственность. Из районов подальше, менее престижных, отмечу проекты рядом с метро «Елизаровская», а также Невский район, — приводит примеры Игорь Баярунас.
По подсчётам Arendator.ru, на исходе 2024 года новостройки обеспечили 16% предложения офисов в Петербурге. Как правило, в них продаются помещения малого формата. 58,4% всех офисных лотов в новых ЖК имели площадь 50-100 кв. м. А у 15,2% она не превышала 50 кв. м. Такую же долю составляли юниты с габаритами от 100 до 150 кв. м.
