Правок больше нет! Как изменятся правила застройки Петербурга

Пауза затянулась

Этих изменений город действительно заждался. Именно правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определяют, что можно строить на конкретной территории и в каких параметрах. По идее, они должен уточнять положения Генерального плана, только вот сам план переделали еще в конце 2023 года. Соответственно, и правила давно устарели, но с их обновлением тянули до сих пор. В администрации паузу объясняют тем, что вступила в силу новая редакция приказа Минкульта о границах территории исторического поселения, а еще слишком долго принимали закон о границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия. А эти нормы тоже необходимо было учесть в градостроительных регламентах.

А тем временем, девелоперы вынуждены были заморозить практически все новые проекты. Никто не хотел начинать работы без актуальных ПЗЗ, рискуя, что объект может вдруг оказаться, скажем, в рекреационной зоне или для этой территории изменятся высотные нормативы.

Не удивительно, что в ходе общественных обсуждений документа собственники земельных участков и заинтересованные граждане подали более 3 тысяч всевозможных заявок и предложений. На их рассмотрение профильной комиссии понадобилось еще три месяца. И вот, исправленный проект ПЗЗ практически готов. Конечно, его еще должно утвердить правительство Петербурга и согласовать федеральные власти. Случиться это где-то в конце года, как предполагает глава комиссии — вице-губернатор Николай Линченко. Но в целом, уже понятно, как будет развиваться город в обозримой перспективе, и какие проекты получат зеленый свет.

Всему своя зона

На самом деле, к переработке правил ПЗЗ на этот раз подошли весьма основательно, а где-то даже и творчески. Особенно это касается подхода к зонированию территорий. Так, для таких своеобразных проектов, как всесезонный курорт в Горской или высотки на Лахте в привычном арсенале просто не нашлось подходящих категорий участков. Поэтому для них придумали «особые зоны».

Например, квартал у «Лахта Центра», где планируют возводить еще два небоскреба, оказался в «общественно-деловой зоне уникальных объектов высотной застройки» с минимальной высотой зданий 300 метров. Конечно, это касается только самих башен. Предположительно «Лахта-центр 2» поднимется 555 м., а «Лахта-центр 3» — и вовсе на 703 метра. Остальные сооружения, «технологически связанные с уникальными объектами», могут быть и ниже. Строительные работы начнутся уже в этом году, а открытия местного аналога «Москва-Сити» ждать придется лет десять.

В специальную «общественно-деловую зону круглогодичных морских курортов» попал туристический кластер «Санкт-Петербург Марина» в Горской. Такую категорию с довольно широким спектром разрешенных видов использования земельных участков создали конкретно под этот проект. Но определенные ограничения все же наложили. Так, высота зданий не будет превышать 100 метров, чтобы не нарушать «охраняемые композиции панорам, включая визуальное направление на Кронштадт и Кронштадтский собор из поселка Лисий Нос». Изначально застройщики претендовали на 140 метров, а еще они хотели получить отдельные подзоны для организации промышленного туризма, транспортно-пересадочных узлов и даже школ и детских садов. Но здесь комиссия оказалась непреклонна: учиться на курорте никто не будет, из транспортных узлов запланированы только остановки автобусов, а промышленный туризм предполагает размещение производств, что отдыхающим точно не нужно.

Вообще, в обновленных правилах много внимания уделили именно общественным и досуговым зонам. Теперь в Петербурге появятся отдельные общественно-деловые зоны, где будет запрещено возводить жилье, гостиницы и апартаменты. Сделано это чтобы соблюсти баланс и обеспечить людей рабочими местами в разных районах города.

К большому разочарованию девелоперов в такие категории попали участки, которые сегодня занимают крупные торговые центры. В последние годы дела у них идут не слишком хорошо. Поэтому десятки владельцев торговой недвижимости решили воспользоваться случаем, и в ходе обсуждения ПЗЗ подали заявки на смену статуса их земель. Так, на месте ТРЦ «РИО» во Фрунзенском районе хотели строить ЖК высотой до 73 метров, возле ТЦ «Парк Хаус» на проспекте Культуры было запланировано свыше 200 тыс. м2 квартир. Также жилые дома думали разместить на месте парковки ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе. Комиссия отвергла практически все подобные инициативы. Впрочем, отказ получила и компания, управляющая ТРЦ «Галерея». Она чуть ли не единственная намеревалась расширять свой комплекс и предлагала поменять назначение ближайшего участка на Лиговском проспекте. Но здесь помешало соседство с терминалом будущей высокоскоростной магистрали Петербург — Москва.

Кроме того, в правила ввели понятие «зона тематических парков» — это зоопарки, ботанические сады и прочие подобные пространства. Такую категорию, как и предполагалось, присвоят участку Юнтолово, севернее Камышовой улицы, где собираются создать вторую площадку ленинградского зверинца. А еще в той же зоне окажется восточная часть Тучкова буяна — та, где обещали разбить парк по соседству с судебным кварталом и Дворцом танца Эйфмана.

Среди рекреационных зон теперь планируют выделять с десяток различных категорий — для пляжей детских оздоровительных лагерей, спортивных площадок и даже приютов для животных. А вот земли промышленного назначения в новой редакции ПЗЗ, напротив, делить по отраслям больше не будут — только по классам опасности и транспортной доступности .Как считают в правительстве, это поможем предприятиям оперативному перепрофилироваться в случае необходимости, что в нынешних экономических условиях случается нередко.

Невиданные высоты

Неожиданно лояльно отнеслась комиссия к предложениям девелоперов, намеревающимся строить в городе новые высотки. Обычно, к таким инициативам в Северной столице относятся с очень большой осторожностью, опасаясь нарушить знаменитую панораму исторического центра. Но, видимо, появление первой башни «Лахта центра» многих заставал смириться с тем, что Петербург неизбежно будет расти не только вширь, но и вверх.

Помимо тех же небоскребов «Газпрома», для которых согласовали только минимальную высоту, в рекордсменах оказался жилой квартал в Каменке. Здесь разрешили ставить дома в 200 метров. Безусловно, местные жители активно сопротивляются таким планам, ссылаясь на то, что в районе итак проблемы с транспортом и школ поликлиник. В ответ застройщик обещает возвести не только «современные жилые кварталы со всей необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой», но и организовать общественные пространства и скверы, которые, судя по комментариям к заявке, должны составляет порядка 25% от общей площади.

И это серьезный козырь. В обновленной версии ПЗЗ ключевой акцент сделан на том, чтобы стимулировать девелоперов активно заниматься благоустройством территорий. Так, если к проекту прилагается полноценная планировка с газонами, детскими площадками и парковками, то коэффициента использования территории (КИТ) увеличивается до 2,5. Этот показатель отражает, сколько квадратных метров жилья можно построить на участке определенной площади, и в действующей редакции он составляет 2. При отсутствии планировки коэффициент упадет до 1,4, вместо нынешних 1,7. Хотя, как считают участники рынка, для небоскребов больше 100 метров КИТ в 2,5 все равно маловат.

Возвращаясь к будущим доминантам Петербурга, еще одна вырастет рядом с ТРК «Питерлэнд». Это будет яхт-клуб, которому одобрили высоту на уровне 85 метров. Как заверил застройщик в своем предложении, сооружение, «выполненное в виде стилизованного паруса, будет классическим завершением комплекса зданий на морском фасаде города».

Чуть ниже — 75 метров — будет современный кампус Политеха, который вуз совместно «Группой ЛСР» собирается возвести на пересечении Гжатской улицы и проспекта Науки. Там же появятся многоквартирные дома общей площадью 100 тыс. кв. м, детский сад, школа и необходимая транспортная инфраструктуру, говорится в обосновании заявки.

Также до 75 метров подняли предельную высотность застройки на территории бывшего завода «Красный треугольник», конечно не в там, где расположены памятники культурного наследия. Решение ожидаемое: предприятие давно пустует и ветшает, и с каждым годом найти инвесторов для его реновации все сложнее, так что приходится идти на уступки.

«Территория расположена в зоне комплексного развития. В условиях крайне ограниченного земельного ресурса застройка будет носить точечный характер в виде отдельных доминантных зданий. Все они будут размещаться на внутри квартальной территории и не будут просматриваться с открытых городских пространств, нарушать видовые оси предмета охраны исторического поселения», — поясняет компания «Катрос-Маркет», оформившая предложение на изменение регламента. Пока неизвестно, что именно планируется строить внутри комплекса, но, как предполагает заявитель, возведение высоток позволит получить финансовые ресурсы для реконструкции разрушающихся зданий «Красного треугольника».