Долгостроя станет больше? Застройщикам разрешили не торопиться со сдачей домов

Зачем нужна эта мера?

Ещё в 2019 году жизнь застройщиков заметно усложнилась. Если раньше дома строились на деньги дольщиков, которые поступали напрямую на счета компании, то, по новым правилам, деньги покупателей квартир начали «замораживать» на эскроу-счетах. Получить эти средства застройщик может только после окончания работ и сдачи дома в эксплуатацию.

Для реализации проектов девелоперам приходится занимать деньги у банков, взваливая на себя весьма серьёзную финансовую нагрузку. Ведь разрыв между оформлением кредита и поступлением наличных денег от дольщиков может составлять несколько лет.

Трудности, с которыми отрасль столкнулась в пандемию COVID-19 и последующие годы, только усугубили непростую ситуацию.

— В последние полтора года российский рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена, — констатирует руководитель агентства недвижимости Вероника Дарьева. — В первую очередь, на положение дел влияет пресловутая высокая ключевая ставка. Застройщики используют проектное финансирование, то есть берут в долг у банков, — а это ставка ЦБ плюс 3-4% сверху. Добавим инфляцию — и, соответственно, рост стоимости материалов и рабочей силы. Также сказываются нехватка рабочей силы и, конечно же, снижение спроса.

В настоящее время около 20% застройщиков находятся на грани банкротства, а у 19% строящихся объектов по всей стране уже перенесены сроки сдачи. Без поддержки государства отрасль могут ждать немалые проблемы, которые негативно отразятся на всей экономике и социальной ситуации в стране.

Доля строительства в структуре российском ВВП в последние годы составляет порядка 5%. При этом отрасль стимулирует развитие множества других сфер, от производства стройматериалов и металлургии до машиностроения и транспорта. Ну а с социальной точки зрения стабильность строительных компаний важна, поскольку отрасль помогает решать жилищную проблему и обеспечивает работой миллионы людей.

Неудивительно, что правительство разрабатывает инструменты помощи застройщикам. Одним из них как раз и стало разрешение сдвигать сроки сдачи домов и не платить неустойку за такую задержку.

Пора ли дольщикам беспокоиться?

По словам Вероники Дарьевой, повода для тревог нет — ничего страшного не произошло. На самом деле, мораторий на взыскание с застройщиков неустоек за задержку сроков сдачи жилья действует уже несколько лет. Впервые эта антикризисная мера появилась ещё в пандемийном 2020-м.

— Это история последних лет, про которую не все знают. Но несмотря на мораторий, жильё сдается, потому что любой бизнес работает ради прибыли. Застройщики каждый день должны обеспечивать взятые кредиты, поэтому задерживать сроки надолго для них нет никакого смысла. Наоборот — им нужно быстрее сдать дом в эксплуатацию, получить деньги дольщиков и погасить долг.

Застройщикам действительно невыгодно затягивать со сдачей жилья и продолжать платить банкам высокие проценты вместо того, чтобы завершить проект и отбить вложенные инвестиции. Кроме того, долгострои плохо сказываются на репутации компании в глазах потенциальных покупателей и вызывают острое недовольство существующих дольщиков. А потеря доверия — это не то, что могут позволить себе девелоперы в ситуации падения спроса.

Официальное разрешение двигать сроки завершения работ и отсутствие штрафов за опоздание просто даёт застройщикам чуть больше уверенности и спокойствия в ситуациях, когда объективные причины мешают уложиться в график. Но и в этих случаях речь обычно идёт о небольших задержках.

— Перенос сроков — это сейчас достаточно распространенная история, — говорит риелтор Андрей Мазур. — Некоторые застройщики регулярно задерживают сдачу жилья на 3-4 месяца, иногда на полгода. Но, в итоге, они всё достраивают.

Выбор с умом

Хотя ответственные компании не заинтересованы в том, чтобы надолго откладывать сдачу объектов, на рынке всё же могут найтись недобросовестные застройщики и проблемные проекты. Поэтому к выбору квартиры нужно подходить с умом и трезвым расчётом.

— Не надо вестись на красивые слова, — предупреждает Вероника Дарьева. — Внимательно читайте то, что вы подписываете, изучайте репутацию застройщика: посмотрите, что с компанией происходит сейчас, найдите информацию по уже реализованным проектам. Кстати, всегда интересно сравнить, что было на первоначальных картинках и что получилось в итоге. И по совокупности факторов уже можно принимать решение.

Эксперт отметила, что, конечно, всегда безопаснее покупать новостройку со сроками сдачи в ближайшем будущем. В этом случае вероятность того, что дом будет сдан вовремя, достаточно высока.

Андрей Мазур порекомендовал для оценки рисков воспользоваться услугами специалиста:

— Сейчас вся информация о застройщиках есть в открытом доступе. Но это огромный пласт данных, которые находятся на разных сайтах, и непрофессионалу очень сложно во всём этом разобраться. Поэтому, конечно, хорошо бы привлечь юриста или другого специалиста, который умеет работать с документацией. И вот тогда, понимая, какие у застройщика есть обязательства, насколько он их выполняет, нет ли опасности банкротства и т. д., можно будет делать взвешенный выбор. Это самый долгий, но самый правильный и эффективный путь.

Также риелтор посоветовал использовать «сарафанное радио»: почитать тематические чаты, найти отзывы других покупателей, которые обязательно напишут, если недовольны самим застройщиком, сроками сдачи дома, качеством отделки и другими моментами. И, разумеется, стоит прислушаться к новостям. Если вдруг из телевизора сообщают, что в отношении выбранной компании ведется прокурорская проверка, то это точно повод задуматься и, как минимум, отложить покупку.

Надежда на лучшее

Высокие ставки по ипотеке серьёзно затормозили покупательский спрос. Сегодня рынок немного оживает из-за ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки и, одновременно, ослабления рубля. Те, у кого есть деньги, стали уходить с депозитов и снова присматриваться к недвижимости как варианту инвестиций. Впрочем, для реального роста нужны гораздо более доступные кредиты и/или новые льготные программы.

По практике работы своего агентства, Вероника Дарьева рассказала, что в настоящее время наиболее востребовано жильё комфорт и бизнес-класса: формат евродвушек и евротрёшек в понятных районах с развитой инфраструктурой. Подобная недвижимость — это максимально удобный формат для проживания и перспективный инструмент вложений. Застройщики и аналитики также отмечают явную положительную динамику в сегменте дорогой недвижимости, в том числе растущий спрос на элитное жильё и квартиры премиум-класса.