Чего ждать от рынка новостроек Петербурга и Ленобласти в 2025 году?

Негативные тренды

Льготная ипотека, запущенная в РФ в первый пандемийный 2020-й, четыре года подряд «раздувала» ипотечный портфель россиян. Но она же и разгоняла маховик цен на «квадраты» в новостройках, а заодно «перегревала» экономику в целом.

За это время в среднем жильё на «первичке» взметнулось в стоимости в 2—2,5 раза, подсчитали аналитики Российской гильдии риелторов (РГД). Но в каких-то регионах рост мог быть и большим. Такое положение дел не устраивало Центробанк.

«Охладить» льготную ипотеку регулятор пытался ещё с 2023 года, но тогда особых результатов добиться не удалось, утверждают аналитики РГР. Ситуация кардинальным образом изменилась с отменой массовых льготных программ с 1 июля 2024-го и ужесточением требований по многим оставленным продуктам. Свою роль сыграло увеличение ключевой ставки с 7,5% в декабре 2023-го до 21% под конец завершившегося года. При этом средневзвешенная по рынку ипотечная ставка взлетела до рекордных 25—26%. В итоге условия игры для участников рынка и потенциальных покупателей существенно изменились.

В этих условиях многие россияне решили отложить решение квартирного вопроса на 2—3 года. Интерес тех, кто всё же надеется улучшить жилищные условия, смещается теперь с «первички» на «вторичку».

При этом, как считают в РГР, во многих регионах уменьшается объём ввода новых «квадратов», да и в целом их предложение снижается.

Такие тренды существуют не первый год, но они усилились и могут ещё усугубиться в 2025-м, считают петербургские эксперты. Особняком стоит Ленобласть. Разбираемся, чего теперь ждать в 2025 году.

Есть снижение

С тем, что прошедший год был богат на новые «вводные», не спорит ни один эксперт.

Как рассказала директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева, по итогам 2024-го, по предварительным данным, в агломерации Северной столицы и 47 региона должно быть продано 3,2 млн кв. м. жилья. Для сравнения, в 2023-м этот показатель составлял 3,6 млн, в 2022-м — 2,8, в 2021-м — 3,6.

— Безусловно, некоторое снижение есть. Все мы прекрасно понимаем, что этот год был разным по активности и динамике, — констатировала она.

По словам Ольги Трошевой, первое полугодие существенно повлияло в положительную сторону по объёму сделок на общую цифру. После 1 июля уже начало сказываться завершение господдержки, изменение входных условий, сокращение лимитов, инфляционные ожидания и т.д.

— В новостях были цифры о том, что тогда рынок упал в 1,5—2 раза. Да, такие цифры были по отношению к подъёму июня. И все застройщики себя чувствовали по-разному, кто-то успел вовремя отреагировать и запустить экстренные меры поддержки. Но такие данные неправильно сравнивать с верхними цифрами, когда мы были на пике в мае — июне, — признала эксперт.

Эксперты Nikoliers полагают, что количество первичных сделок Петербурга и Ленобласти за 11 месяцев прошлого года по сравнению с аналогичным периодом 2023-го упало примерно на 15%.

Многие аналитики сходятся во мнении, что объёмы продаж за 6 месяцев 2025-го будут сопоставимы с итогами за второе полугодие 2024-го.

В Петербурге вниз, в Ленобласти вверх

Ольга Трошева особо обращает внимание на такие факторы, как снижение в Петербурге объёма предложения и вывода новых «квадратов» на рынок. Это продолжается не первый год. Но именно от этих показателей зависят в итоге прогнозы по ценам на будущее.

От себя отметим, что сокращением предложения и консервацией наиболее интересных, но ещё не запущенных проектов застройщики всегда и стремились удержать цены и не допустить их снижения. Девелоперы прекрасно знают, что лакомые варианты расхватают, а спрос рано или поздно восстановится.

Управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости» Константин Анохин готов подтвердить: многие компании замораживают запуск новых проектов и ограничивают вывод очередей, что позволяет им поддерживать текущий уровень цен.

— Крупные проекты массовой застройки при этом становятся редкостью, поскольку экономическая нестабильность повышает риски. Сокращение объёмов строительства, переносы сроков ввода объектов — всё это становится частью общей стратегии девелоперов в условиях неопределённости, — соглашается он.

По данным «Петербургской недвижимости», объём предложения в Петербурге в 2022-м составил 4,2 млн «квадратов», 2023-м — 2,7, в 2024 — 1,9. То есть, за два года этот показатель сократился более чем в 2 раза.

Уменьшается и ввод. В 2022 году речь шла о 3,3 млн кв. м., 2023-м — 2,5, 2024-м — 1,6.

— Пока динамика существенно замедленна, но спрос, тем не менее, есть, — констатирует Ольга Трошева и добавляет, что последние два года (2023 и 2024) он составляет 2,7 млн «квадратов».

Как считает Ольга Трошева, принципиально иным образом обстоит ситуация в Ленобласти. Там, хоть объём предложения и ввод в цифрах меньше, но эти показатели растут. Цифры в 47 регионе в 2022-м были на уровне 1,2 млн кв. м, 2023-м — 1,4, 2024-м —1,5. Ввод новых «квадратов» в 2022-м составил 1 млн, 2023-м — 1,4, 2024-м — 1,1.

Спрос в 2023— 2024-х остаётся на стабильном уровне в 1 млн «квадратов».

В Nikoliers приводят схожие тренды. Как рассказывают там, на конец 2024 года в Северной столице строилось 5,8 млн кв. м жилья. Это на 19% меньше показателя предыдущего года.

— При этом в Ленинградской области, напротив, объём строительства за год вырос на 8% и составил 4,1 млн кв. м. Также стоит отметить, что доля области в общем объёме жилого строительства за четыре года выросла практически вдвое — с 23 до 41%, — отмечают эксперты.

Так что же с ценами и ипотекой?

Стабильный интерес к Ленобласти не трудно объяснить ценами. В Петербурге в масс-маркете в среднем по рынку они выросли на 12 тыс. рублей за «квадрат» с 235 до 247 тыс. в декабре прошлого года. Но в 2022-м этот показатель составлял 219 тыс.

В Ленобласти подорожание было меньшим. Прирост за год составил 4000 рублей: с 147 до 151 тыс. Два года назад речь шла о 146 тыс.

Как подчёркивает Ольга Трошева, в нынешних реалиях часто можно услышать разговоры о каких-то существенных корректировках цен в сторону снижения.

На её взгляд, такие рассуждения необоснованны ввиду того, что отрасль находится в определённых инфляционных рисках.

— Плюс, мы находимся в той ситуации, когда по Петербургу, как минимум, мы видим снижающийся тренд по объёму предложения.

В Ленинградской области предпосылок для снижения стоимости нет, так как ценник и так достаточно низкий. Он долго фиксируется на одном уровне, несмотря на затратные повышения у застройщиков, — уверена эксперт.

По мнению Ольги Трошевой, в следующем году, а то и не один год, как минимум, россиян ждут высокие ипотечные ставки. Высокими будут и ставки проектного финансирования.

— Ожидаем, но мы не всё знаем, что законодательные изменения регулярно что-то как всегда скорректируют, наблюдаем, какой будет инфляция, прежде всего реальная. Затраты колоссально растут. Всё это отразится на ценах.

Надо быть реалистами и понимать, что мы все наблюдаем разные рынки, но с достаточно однонаправленной корректировкой в сторону повышений, — уверена эксперт.

Константин Анохин и генеральный директор АН «Запстрой» Евгений Бескровный сходятся во мнении, что в 2025 году ожидается 3—10% точечный рост цен на петербургские новостройки в зависимости от характеристик объектов.

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин считает, что оживить рынок в 2025 году может снижение ключевой ставки, но это найдёт отражение лишь через несколько месяц после официального объявления подобного решения. Многие дают на такой процесс около полугода.

Руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель обращает внимание на данные Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов». Так, вклады в диапазоне 1—10 млн рублей составляют 43% от общего объёма сбережений населения в стране. Около 91% взносов размещены на срок до одного года.

По мнению Ольги Рянкель, при весомом снижении ключевой ставки, но не ранее 2026-го, согласно базовому прогнозу ЦБ, часть средств потенциально может перейти в «бетон».

Ожидают девелоперы и публикаций конкретных предложений от Минстроя по компенсации затрат на кредиты. Инициативы предлагается распространить на объекты, стартовавшие до 2024-го, в 2025 и 2026 годах. На эти цели в Минстрое хотят попросить почти 30 млрд рублей. Но такие меры коснутся только стратегических застройщиков. При этом данное решение уже успели не поддержать в ЦБ и Минэкономразвития.

В январе 2025-го должен появиться и документ по так называемому ипотечному стандарту (правила получения ипотеки). Но пока многие участники рынка этой бумаги своими глазами не видели.