Старые гайки: почему банки ужесточают контроль над рынком аренды ипотечных квартир

Банки в последнее время стали всё чаще требовать от заёмщиков согласовывать сдачу в аренду жилья, которое клиенты приобрели по ипотеке и пока её не погасили. По данным «Известий», в некоторых случаях устанавливается и полный запрет на сдачу в аренду до окончания выплат. К такой жёсткой схеме в основном прибегают, когда речь идёт о жилье, купленном по льготным программам, особенно семейной ипотеке. Логика банков проста: такие программы призваны улучшать жилищные условия, а не приносить доход. Ведь в большинстве случаев при той же семейной ипотеке используется и маткапитал.

Более того, клиенты российских банков утверждают, что финансовые организации закрепляют за собой право проверить, как используется кредитное жильё. С чего вдруг банки развернули новый виток борьбы с потенциальными арендодателями жилья, что ипотечникам будет за нарушения и чем это всё закончится для арендаторов — разбираемся вместе с экспертами.

Сдаётся каждая третья квартира

Тема запрета на сдачу ипотечных квартир в аренду всплывает регулярно, но раньше она оставалась в плоскости формальных оговорок, рассказал в беседе с 78.ru эксперт по недвижимости управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости» Константин Анохин. Сейчас же разговор стал заметно предметнее.

— По разным оценкам, от трети ипотечных квартир фактически сдаются, — пояснил он и добавил, что такой тренд характерен для всех крупных мегаполисов.

Впрочем, риэлтор «Макромира» Ольга Горбач уточняет, что показатель в одну треть может касаться жилья, которое было взято в ипотеку в 2020 — 2022 годы. Многие планировали погасить её за 5–7 лет. Если же речь идёт о «квадратах» 2023-го и позже «дат займа», то теперь погашение долга растягивается на десятилетия.

Платить раньше срока в нынешних условиях, когда деньги можно положить на депозит, кому-то представляется нецелесообразным. По крайней мере, в Петербурге. Таким образом доля ипотечных квартир в аренде может доходить и до половины.

Попытка обелить серую аренду

За более точными цифрами собеседники предлагают обращаться в банки, но усмехаются: «Вам вряд ли это кто-то скажет, да и вряд ли у них у самих есть вся эта информация в полноте. Они её как раз, в том числе, и хотят получить». Дело в том, что по-прежнему около 70–80% жилья в России сдаётся по серым схемам.

— Сейчас ситуация меняется не столько из-за банков, сколько из-за общего курса на формализацию доходов от аренды. Государство последовательно закрывает серые схемы и ищет точки входа в этот рынок. Ипотека и банки выглядят удобным инструментом контроля. Поэтому разговоры о согласовании аренды усиливаются, и в 2026 году давление может стать заметнее, — полагает Константин Анохин.

Основатель агентства премиальной недвижимости, автор телеграм-канала «Риэлтор от Бога» Ярослав Кобаладзе указывает на рост просрочек по ипотечным платежам и стремление банков обезопасить в этих условиях свой залог. Что не удивительно, ведь за к концу 2025-го был побит исторический рекорд по такой задолженности в 265,6 млрд рублей.

Одна из предыдущих серьёзных попыток ужесточения в этой сфере предпринималась в «десятые», отмечает кредитный и ипотечный брокер Александр Бида. Тогда просрочки тоже росли «семимильными темпами».

Пробьют по всем инстанциям

Мнения участников рынка расходятся в том, есть ли у банкиров чёткие и понятные механизмы выявления «нехороших» арендодателей.

— Контроль тоже давно поставлен на поток. Это не разовые рейды, а рутинная работа. Проверки начинаются с мониторинга объявлений на Avito и ЦИАН, продолжаются опросами соседей и визитами по адресу. Представители банка звонят в дверь, задают прямые вопросы, запрашивают документы, — утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.

Как добавляют некоторые собеседники 78.ru, банковские сотрудники мониторят и социальные сети своих «подопечных».

На практике проверки редки, но банк вправе провести осмотр без предупреждения, рассказывает Ярослав Кобаладзе. Поводами для инспекции могут стать коммунальные счета на чужое имя, объявления о сдаче квартиры на известных площадках, жалобы соседей.

Многие эксперты говорят, что проблемы у владельцев ипотечного жилья начинаются в основном, когда есть какая-то совсем конфликтная ситуация с банком. Например, ипотечник квартиру сдаёт, а сам платежи не вносит, или имущество оказалось по каким-то причинам серьёзно повреждено. На этом подробнее остановимся позже.

— Если заёмщик платит вовремя, объект остаётся в нормальном состоянии, у банка почти нет мотивации обострять отношения. Для банка важен сам залог и платёжная дисциплина. Аренда сама по себе не разрушает конструктив квартиры и не увеличивает риски кратно. Вопросы возникают скорее при использовании жилья под офис, коммерцию или интенсивные форматы, где износ залога становится заметным, — поясняет Константин Анохин.

Но вот если дело дошло до «точки кипения», то легенды про «друзей, которые просто зашли погостить» быстро рассыпаются. Ведь у «гостей» есть ключи от помещения, личные вещи и явно просматривается постоянное проживание. В таких скандальных ситуациях банк опирается не на слова, а на факты и условия договора, отмечают эксперты.

Свяжутся без ипотечника

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич готова более подробно остановиться на ситуации с порчей недвижимости.

— Вопрос возникает, когда происходит страховой случай. Пожар, затопление, серьёзная порча отделки или оборудования — в этот момент банк смотрит, соблюдены ли условия договора. Если аренда не была согласована, страховая компания вправе отказать в выплате. Для банка это прямой риск: залог теряет стоимость, а источник компенсации пропадает, — отмечает она.

Вот так от страховщиков и всплывают нелицеприятные факты.

Проблемы могут возникнуть в том случае, если арендатор настаивает на официальной регистрации договора в Росреестре, обращает внимание ипотечный брокер агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Маркина.

— На практике большинство договоров аренды заключают на 11 месяцев. Такой срок не требует регистрации в Росреестре. Формально банк нужно уведомить, но в реальной работе я не сталкивался со случаями, когда кредитор проверял, кто именно живёт в квартире — собственник или арендатор. Контроль за фактическим проживанием банки не ведут.

Другая ситуация возникает, когда квартиру сдают на срок больше года и арендатор настаивает на регистрации договора. Это типично для курортных локаций и прибрежных объектов. В этом случае без письменного согласия банка Росреестр договор не зарегистрирует и аренда просто не состоится, — констатирует эксперт.

А банк, естественно, окажется в курсе «неблаговидных» намерений клиента.

Чем дело закончится?

Участники рынка успокаивают: заёмщика по ипотеке, как только факт нарушения вскроется, сразу из жилья никто не выселит. Но такой сценарий вполне возможен в отношении арендаторов.

Для первых сначала включаются договорные санкции, разъясняет Алексей Бондарев. Это штрафы, повышение процентной ставки, требование досрочно погасить часть кредита. Если заёмщик игнорирует требования и продолжает сдачу, банк переводит спор в юридическую плоскость и запускает процедуру взыскания залога. Это долгий процесс, но он работает. В этот момент клиент перестаёт быть заёмщиком и превращается в проблемного должника.

Ярослав Кобаладзе уточняет, что изъятие квартиры проходит через суд и связано с неуплатой, однако риски растут уже на этапе фиксации нарушения. А при взыскании жильё уходит на продажу вместе с залогом.

Между тем, невнимательность со стороны арендатора к тому, находится ли жильё в залоге у банка, может стать прямым путём к выселению на улицу, подчеркивает Алексей Бондарев.

— Даже договор аренды в такой ситуации не защищает. При изъятии залога приставы освобождают жильё в рамках исполнительного производства, — констатирует он.

Здесь проясним, что договор на срок до 11 месяцев зачастую оформляется в простой письменной форме условной «расписки».

Впрочем, ряд специалистов успокаивает арендаторов. Бояться нечего, уверена Алла Шинкевич. Проверять, находится ли квартира в ипотеке, никто не будет. Формально залог виден в Росреестре, но в обычной жизни к этому не обращаются. Риски появляются только при просрочке по кредиту у ипотечника, напоминает вновь она. Взыскание запускается не мгновенно, и арендатор узнаёт о проблеме задолго до реальных последствий.

Оснований для глобальной корректировки цен на рынке аренды из-за ужесточения правил игры по ипотечным квартирам, эксперты пока не видят. Другой вопрос, что такие объекты часто сдавались на 10–15% дешевле средней стоимости. Так как раз и делалось часто, чтобы заёмщики банков могли внести платежи по ипотеке. Со своей стороны, банковские структуры ради денег на такие вещи глаза пока закрывают, если, опять же, дело не доходит до эксцессов.

Но часть таких квартир может и уйти с рынка, если просрочка по ипотеке и дальше будет расти.