И масс-маркет, и элита. Какие дефекты чаще всего встречаются в новостройках Петербурга

«Косяки» от застройщиков на сотни миллиардов

Практически каждая квартира в российских новостройках сдаётся с теми или иными дефектами, утверждают эксперты центра «Аналитика. Бизнес. Право». По данным исследования, в 2025-м году этот показатель составлял 93%, в 2022-м — 90%, в 2023-м подскочил до 95%, а в 2024-м вернулся к отметке в 90%, сообщили «Известия».

По прогнозам аналитиков, в ближайшие два года показатель закрепится на уровне 95% и только к 2030-му начнёт постепенно снижаться. Такой тренд свидетельствует об отсутствии устойчивого улучшения качества строящегося в России жилья и демонстрирует «высокую вероятность того, что дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями», отмечают специалисты.

В качестве причин сложившейся ситуации называют послабления для застройщиков, которые вводили на время пандемии ковида и после неё, в частности, длительный мораторий на взыскание штрафов и неустоек за такие нарушения. Меру задействовали трижды: с 3 апреля по 31 декабря 2020 года, с 29 марта 2022-го по 30 июня 2023-го, а также с 22 марта 2024-го по 31 декабря 2025 года.

Сформированная мораториями и отсрочкой демотивирующая среда для застройщиков обернётся в 2026–2030 годы 122,3 млрд рублей потерь для покупателей «квадратов», заключают авторы исследования. При этом в Москве ситуация обстоит лучше, чем в других регионах.

Разбираемся вместе с экспертами, что же происходит в Петербурге, с какими дефектами действительно можно столкнуться в Северной столице.

Реальная статистика «недоделок» в новостройках Петербурга

Отметим, что сами девелоперы ситуацию комментировать отказываются. Но условиях анонимности участники отрасли признают: исследование наделало много шума в отрасли.

Подавляющее большинство квартир в новостройках и в Северной столице, и в целом по России, всегда сдавались с дефектами, разводят руками опрошенные 78.ru участники петербургского рынка недвижимости. При этом неважно, идёт ли речь о масс-маркете или высокой элите, где цена квадратного метра давно шагнула за миллионы рублей. Другое дело — что конкретно понимается под словом «дефект»: царапина на оконном стекле, отходящий плинтус, неисправный унитаз или… его отсутствие как таковое, а тем более, бракованная стяжка или косые стены.

Очевидно и то, что на фоне резкого удорожания «квадратов», сокращения программ господдержки, да и просто генерирования за долгие годы потребительского опыта и юридической грамотности у покупателей жилья, их требовательность возросла и только будет увеличиваться.

— Цифра выглядит тревожно, хотя на практике рынок жил с этим всегда. За годы работы я не встречал случаев, когда квартиру от застройщика передали без замечаний, — подчёркивает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.

Почти каждый второй дольщик на приёмке фиксирует недоделки и отказывается подписывать акт, подтверждает и гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич.

Этот документ с первого раза отказываются подписывать 93–95% покупателей, из которых сейчас только единицы приходят на приёмку жилья без профессиональных приёмщиков, разъясняет руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев.

— Дальше начинается работа по устранению недочётов. Это нормальная практика, в которой заинтересованы обе стороны, — констатирует он.

Наличие дефектов на старте не создаёт для рынка чрезвычайной ситуации — это обычный этап передачи квартиры покупателю, поддерживает коллегу Алексей Бондарев.

Говорить о какой-то «патовой» ситуации с дефектами в новых жилых комплексах Петербурга сейчас не совсем корректно, настаивает основатель агентства недвижимости «Надо брать?» Виктория Соболева.

— Да, недочёты при сдаче квартир встречаются, но они были всегда и у разных застройщиков. По объектам, с которыми мы работаем, мы не видим резкого роста количества проблем в 2025 году, — заверяет она.

Почему застройщики сдают жильё с дефектами

Девелоперы ведут стройку большими объёмами, поэтому часть деталей на финальном этапе ускользает от внимания, рассказал Алексей Бондарев. Поэтому на объектах все чаще действуют сервисные бригады, которые закрывают замечания после приёмки. Наслышаны все и о дефиците кадров на стройке.

Больше всего претензий возникает к «квадратам», продающимся с чистовой отделкой, и к жилью с ремонтом «под ключ», сходятся во мнении участники рынка. Вот здесь и разворачивается основное «поле битвы» для придирчивых покупателей. Есть среди них и увлеченные «потребительским терроризмом».

По словам директора группы компаний «Расцветай» Сергея Шашурина, некоторые люди профессионально скупают квартиры с мелкими недочётами, затем идут в суд, и застройщики получают штрафы, кратно превышающие стоимость самих дефектов.

В Петербурге крупные «косяки» у застройщиков встречаются всё реже, они сами в них не заинтересованы, так как теперь несут колоссальные репутационные потери. В свете этого строители готовы оперативно устранять и мелкие недочёты, если есть такая возможность.

— В Петербурге и Ленинградской области подобных конфликтов меньше, чем в Москве. Покупатели из столицы часто отмечают качество местных проектов. При этом рынок уже ищет компромиссные форматы. Некоторые застройщики оставляют готовой только ванную комнату и санузел, а остальную квартиру передают без финальной отделки, — отмечает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров.

По его мнению, часть компаний сохранит чистовую отделку, но сделает её частью позиционирования проекта. В таком случае стоимость квартир вырастет.

— Девелопер заранее закладывает в цену риск возможных споров с покупателями и дополнительные расходы на устранение замечаний, — признает Дмитрий Уваров.

На чём и как «косячат» в Петербурге

В Северной столице чаще всего речь идёт о перекошенных откосах, плохо уложенном ламинате, неровной плитке, непроклеенных стыках, рассказывает Алла Шинкевич. Этот момент как раз касается масс-маркета и «низкого комфорта».

— Несущие конструкции и планировки, как правило, вопросов не вызывают — проблемы касаются именно ремонта, — поясняет она.

На кривые стены и потолки указывает эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. По его данным, иногда отклонения по геометрии доходят до 10 мм.

— Попадаются вздутые напольные покрытия, пузыри под обоями, щели в межкомнатных швах. Окна продувает, створки не держат регулировку. На откосах остаются царапины, двери приходят с механическими повреждениями. В Петербурге ситуацию усиливает влажный климат: после первой зимы проявляются протечки и промерзание, — утверждает эксперт.

Впрочем, все эти проблемы легко обнаружить на приёмке, подчёркивает Георгий Патанин. Лазерный уровень показывает отклонения стен, тепловизор выявляет холодные зоны у окон и стыков. При осмотре часто находят и расхождения с проектной площадью. Примерно в 70% квартир встречаются повреждения дверей, подтёки и негерметичные окна.

В комфорт- и бизнес-классе застройщики стараются более строго соблюдать стандарты качества, отмечает Виктория Соболева. В таких проектах дефекты, как правило, носят локальный характер и устраняются в рабочем порядке.

— Чаще всего речь идёт о стандартных недочётах: отделке, инженерных узлах, проверке гидроизоляции, состоянию сантехнических коммуникаций. Например, отсутствие или неправильное устройство гидроизоляции может со временем привести к появлению плесени — мы сталкивались с такими ситуациями в проектах, но это скорее единичные случаи, которые выявляются на этапе приёмки, — поясняет она.

Заместитель руководителя агентства недвижимости Becar Алексей Илюхин осторожно отмечает: по опыту сделок и приёмок квартир видно, что недочёты могут быть довольно серьёзными.

— Например, в одном из недавних кейсов при покупке квартиры рядом с метро «Ладожская» выявили целый набор проблем — от деформированной входной двери до дефектов окон и оконных проёмов. В течение двух месяцев, пока проходила сделка, велась активная переписка с застройщиком. Недостатки исправляли, но довольно медленно, — констатирует он.

Сергей Бобашев добавляет, что именно в элитном жилье претензии могут возникнуть к качеству материалов. В проекте заявлено одно, а по факту привезено и смонтировано другое, из более дешёвой продукции. Но при этом на фасадах не экономят и стараются не допустить брака подавляющее большинство застройщиков. Это «лицо» компании.

Как быстро застройщики устраняют замечания

От характера и объёмов дефекта зависят сроки и стоимость устранения, подчёркивает Сергей Бобашев. Так, если стеклопакет был поцарапан и запасной комплект имеется на складе, то замена может произойти в считанные дни.

— Не отрегулированные нормально ручки на дверях и окнах, неисправно работающий унитаз мастер может починить за один визит. Другое дело, если этого унитаза нет как такового, либо протекает фановая труба или есть брак по стяжкам, — приводит примеры Сергей Бобашев.

Алексей Бондарев подтверждает: быстрые работы занимают один-два дня. Обычно ремонт укладывается в пару недель. Иногда срок растягивается до месяца. В редких случаях, когда квартира требует серьёзной доработки, исправления занимают около двух месяцев.

По словам Сергея Бобашева, с мелкими «косяками» большинство покупателей в суд, конечно, не пойдут. До таких разбирательств дело может дойти, если речь идёт о дефектах для всего подъезда или дома в целом. В таком случае устранение может растянуться на длительный срок.

— Если дефекты выявляются, их устранением занимается застройщик через своих подрядчиков. Обычно такие работы проводятся в рамках гарантийных обязательств. Основной риск для покупателя в подобных ситуациях — не столько серьёзные строительные проблемы, сколько затягивание сроков устранения недочётов и, соответственно, более длительная процедура приёмки жилья, — поясняет Виктория Соболева.

Договор долевого участия обязывает застройщика устранить недостатки за свой счёт в течение пяти лет, указывает Георгий Патанин. Как он считает, на практике владельцы квартир часто идут в суд и прикладывают строительную экспертизу. В Петербурге число таких исков с 2024-2025 годов выросло примерно на 20%, а компенсации доходят до 300–500 тыс. рублей.

— Исправление таких дефектов обходится дорого. Для квартиры 50–70 кв. м смета на переделку обычно достигает порядка 500–900 тыс. рублей. Выравнивание стен и заделка швов тянут примерно на 200–400 тыс. рублей, регулировка окон и сантехники добавляет ещё около 100–200 тыс., — приводит расчёты Георгий Патанин.

По данным Алексея Илюхина, в одной из таких ситуаций замена окон и двери была оценена сторонней компанией примерно в 400 тыс. рублей. Для девелопера работы могут обходиться дешевле — в 250–300 тыс. рублей, но для покупателя это всё равно серьёзные дополнительные расходы.

Чуть лучше ситуация обстоит с качеством «квадратов» в апартах. Там претензии встречаются всё же реже, так как большая часть номеров передается в доверительное управление отельному оператору, который работает на объекте и часто связан с застройщиком, указывает Алексей Илюхин. Поэтому во многих проектах помимо приёмки номера собственником, его принимает ещё и будущая управляющая компания, которая заинтересована в бесперебойной сдаче номера для обеспечения дохода собственнику.