Выгодно только застройщикам? Как в регионах реализуют комплексное развитие территорий

В лесу понятий

Снос пятиэтажек в Москве начался ещё в 1999 году при экс-мэре Юрии Лужкове. Новый масштабный этап этой кампании стартовал там в 2017 году.

В Петербурге программу развития застроенных территорий (РЗТ), которая и является классикой того, что население воспринимает как снос хрущёвок, запустили в 2008 году. Годом позже победителями на торгах признали «СПб Реновация» (в 2021-м её купил ГК «Самолет») и «Воин-В». Первая получили 22 квартала, один из которых «Нарвская застава» впоследствии выпал, а вторая — лишь один в Ульянке. Но в 2019-м договор с «Воин-В» с громким скандалом разорвали. Сроки и объёмы строительства там были капитально сорваны.

Затем в 2017 году на уровне федерального законодательства появилось понятие комплексного устойчивого развития территорий или «КУРТы». Но и этот термин откорректировали через три года. Теперь речь пошла о комплексном развитии территорий (КРТ).

Во исполнение федеральных требований Петербург в 2022-м утвердил свой городской закон о КРТ. Его прозвали в Северной столице второй волной реновации хрущёвок.

Здесь важно пояснить, что все эти три механизма (РЗТ, КУРТ, КРТ) имеют свои нюансы и не тождественны друг другу. Но в этом себе отдают отчёт только профессионалы строительного рынка. Отсюда и неразбериха в понятиях.

На городской закон о КРТ после опять же многочисленных скандалов с градозащитниками сейчас наложен мораторий. Дело в том, что в Смольном ждали поправок в федеральное законодательство, определяющих более льготные условия для Москвы, Петербурга и Севастополя. Такие корректировки, учитывающие подготовленные в городе на Неве инициативы, в Градостроительный и Жилищный кодексы и подписал 24 июня президент РФ Владимир Путин. По поправкам теперь в трёх городах федерального значения местные власти получат право самостоятельно определять ареал расселения жильцов сносимых домов.

Начинали с малого

Отметим сразу, что в статье речь пойдёт именно об опыте других регионов, так как городской закон теперь тоже будет корректироваться.

Как рассказал вице-президент АО «Страна Девелопмент» Андрей Басов, у их компании работа по комплексному развитию началась, когда ещё речь шла об РЗТ.

— В те времена мы реализовали три проекта от начала до завершения. Было построено порядка 150 тыс. «квадратов». Понятно, что это был более сложный и непрозрачный механизм с множеством прорех. Но его удалось доработать благодаря федеральным властям. И он, по нашему мнению, сегодня уже другой. Это механизм, по которому застройщик уже может, по крайней мере, посчитать свою экономику, понять сроки. Они, конечно, зависят от взаимодействия с людьми, но тем не менее уже получилась счётная величина, которая позволяет переложить это в финансовую модель и управлять ею, — поделился он.

По словам Андрея Басова, сейчас у них в стройке (компания работает в Екатеринбурге, Москве, Московской области, Тюмени, Новосибирске) находятся 1,2 млн «квадратов», половина этого портфеля реализуется в рамках договоров КРТ.

Начали строители с работы с небольшими МКД на несколько квартир, гаражами, ИЖС, промышленными объектами. У всего этого была своя специфика взаимодействия с собственниками.

Поясним, в Петербурге в рамках РЗТ речь шла в основном о хрущёвках, где, конечно, владельцев «квадратов» намного больше и договориться труднее.

В плену заблуждений

Андрей Басов готов перечислить и заблуждения, которые есть у россиян в отношении КРТ.

Так, например, многие считают, что всё, что есть на земле, автоматически зарегистрировано и поставлено на учёт. На практике же иногда приходиться оформлять документацию на строения, возведённые 50 лет назад и более. Тоже самое происходит с земельными участками под ИЖС.

Ещё одно заблуждение заключается в том, что недвижимость «чистая» и не имеет обременений (например, наличие тех же несовершеннолетних детей и родственников). Сейчас Росреестр идёт навстречу. Он готов переносить обременение на новое жильё. Но это процесс непростой и требующий времени.

— Ещё одно заблуждение — это заинтересованность людей в сделке. Мы как-то подписывали договор по объекту, где было шесть собственников. В итоге один оказался постоянно проживающим в Турции, другой уехал на юг. Благо, что современные сервисы позволяют установить такие обстоятельства, — привёл пример Андрей Басов.

Часто выходит и так, что тот же гараж россияне воспринимают не как место хранения автомобиля, а некую площадь для организации досуга и даже… проведения мероприятий.

Управляющий партнёр ООО «Новая земля» Иван Курячий называет заблуждением попытки навесить на инвестора абсолютно всё, вплоть до парков, скверов и объектов сферы развлечений. Он настаивает: экономику надо считать для конкретной территории.

— Мы работали с администрацией Бурятии, рассматривали площадки потенциального развития и, когда мы с региональным подразделением Сбера «Сбер-Байкал» посчитали модели, по которым они одобряют кредит, то увидели, что в экономику проектов там можно заложить только базовую инфраструктуру. Ни о каких парках, скверах, общественно-развлекательных объектах речи там вообще не шло. Пришлось заново искать локации, где такие вещи есть в пешей доступности, — констатировал Иван Курячий.

Не прилетит через 5 лет?

Председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов признаётся, что их компания строит пока в шести городах, и опыт ещё небольшой (всего два проекта КРТ). И собственно, перед ними только начали вставать ключевые вопросы.

По мнению Дмитрия Рыбова, когда застройщики теперь работают в условиях высокой ключевой ставки и спада продаж, то нагрузка в КРТ всё равно меньше и понятнее, чем просто покупать землю и брать кредиты.

— Большое количество обременений уже зашито в КРТ в виде строительства современной инфраструктуры, расселения. Но нагрузка всё равно существенно меньше, и если проект имеет долгий срок и хотя бы стартовую площадку, то такие проекты нам кажутся более жизнеспособными с точки зрения входа. Да, их не очень любят банки, так как ты не можешь сразу заложить земельные участки, — полагает Дмитрий Рябов.

Здесь необходимо также сделать важное замечание: программа РЗТ в Петербурге как раз столкнулась с проблемой отсутствия стартовых пятен по многим кварталам.

Как особо подчёркивает Дмитрий Рябов, при этом неопределённость в проектах КРТ меньше. Власти определили уже всю необходимую социальную инфраструктуру. При этом в процессе правила игры уже не меняются. Они могут уточняться, детализироваться. Но, как правило, не бывает так, что через какие-то пять лет прилетают новые вводные по поводу строительства дополнительных соцобъектов.

Жить в новостройке у горнолыжного курорта?

Заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева поделилась опытом компании по КРТ в новой Москве. Это проект «Прокшино». Там есть и жильё, и бизнес-квартал на 200 тыс. «квадратов», и спортивно-событийный кластер.

— А якорем там является горнолыжный курорт, сейчас вышли на его первый этап. Он будет привлекать туристов, которые приедут и остановятся в гостинице там на несколько дней. У нас доля коммерческой недвижимости 10%, а в среднем у других это 5 -7%.

У нас была такая ошибка, как продажа полностью стрит-ретейла, который есть. Пробовали продавать и земельные участки, потом поняли, что управлять имуществом самим всё-таки надо, если занимаемся КРТ. Теперь оставляем себе 30% недвижимости, — рассказала Ольга Моисеева.

Есть у компании и свои нюансы. Проекты КРТ реализуются на собственном земельном банке застройщика, который предпочитает себя называть все-таки именно полноценным девелопером. ГК «А 101» владеет 2500 га. В основном, это территории от Теплого Стана до Троицка, осваиваемые поэтапно.

— Нам повезло с точки зрения поддержки города, потому что уже фактически триллионы, вложенные в развитие молодой Москвы. И если отодвинемся на 11 лет назад, то, кстати, за это время 10 станций метро было построено, и от станции «Прокшино» до «Лубянки» можно добраться за 45 минут по прямой, то мы и подумать не могли, что так будет. То развитие, которое есть сегодня, оно колоссально. Это поддерживается не только строительством домов, но и развитием транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры, — призналась Ольга Моисеева.

Как констатировала член совета директоров ГК «ЭНКО» Елена Степанова, в Москве можно отметить высокий уровень компетенции публичного партнёра в стройкомплексе. Там есть Фонд реновации, который даёт населению определённые гарантии. Он работает в индивидуальном порядке с конкретными случаями.