Не только семейная: как купить жильё по программе, о которой мало кто знает

Семейная ипотека схлопывается

За последние годы в семейной ипотеке, самой массовой на сегодняшний день, произошло много изменений. Так, с 1 февраля 2026 года Минфин ввёл правило «одна льготная ипотека на одну семью», при этом супруги обязательно должны быть созаёмщиками — то есть взять вторую семейную ипотеку, как раньше, не получится. Были и более приятные новшества: с 1 февраля 2026 года можно рыночную часть комбинированной семейной ипотеки рефинансировать, а с 1 апреля 2025 года семьи с одним ребёнком до 6 лет могут купить квартиру на вторичном рынке в городах, где мало или вообще нет новостроек.

В 2026 году активно обсуждаются новые изменения в программу семейной ипотеки. Скорее всего, в будущем нас ждёт дифференцированная ставка. Сейчас всем семьям выдают ипотеку по ставке в 6%, а с 1 июля, вероятно, ставка станет различаться в зависимости от количества детей. Эксперты и инсайдеры утверждают, что самый обсуждаемый вариант — 12% при одном ребёнке, 10% при двух детях и 8% при трёх и более.

Кроме того, возможно, семейную ипотеку привяжут к месту регистрации родителей — то есть приобрести жильё по льготной программе смогут только те, кто хочет улучшить жилищные условия в своём регионе либо переезжает в другой регион. Это закроет возможности использовать семейную ипотеку как инвестицию.

Обсуждается расширение семейной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет, а также на вторичный рынок по всей России — но только для семей с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом. Помимо этого, есть шанс, что увеличится лимит по программе, чтобы семьи могли приобрести более дорогое жильё.

Опрошенные 78.ru эксперты отметили, что изменения, и в первую очередь дифференцированная ставка, приведут к снижению спроса на ипотеку, и это неудивительно — ведь количество семей, которые смогут на неё претендовать, серьёзно уменьшится.

— Очередные дискуссии об изменении условий семейной ипотеки, скорее всего, традиционно приведут к новой, пусть и более слабой волне опережающего спроса, затем, если изменения всё-таки будут приняты, рынок ждёт охлаждение спроса в пределах 15–20% на период адаптации к новым реалиям, после чего спрос постепенно начнёт восстанавливаться до базовых значений, — отметила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Снижение спроса, в свою очередь, приведёт к другим последствиям — прежде всего к замедлению роста рынка новостроек. Сегодня семейная ипотека — один из главных драйверов спроса, а обсуждаемые изменения и, главное, ужесточения сильно его притормозят. Однако, как отметила доцент кафедры менеджмента Президентской академии в Санкт-Петербурге Линда Рыжих, это наверняка приведёт к росту интереса к вторичному рынку и альтернативным программам.

Какие ипотечные программы могут стать альтернативой, если семейная недоступна?

Привычные альтернативные ипотеки

Начнём с самых известных, которые действуют давно и всем привычны. Их можно условно поделить на территориальные и профессиональные.

Территориальные

1. Арктическая и дальневосточная.

По сути это единая ипотека, которая действует для россиян, живущих на Дальнем Востоке и в российской Арктике. Ипотека для Дальнего Востока действует с 2019 года, в 2023 году к ней присоединилась программа для Арктики. Условия по ним одинаковые:

• ставка — 2%,
• первоначальный взнос — 20%,
• срок кредита — до 20 лет,
• заёмщики — молодые семьи, все многодетные семьи, получатели арктического и дальневосточного гектара, переезжающие в эти регионы учителя и сотрудники сферы образования, медработники, работники ОПК, участники СВО,
• жильё — новостройки, загородные дома, вторичное жильё в городах, где нет новостроек,
• сумма кредита — до 6 млн рублей (до 9 млн рублей, если площадь жилья больше 60 кв. м).

Программа действует до конца 2030 года.

2. Сельская ипотека.

Эта ипотека предназначена для тех, кто живёт «на селе», то есть в небольших населённых пунктах с населением не более 30 тыс. человек, кроме столичных регионов. Однако с 2025 года воспользоваться ею могут только работники АПК, социальной сферы, предприниматели в сельхозсфере и участники СВО.

Условия:

• ставка — до 3%,
• первоначальный взнос — 30%,
• срок кредита — до 25 лет,
• заёмщики — сотрудники АПК и социальной сферы в небольших населённых пунктах, предприниматели в АПК, участники СВО,
• жильё — квартиры в новостройках не выше 5 этажей, частный дом,
• сумма кредита — 6 млн руб.

Программа действует бессрочно, однако периодически деньги, выделенные на неё из бюджета, заканчиваются и банки перестают одобрять заявки до поступления новых средств.

3. Ипотека в новых регионах.

Программа появилась в 2023 году, а в 2024 году была серьёзно расширена. Она предназначена в первую очередь для жителей новых регионов России — Донецкой и Луганской народных республик, Херсонской и Запорожской областей, а также для жителей Белгородской и Курской областей. Однако приобрести жильё по этой программе может любой россиянин.

Условия:

• ставка — 2% на весь срок,
• первоначальный взнос — 10%,
• заёмщики — все граждане России,
• жильё — квартиры в новостройках, строительство или покупка частного дома, квартиры на вторичном рынке,
• сумма кредита — 6 млн руб.

Программа действует до конца 2030 года.

Профессиональные

1. IT-ипотека.

Ипотека для IT-специалистов приходит на ум первой, когда речь идёт об ипотечных программах для россиян определённых профессий. Она была запущена в мае 2022 года, однако с того времени не раз меняла условия, постепенно ужесточаясь. Поэтому на сегодняшний день её условия такие:

• ставка — до 6% (сохраняется, если после увольнения в течение полугода заёмщик устроился в другую аккредитованную компанию),
• первоначальный взнос — 20%,
• срок кредита — до 30 лет,
• заёмщики — сотрудники аккредитованных в Минцифры IT-компаний, которые расположены за пределами Москвы и СПб, возраст от 22 до 50 лет включительно, зарплата от 150 тыс. руб. в городах-миллионниках, МО и ЛО, от 90 тыс. руб. в других регионах,
• жильё — новостройка, участок под строительство жилого дома, частный дом,
• сумма кредита — 9 млн руб.

IT-ипотеку можно взять только один раз. Срок её действия — до 2030 года, но ставка сохранится на весь срок выплаты ипотеки.

2. Военная ипотека.

Ипотека для военнослужащих сильно отличается от других программ. Фактически ипотеку за заёмщика погашает государство до тех пор, пока он служит в армии, однако сумма зависит от возраста, звания, выслуги лет и других критериев. Если же приобрести жильё дороже, разницу придётся погашать за счёт собственных средств.

Кроме того, если уволиться со службы без уважительной причины при стаже службы меньше 10 лет, придётся за 10 лет вернуть государству все потраченные на ипотеку средства, а если уволиться раньше, чем через 20 лет службы — деньги возвращать не придётся, но остаток ипотеки заёмщик выплатит сам.

Общие условия:

• ставка — от 19,6%,
• первоначальный взнос — от 5% (зависит от банка),
• срок кредита — до 25 лет,
• заёмщики — военнослужащие, участники накопительно-ипотечной системы не менее 3 лет (кроме участников СВО — их регистрируют в НИС сразу), возраст до 45–50 лет,
• жильё — новостройка, вторичное жильё, частный дом, но с ограничениями по ДДУ,
• сумма кредита — определяется индивидуально.

Военная ипотека не имеет ограничений по регионам и по срокам действия. Однако при увольнении со службы досрочно придётся вернуть государству выплаченные средства, а если заёмщик погибает, обязанность по выплате ипотеки ложится на ближайших родственников. Кроме того, взять такую ипотеку и рефинансировать её можно только в банках, одобренных Минобороны.

«Секретные» ипотеки

Однако перечень альтернативных ипотечных программ не ограничивается всем известными. Есть и «секретные» программы — те, что действуют, но о которых знает не так много людей.

Причина их неизвестности — как правило, в очень узкой направленности. Среди профессиональных программ к ним относится, например, ипотека для госслужащих. Это экспериментальная ипотека, которая распространяется на сотрудников Минфина, Минтруда, Минстроя, ФНС и органов Федерального казначейства. Эксперимент идёт с 2024 года, по нему государство компенсирует часть суммы для погашения первоначального взноса в банке и часть тела кредита на протяжении 9 лет.

Другая причина — в их локальности. Такие программы действуют для разных категорий заёмщиков только в определённых регионах.

— Например, в Ростовской области есть ипотека для отличников. Она распространяется на выпускников вузов, с отличием окончивших педагогические или медицинские вузы. В 2026 году льгота будет предоставлена 50 выпускникам, в течение 10 лет субсидирование будет до уровня ставки 1%, — рассказала Татьяна Решетникова.

Есть схожая программа для обладателей красных дипломов из Ростовской, Волгоградской, Нижегородской областей, Ставропольского, Краснодарского краев, Республики Адыгеи, города Москвы и Московской области — она действует в одном из банков. Правда, он предлагает почти рыночную ставку — 17%, с первоначальным взносом в 20,01% и сроком 20 лет.

— В ряде регионов действует социальная ипотека для бюджетников, вместе с субсидией на жильё может предоставляться льготный заём под небольшой процент. Например, в Тюменской области нуждающимся бюджетникам (медики, педагоги) со стажем от 10 лет предоставляется субсидия 400 тысяч рублей и плюс ещё по 100 тысяч рублей на каждого ребёнка и заём на 1 миллион рублей под 1% на срок 10 лет, — добавила Татьяна Решетникова.

Чаще всего такие программы пилотные: регионы пробуют разные варианты поддержки, в том числе компенсацию, полную или частичную, покупки жилья, чтобы не только привлечь необходимых специалистов, но и закрепить их на своей территории. Похожие программы есть и в Санкт-Петербурге и Ленобласти, отметила Линда Рыжих.

— В Санкт-Петербурге и Ленобласти в основном действуют стандартные федеральные программы, но есть и локальные инициативы. Так, следует отметить ипотеку для молодых специалистов, в рамках которой в некоторых районах города и области действуют программы поддержки молодых врачей, учителей, инженеров. Помимо этого, есть ипотека на новостройки от застройщиков, которая часто сопровождается субсидированием ставки или специальными условиями для покупателей определённых объектов, — рассказала эксперт.

Кроме того, существуют и корпоративные ипотеки. В рамках таких программ работодатели готовы помогать ценным специалистам оплачивать их ипотечные взносы, способствовать получению займа или существенно снизить выплаты.

— У крупных нефтяных, газовых и промышленных предприятий есть как индивидуальные условия от банков, например, ипотека для сотрудников без первоначального взноса или дисконт от рыночной базовой ставки, так и есть внутренние программы компенсации ипотечных платежей, входящие в социальный пакет, — отметила Татьяна Решетникова.

Однако сегодня в России это пока редкость, констатировала Линда Рыжих. Отдельные работодатели предлагают такие программы, но это скорее инструмент удержания ценных кадров, чем массовое явление, указала она. Тем не менее возможности такие есть, и учитывая сложности с наймом сотрудников в современных условиях, особенно для линейного рабочего персонала, есть шанс, что компании будут использовать их всё больше.

Поэтому, чтобы узнать о наличии «секретной» ипотечной программы, нужно прежде всего изучить информацию о мерах поддержки в своём регионе — возможно, вы подпадаете под какую-либо категорию. А также можно узнать о мерах поддержки от компаний — некоторые крупные компании помогают в оформлении и выплате ипотеки для своих сотрудников.

Какие программы ипотеки могут появиться

Существующими программами ипотеки возможности не исчерпываются — сегодня активно обсуждаются предложения, которые касаются и других категорий. К ним относится, например, государственная ипотека для учителей. На локальном уровне она существует в некоторых регионах, но сегодня обсуждается её введение по всей стране. Однако широкого распространения эта идея пока не получила, несмотря на запрос общества, из-за бюджетных ограничений и сложности администрирования, пояснила Линда Рыжих.

Есть и другие обсуждаемые варианты ипотек.

— Ипотека для молодых семей без детей — периодически появляются предложения расширить семейную ипотеку на бездетные пары, но они тоже пока не реализованы. Также напомню про ипотеку для самозанятых и фрилансеров, которая обсуждается как способ поддержать растущий сегмент рынка труда, но банки пока не готовы массово внедрять такие продукты из-за сложности оценки доходов, — рассказала эксперт.

Запрос на новые целевые льготные программы ипотеки действительно есть, и они обсуждаются, однако их нужно сделать более точечными, в том числе для привлечения работников в определённый сегмент экономики, добавила Татьяна Решетникова. Кроме того, трансформации требуют и существующие программы.

— Например, для государства было бы менее затратно не субсидировать ставку на весь срок кредитования, а досрочно гасить часть суммы кредита, тем самым снижая долговую нагрузку на целевую категорию заёмщиков. Тот же эффект, что сейчас, можно было бы получить с наименьшими затратами, и как раз остались бы денежные средства на развитие целевого кредитования, — считает эксперт.

В целом же рынок сейчас движется в сторону нишевых программ, отметили эксперты. Сейчас он занял выжидательную позицию: многое будет зависеть от дальнейшей судьбы семейной ипотеки. А пока никакого системного сдвига в отношении развития новых целевых программ нет, в основном на первичном рынке спрос стимулируют сами застройщики, указала Татьяна Решетникова. Впрочем, есть вероятность, что в будущем новые программы всё же появятся.

— Классические массовые программы уже охватили значительную часть населения, а государству и банкам выгодно поддерживать отдельные отрасли и профессии. Я полагаю, в ближайшие годы можно ожидать появления новых целевых ипотек для врачей, педагогов, специалистов IT, а также развития корпоративных программ как инструмента кадровой политики, — резюмировала Линда Рыжих.

А если не ипотека?

Купить жильё без ипотеки сегодня сложно даже тем, кто имеет сбережения — уж слишком сильно скакнули цены на квартиры и дома в последние годы. Но некоторые варианты всё же есть, например:

• получить профессиональную субсидию: в некоторых регионах действуют субсидии на первоначальный взнос людям определённых профессий — к примеру, в Краснодарском крае выплачивают 1 млн рублей врачам, а в Тюменской области льготный заём предоставляют бюджетникам,
• поучаствовать в «земской» программе: «Земский учитель», «Земский доктор» и «Земский фельдшер», «Земский работник культуры» — все эти программы подразумевают выплаты переехавшим в регион специалистам до 1,5 млн рублей, которые можно пустить на покупку жилья или первоначальный взнос,
• поучаствовать в программе «Молодая семья»: участникам программы предоставляют выплату для покупки квартиры или дома — от 30% до 35% средней стоимости недвижимости в регионе, но только при условии, что семья нуждается в жилье и никому из её членов ещё нет 35 лет,
• воспользоваться региональными субсидиями: некоторые регионы субсидируют не покупку жилья, а различные затраты на него — к примеру, подключение к инженерным сетям, также в регионах (например, в Ленобласти) многодетным семьям выделяют земельные участки для строительства и т. д.,
• использовать материнский капитал: материнский капитал можно потратить на покупку жилья, в том числе стартовый взнос по ипотеке,
• комбинировать разные программы и льготы: к примеру, можно использовать материнский капитал при оформлении семейной ипотеки.

Кроме того, можно и сэкономить на покупке — например, оформить налоговый вычет до 260 тыс. руб. за покупку жилья и 390 тыс. по уплаченным процентам по ипотеке.

Все эти варианты не позволят купить квартиру полностью без собственных средств, однако помогут существенно сократить расходы и вложиться в бюджет, если он есть.