Деньги на ветер или джекпот: похоронят ли жилищно-накопительные вклады ипотеку в России

Копить нельзя тратить?

Идея о создании в банках специальных счетов, с помощью которых россияне смогли бы копить деньги на покупку жилья, существовала десятилетиями, начиная с «нулевых». Формулировки законопроектов как на федеральном, так и региональном уровнях варьировались, но воплощение идеи в жизнь всегда упиралось в несколько принципиальных моментов.

Так, законодатели никогда не могли дать чёткий и внятный ответ, как контролировать то, куда затем вкладчик потратит накопленные средства и точно ли они в итоги пойдут на решение квартирного вопроса.

Кроме того, как знают опытные покупатели «квадратов», застройщики традиционно быстрее, чем банки, реагировали на изменение конъюнктуры рынка и всегда были готовы предложить своим клиентам «массу вариантов». Давно «хитами» стала рассрочка, траншевая ипотека и т.д.

Наконец, ноу-хау с накопительными вкладами тут же теряло свою актуальность, как только цены на недвижимость начинали расти галопирующими темпами и стоило покупать «здесь и сейчас». Так происходило в кризис 2008—2009-х, в 2014-м, в первые пандемийные годы.

Но старт пандемии «породил» и льготную ипотеку, не стимулирующую в принципе копить. Теперь на ней поставили крест, либо по части программ жёстко закрутили гайки, а цены на «квадраты» начали корректироваться, хотя стоимость разогналась настолько, что для многих его покупка стала теперь недоступной. В этих условиях, на первый взгляд, вполне логичным выглядит возрождение идеи со вкладами.

Как пообещал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, законопроект, прошедший в марте первое чтение, предполагается принять в целом до конца 2024-го. Механизм хотят запустить с весны следующего года. Суть предложения заключается в том, чтобы потенциальный покупатель положил средства на банковский счёт как минимум на год, а условия по вкладам должны быть более привлекательными, чем стандартные.

При этом, как честно признал Анатолий Аксаков, пока нет понимания как перерасчитывать эти более выгодные проценты, если клиент вдруг деньги на решение квартирного вопроса не потратит, то есть, нет видения одного из краеугольных вопросов схемы.

Опрошенные 78.ru эксперты в основном к идее относятся с сомнением и подчё ркивают: есть множество деталей, которые если не проработать заранее, то ничего не получится.

Раньше копили сообща, а сейчас...

Как вспоминает генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев, в СССР успешно работали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они позволяли выкупать квартиры в рассрочку.

— К сожалению, идея ЖСК была впоследствии дискредитирована многочисленными кооперативами, которые уходили с рынка, забирая деньги вкладчиков. Эта схема была не отрегулирована государством, но при должном контроле и поддержке властей она вполне рабочая, — уверен Василий Тимофеев.

Опыт ЖСК приводит в пример и генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.

— Насколько мне известно, аналогичных инструментов, нацеленных именно на накопление средств для покупки жилья, сейчас не существует. Хотя в советские времена существовали жилищные кооперативы, которые позволяли людям копить деньги для последующего приобретения кооперативных квартир, — поясняет она.

Как рассказывает директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин жилищно-накопительные вклады сейчас есть в Германии, но до недавнего времени они особой популярностью не пользовались.

— Однако с началом геополитических событий в 2022 году и ускорением инфляции, ставки по ипотеке начали расти, и немцы стали задумываться о возможностях сбережений. Когда ипотечная ставка находилась на уровне 1—2%, такие вклады были неинтересны. Но с ростом ставок до 4—5% и более они стали рассматриваться как способ накопления на будущую покупку жилья. В России ситуация схожая — люди теперь видят увеличение ключевой ставки и инфляции, что делает жилищно-накопительные вклады более привлекательными, — рассуждает он.

В чём ещё загвоздка

Как отмечают собеседники, для девелоперов есть принципиально важные моменты, о которых парламентарии пока не рассуждают вслух. Но эти акценты важны и для покупателей жилья.

Как поясняет генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев, первый и основной недостаток жилищно-накопительного вклада — отсутствие фиксации стоимости объекта. Так, когда покупатель выбирает квартиру на этапе строительства или даже на предстарте, он приобретает её по той же рассрочке по начальной цене.

— Это выгодно: пока вы копите на первоначальный взнос, цена на недвижимость остаётся фиксированной. Таким образом, у вас есть уверенность, что выбранная квартира не подорожает за время накопления. Но в случае жилищно-накопительного вклада подобной гарантии нет. Вы можете год копить деньги, но пока вы это делаете, цены на рынке растут, и те квартиры, которые вам нравились, могут быть проданы, — констатирует Алексей Бондарев.

Как он добавляет, даже если через год на рынок выйдут новые объекты, цена на них, скорее всего, уже будет выше. Это создаёт риски для покупателя, так как при накоплении на первоначальный взнос через вклад человек теряет возможность забронировать объект по фиксированной цене.

Юлия Усачева обращает внимание на то, что такие вклады должны страховаться в особом порядке, а это дополнительные затраты для банковских структур. Такие расходы ограничивают планку ставки.

— Если человек, скажем, за год накопит несколько миллионов рублей, то в случае проблем с банком у него могут возникнуть серьёзные опасения о сохранности средств. Вопрос страхования этих вкладов и гарантий со стороны государства станет важным фактором для формирования доверия к этому инструменту. Людям нужно быть уверенными, что их накопления защищены, иначе страх потерь может перевесить потенциальные выгоды, — рассуждает она.

Чем заманить вкладчиков?

Все опрошенные эксперты обращают внимание на размер ставки по жилищно-строительным вкладам. Она должна быть не просто в расплывчатых терминах «выгодной». Её необходимо сделать выше инфляции и существующих стандартных предложений по обычным накопительным вкладам.

— Это должен быть пополняемый вклад на несколько лет под высокий процент, перекрывающий инфляцию. Непонятно, чем это будет отличаться от обычного банковского вклада: чуть более высокой доходностью или невозможностью снять деньги? Всё кроется в деталях, и от них будет зависеть, будет ли закон работать. Если государство будет добавлять к вкладу субсидии, как это реализовано в военной ипотеке, то такой проект может быть интересен, — отмечает Василий Тимофеев.

О дополнительных субсидиях на вклад рассуждает и преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.

— Для успешного функционирования механизма необходимо обеспечить государственные субсидии или налоговые льготы для вкладчиков. Это позволит сделать его более привлекательным. Принимая во внимание высокий рост цен на жильё, ставка по вкладам должна как минимум компенсировать инфляцию, чтобы вкладчики не теряли покупательную способность своих накоплений, — поясняет она.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич напоминает, что сейчас банковские депозиты могут предлагать до 20% годовых. Это делает их крайне привлекательными. Если жилищно-накопительные вклады не смогут конкурировать с этими условиями, есть риск, что клиенты предпочтут другие инструменты для сбережений, особенно если речь идёт о значительных суммах.

Алексей Лякин считает, что при текущих экономических реалиях высокие процентные ставки по таким вкладам на уровне 22-23% годовых могут привлечь внимание тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия в будущем. Особенно это касается тех, кто уже рассматривает покупку квартиры, но не готов сейчас взять ипотеку под высокий процент, или тех, кто хочет накопить достаточную сумму на первоначальный взнос.

Василий Тимофеев добавляет, что интересной могла бы быть схема выкупа государством квартир для нуждающихся в жилье с последующей сдачей им же в аренду. Тогда часть средств идёт в доход государства, а часть — в счёт последующего выкупа на накопительный счёт. Такие платежи, благодаря сложному проценту, делают доходность выше, что означает большую привлекательность данной модели.

Как констатирует Алексей Лякин, эффективность таких вкладов напрямую зависит от стабильности рынка недвижимости.

Рынок вверх или вниз?

Из этого третьего краеугольного момента аргументов о том, почему вклады на жильё не работали раньше, проистекают и перспективы нововведения прижиться в будущем. Если цены на «квадраты» не рванут опять вверх, то шансы есть, полагают аналитики.

По словам Алексея Лякина, в прошлые годы многие инвесторы предпочитали вкладывать деньги напрямую в покупку недвижимости, даже при условии уплаты ипотечных процентов, так как цены на квартиры росли значительно быстрее, чем проценты по банковским вкладам.

Так, в некоторых случаях цены на недвижимость увеличивались на 20—30% и даже более, в то время как доходность по вкладам была на уровне 10—12% годовых. Люди понимали, что выгоднее сразу купить недвижимость, а не копить деньги на депозитах, которые приносили меньшую доходность.

— В последние два года мы наблюдаем, что цены на недвижимость в новостройках не демонстрируют такого бурного роста, как раньше. На некоторые объекты, купленные в 2021 году, цены не увеличились или даже снизились. Это заставляет людей пересмотреть свои стратегии. Многие начали копить средства, особенно в условиях валютных колебаний и нестабильности. Да, часть населения традиционно копит в иностранной валюте, но последние два года показали, что валютные курсы тоже не всегда стабильны. В таких условиях, если ставки по жилищно-накопительным вкладам будут достаточно высокими — выше, чем по обычным банковским депозитам, — эти вклады могут стать востребованными среди тех, кто нацелен на покупку недвижимости через год или два, — отмечает Алексей Лякин.

Как предполагает эксперт, если геополитическая ситуация стабилизируется, и ключевая ставка начнёт снижаться, рынок недвижимости может снова оживиться, как это было в 2020—2021 годах после пандемии и запуска льготной ипотеки. В этом случае отложенный спрос на жильё может спровоцировать новый виток роста цен, и люди предпочтут вкладывать деньги напрямую в покупку недвижимости, а не в накопительные вклады.

— Ситуация может развиваться по-разному: если цены на жильё вырастут, люди могут столкнуться с тем, что накопленные средства больше не позволяют приобрести квартиру, даже если вклад был успешно сформирован. В этом случае необходимо ясно понимать, что делать с накоплениями. Например, будут ли обязательства использовать вклад исключительно на покупку недвижимости, или же будет возможность перевести эти средства на другие нужды? Жизненные обстоятельства могут меняться, и накапливать деньги на покупку жилья не всегда может быть приоритетом, особенно если в какой-то момент на горизонте появятся более срочные финансовые потребности, — рассуждает Алла Шинкевич.

Эксперты сходятся во мнении: жилищно-накопительные вклады далеко не сразу с весны станут популярными у россиян. Многие будут долго наблюдать за «первопроходцами» и только на основе их опыта уже принимать решения для себя.