Не «аварийка», но: что значит особый статус для обрушившегося дома на Большой Зелениной?
Немного аварийное?
Частичному обрушению жилого дома на Большой Зелениной 1/44 в Петроградском районе 4 августа 2024 года предшествовала долгая история. Объект, возведенный в 1902 году и не знавший с тех времен капитального ремонта, чиновники то признавали аварийным в целом, то отменяли это решение. Запомним этот важный момент.
В 2015-м после очередного обследования статус аварийных присвоили лишь пяти квартирам. Речь шла, как рассказывал тогда занимавший пост заместителя генерального директора ЖКС № 2 Петроградского района Кирилл Репринцев, о конструкциях в кухонной зоне и жилых помещениях.
Фото: 78.ru
Фото: 78.ru
Фото: 78.ru
Фото: 78.ru
Дом даже попал в городскую программу капремонта. Именно этим обстоятельством в 2017-м экс-заместитель председателя Жилищного комитета Сергей Шарлаев объяснял то, почему у ведомства нет данных об аварийности объекта. Дело в том, что «аварийка» рядовой застройки, идущая во многих случаях под снос, в эту программу не включается.
В 2016 — 2018 годах в здании заменили лифты, обновили фасад и крышу, через год отремонтировали системы электроснабжения. Тогда жильцы и начали жаловаться на большие трещины в стенах, полу и потолке. Ситуацию усугубила модернизация систем водоснабжения, водоотведения и канализации в 2020-м. Трещины еще больше увеличились.
До капремонта дело дошло лишь в 2024-м, когда для работ был определен подрядчик ООО «Стройпроект». Их выполнить за 144,5 млн. руб. предстояло к февралю 2025-го. Но в августе прошлого года в здании произошло обрушение несущей стены, деформировалась крыша и сместились перекрытия. Чудом обошлось без погибших. Людей экстренно эвакуировали в маневренный фонд, кому-то пришлось отправиться на постой к родственникам или снимать «квадраты» за свой счет.
В декабре 2024 экс-глава Петроградского района Владимир Омельницкий заявил, что восстановительные работы завершатся до конца 2025-го. Вот тогда и прозвучал размытый тезис о некой частичной аварийности. В техническом отчете о состоянии дома уже употребляется формулировка «ограниченно-работоспособное, с аварийными участками». Документ имеется в распоряжении редакции 78.ru. Между тем, на майские праздники 2025-м местные жители заметили бурное оживление восстановительных работ. Приехала бетономешалка, привезли красный кирпич, а мусор забрали. А жильцы ринулись проверять оставленные впопыхах вещи, но внутрь прорваться не удалось. А кто-то ликовал, что удалось «отбить» деньги за стационарный телефон, которым по понятным причинам пользоваться все это время было невозможно.
Немного — это сколько?
Как поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев, под формулировками в отчете можно понимать ситуацию, когда в доме проживать можно, но с оговорками. Здание требует постоянного технического наблюдения и ремонта. В отдельных случаях на жильё могут накладываться обременения, которые нужно учитывать заранее. Собственно, это и следует из витиеватых формулировок в документе. Там речь идет о наличии дефектов или повреждений, но таких, которые не несут в себе опасности внезапного обрушения или «опрокидывания». При этом при таком статусе за объектом должен проводиться постоянный мониторинг, даже после завершения восстановительных работ.
Здесь стоит пояснить, что всегда существовал определенный контингент покупателей таких обветшалых «квадратов». Конечно, он весьма незначителен. Кого-то прельщают низкие цены и надежды на то, что дом в итоге когда-нибудь приведут в порядок, а до этого времени можно и потерпеть. Дисконт может составлять от 20 и даже до 50% от средней стоимости кв. м по рынку.
Есть и «инвесторы», намеревающиеся за счет государства улучшить в перспективе свои жилищные условия. Логика, условно говоря, здесь заключается в следующем. Человек предполагает или даже обладает какой-то информацией, что дом в итоге будет признан полностью аварийным. В итоге, приобретая условную комнату в 18 «квадратов» в коммуналке, такой покупатель рассчитывает на получение студии аналогичных или даже больших габаритов, но уже со своим санузлом в новостройке, пусть и на отшибе города, а не центре.
Так можно или нельзя?
К какой из этих двух категорий покупателей относилась жительница МКД Анастасия, о которой 78.ru рассказывал в 2024 года, сказать теперь сложно. Девушка приобрела жилплощадь в ноябре 2023-го. Как она заверяла, никакой информации о том, что жилье таит в себе опасность, не было. И нотариус, и банк не препятствовали сделке. Успокоившись, Анастасия даже сделала ремонт, а потом выяснилось, что ее «обманули».
Как отмечают эксперты, проводить сделки купли-продажи ветхих, и даже тотально аварийных «квадратов» никто по закону не запрещает. Но есть принципиальные моменты.
Как подчеркивает кредитный и ипотечный брокер Александр Бида, такую покупку можно осуществить только за наличные. Ни один серьезный банк не одобрит ипотеку. Дело в том, что с точки зрения предмета обеспечения залога такие объекты считаются неликвидными. Более того, банковские структуры проводят свое тщательное расследования и при малейших сомнениях в том, что жилье может перейти в категорию аварийного, тут же отказывают. Другой вопрос заключается в том, что причины отказа банковские структуры разглашать не обязаны. Так в подавляющем большинстве случаев и происходит.
Как делятся собеседники на условиях анонимности, могло теоретически выйти так, что, получив отказ в одном банке, девушка отправилась в другие, пока не нашла «свое».
Оспорить факт обмана в суде крайне сложно. Здесь придется доказывать, что имело место введение в заблуждение продавца, преследовавшего корыстные цели. Но, увидев, низкие цены на жилье, любой судья сразу догадается, что к чему.
Винить нотариуса тоже многие эксперты не спешат. В ответе Росреестра специалисту могло просто не содержаться информации о той или иной степени аварийности объекта. Еще около 5 лет назад такие данные обновлялись за несколько недель или даже дней. Теперь это и вообще делается в «один клик». Грубо говоря, вчера еще дом был в нормальном состоянии, а завтра он уже поменял статус. То же в принципе происходит и при самостоятельной проверке покупателем через выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где с 1 января 2022-го указывается, признан ли дом аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.
Риэлтор «Макромира» Ольга Горбач указывает на то, что в грамотно составленном договоре купли-продажи всегда включается раздел о текущем состоянии дома. Опытный покупатель всегда найдет время визуально все перепроверить и ногами дойти до желаемого объекта. Да и сама серьезная скидка должна сигнализировать: с «квадратами» что-то не так.
Как добавляет Ольга Горбач, невозможно осуществить сделки покупки обветшалого жилья и для семей с детьми. Здесь в ситуацию вмешаются органы опеки.
— Важно понимать и еще один принципиальный момент. Если речь идет о конкретно аварийном жилье, в договоре обозначен такой его статус, то рассчитывать на улучшение жилищных условий от государства точно не стоит. Таким правом обладал лишь тот, кто владел «квадратами» до признания аварийности. Если же человек был в курсе такого статуса, подписал бумаги, то считается, что он прекрасно все осознавал и теперь может лишь рассчитывать на возвращение суммы сделки, указанной в договоре, но не больше, — констатирует Ольга Горбач.
По ее словам, вступает в силу для собственника и запрет на продажу жилплощади, если с государством были заключены какие-то договоренности о получении «обменных квадратов» или компенсации.
Еще один фактор, который надо принимать в расчет желающим сэкономить или «инвестировать» в частичную аварийность, это платежи на капремонт. Может выйти так, что собственники на общем собрании уже когда-то приняли решение об увеличении размера сборов с целью ускорения работ. Очевидно, что для изношенного фонда денег требуется больше.
Вернутся туда, откуда ушли?
В отличие от собственников жильцам по соцнайму продавать свои квартиры после завершения восстановительных работ, естественно, никто не позволит.
— Возможен обмен — с согласия наймодателя и по стандартной процедуре, — поясняет Алексей Бондарев.
Под наймодателем понимается государство в лице специалистов «Горжилобмена» в первую очередь. А вот процедура с учетом особого статуса того же Дома на Большой Зелениной может оказаться и не такой уж и стандартной, парируют некоторые собеседники. В документах чиновники могут потребовать опять же детально описать состояние конкретной жилплощади, чтобы новый жилец понимал, с чем имеет дело.
С этой же спецификой уникальности дефектов связана и ситуация с перспективами приватизации жилых помещений. В ней, например, некоторым жильцам здания на Большой Зелениной отказывали, ссылаясь на аварийность объекта.
— Что будет теперь, не вполне ясно. Возможно, кому-то тоже откажут из-за конкретных дефектов, — рассуждают аналитики.
Отказывали в приватизации чиновники для упрощения себе жизни на будущее, если МКД все-таки отправят под снос. С собственниками всегда приходится торговаться, прав у жильцов по соцнайму намного меньше, владельцем и распорядителем «квадратов» выступает государство, но и здесь все же есть «предел».
Так, по завершению восстановительных работ таким жильцам не могут предоставить меньшую площадь, чем они занимали ранее, даже если количество членов семьи по каким-то причинам сократилось, например, кто-то умер, развелся и т.д.
Как поясняет юрист Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, в договоре четко фиксируется размер предоставляемых «квадратов» на момент его заключения. Этот параметр пересчету не подлежит, если только сам наниматель не попросит государство о такой услуге. Очевидно, что никто в здравом уме от «лишних квадратов» отказываться не будет.
С другой стороны, может выйти так, что кто-то сочтет: в его семье произошло прибавление — родились дети, нужно попросить у государства больше. Здесь важно не просчитать при растущих аппетитах. Напомним, норма предоставления по соцнайму для одиноко проживающих составляет в Северной столице 33 кв. метра, для семьи из двух и более — 18 кв. на каждого. Здесь-то и могут припомнить «выбывших».
При этом втором варианте, на самом-то деле маловероятном к воплощению в жизнь, есть и риски переехать в принципиально иную локацию, чем была указана в прежнем договоре.
А платить-то за что?
Как отмечают эксперты, по логике квартплата во время восстановительных работ взиматься не должна. Это следует из норм федерального закона «О защите прав потребителей» и правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства РФ от 2011 года №354.
В этих документах четко прописывается, что если услуга по каким-то причинам клиенту не оказывается, то и платить он за нее не обязан. Такой же подход распространяется на услуги телефонии, Интернет и т.д. Именно поэтому жилице на Большой Зеленина и был сделан возврат внесенных средств за стационарный телефон, а сейчас идет речь о заморозке оплаты.
Впрочем, на практике ситуация может развиваться по разным сценариям.
Как поясняет председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» Евгений Пургин, добросовестные УК, ТСЖ, ЖСК, обладающие данными о производимых работах в доме, сами производят перерасчеты в сторону их обнуления.
— Жилищные услуги не оказываются, в отношении потребления коммунальных услуг у многих теперь есть внутриквартирные счетчики, они-то и будут показывать нули, — рассуждает он.
Но, может выйти так, что счета все-таки по-прежнему будут приходить. Хотя и здесь есть свои нюансы, о чем расскажем чуть позже.
Фото: 78.ru
Фото: 78.ru
Фото: 78.ru
Фото: 78.ru
Евгений Пургин предлагает на свой страх и риск просто их не оплачивать. Но так можно поступать только в том случае, если есть четкая уверенность, что затем в суде можно будет отстоять свою позицию. Например, есть справка от УК, ТСЖ, ЖСК о проводимых работах, где указывается факт выселения.
Анна Горбенко рекомендует все-таки направлять письменные обращения жилищникам, в которых настаивать на факте того, что не человек не хочет платить, а услуга ему не оказывается, потому что он был вынужден переехать не по своей воле.
В случае, если жилец по соцнайму переехал в маневренный фонд, он оплачивает ЖКУ по месту фактического проживания. В объекте, где производятся восстановительные работы, за таких людей платит государство как собственник.
Единственный скользкий момент возникает с расходами на отопление в зимний период. Все прекрасно понимают: «заморозить» полностью дом в отопительный сезон нельзя. Здесь уж как стороны договорятся, разводят руками эксперты.
И правильно делают?
Как пожаловались некоторые жильцы дома на Большой Зелениной, заметившие оживление работ на объекте, проверить сохранность оставленных вещей в жилье пока не позволяют. Напомним, людей эвакуировали в полной спешке и многие вряд ли понимали, что происходит и насколько все серьезно.
По словам Анны Горбенко, по-хорошему надо было составить опись имущества, еде лучше провести фото- или видеофиксацию, добавляют собеседники. Но, очевидно, что при ЧП сообразить все быстро и сразу достаточно сложно.
Анна Горбенко подчеркивает: те, кто не пускают жильцов внутрь здания во время работ, поступают правильно. Мало ли чего может случиться, а нести ответственность, вплоть до уголовной, придется тем, кто как раз и впустил.
Она рекомендует направлять письменные обращения в УК, ТСЖ, ЖСК с просьбами предоставить информацию о состоянии оставленных вещей, а также запросить вот эту фото- и видеофиксацию.
Евгений Пургин призывает договариваться с жилищниками, чтобы те организовали все-таки визиты во время перерывов в работах, если это возможно. Вот здесь и встает вопрос, как забираться напечатанные на бумаге квитанции, если нет личных кабинетов.
Обращают внимание собеседники и на то, что для объектов с ограниченно-работоспособным состоянием, с частичной аварийностью предусмотрен постоянный мониторинг. С одной стороны, это логичное, понятное решение. Но вот что могут показать результаты таких процедур через пару лет с учетом печального опыта дома на Большой Зелениной, никто гарантировать не берется.
